Dat de woningen er moeten komen, daar zijn tafelgasten Marja Appelman (BZK), Mohamed Baba (Haag Wonen), Annius Hoornstra (Vereniging van Grondbedrijven en gemeente Zaanstad) en Desirée Uitzetter (NEPROM en BPD) het over eens. Ook over dat dit een gezamenlijke opgave voor markt, overheid en de corporatiesector is. ‘We moeten dit samen doen’, ‘We zijn klaar met praten, we moeten nu aan de bak,’ en ‘We moeten uit de startblokken komen’, klinkt het aan de tafel. Als laatste is er consensus dat dit eigenlijk over veel meer dan 150 duizend sociale huurwoningen gaat. Het gaat om integrale gebiedsontwikkeling, met een divers woningaanbod en voorzieningen. De neuzen staan dus de zelfde kant op. Tegelijkertijd is er nog steeds een nijpend woningtekort. Waar liggen de knelpunten? En wat daar aan te doen?

Expertise

De gezamenlijkheid van de opgave legt meteen een barrière bloot. Het snel realiseren van de 150 duizend woningen en bijbehorende gebiedsontwikkelingen, vergt een strakke publiek-private samenwerking en voldoende expertise bij alle betrokken partijen. Bij de ontwikkelaar, bij de gemeente en bij de corporatie. Expertise die er niet altijd is, zeker nadat gemeenten en corporaties het afgelopen decennium onder financiële druk flink moesten snijden in hun personeelsbestanden. ‘De handtekeningen voor de 150 duizend woningen zijn al gezet, maar bij de uitvoering stokt het’, zegt Uitzetter. Volgens haar moeten corporaties en gemeenten meer expertise zoeken bij de ontwikkelaars. ‘Vertrouw elkaar meer.’ Hoornstra voegt toe dat een regionale ontwikkelorganisatie met daarin markt, overheid en corporatie verenigd, een uitweg kan bieden.

De plannen van Ollongren, Aedes en de VNG
Het doel van het kabinet, corporatiekoepel Aedes en gemeenteorganisatie VNG in het kort: binnen twee jaar 150 duizend nieuwe sociale huurwoningen realiseren, de productie opschroeven naar 25 duizend woningen per jaar. Om dat te bereiken krijgen corporaties korting op de verhuurderheffing, worden ervaringen met het versnellen van de woningbouw uit woondeals gedeeld, en biedt het Expertteam wonen waar nodig ondersteuning.


Plancapaciteit

Voor de 150 duizend woningen waar Aedes, de VNG en het ministerie van BZK afspraken over maakten, liggen al concrete plannen. Dat was immers een van de vereisten voor projecten om in aanmerking te komen voor de korting op de verhuurderheffing. Idealiter leidt de aanpak op een langere termijn tot productie van nog veel meer betaalbare woningbouw. De huidige aanpak moet een vliegwieleffect hebben. Daar dient ook de opschaling naar een jaarlijkse productie van 25 duizend woningen voor. ‘Ook in de toekomst blijft een hoge woningproductie nodig, de bevolking groeit door’, zegt Appelman van BZK. ‘We moeten dit zien als een opstart naar een structureel hoger niveau.’

Een barrière bij die langere termijn is plancapaciteit. Die is er voldoende bij Nederlandse gemeenten, zegt Hoornstra. Maar of die plannen realistisch zijn en daadwerkelijk binnen vijf of tien jaar woningen opleveren, is de vraag, reageert Uitzetter. Toets plannen dus nadrukkelijk op concrete uitvoerbaarheid, is het advies van tafelgasten.

Open boekje

Een laatste barrière zijn de belangen van de verschillende stakeholders. Die kunnen soms botsen. Denk bijvoorbeeld aan de grondexploitatie. Gemeenten rekenen soms hogere dan marktconforme grondprijzen, omdat een hogere grondprijs gaten in de gemeentekas kan dichten. Daardoor wordt ontwikkelen duurder, en wordt het moeilijker om betaalbare woningen aan te bieden. Een oplossing zit in residuele grondprijzen rekenen. Daarbij wordt de waarde van de grond bepaald aan de hand van de bestemming. Voor sociale huur wordt dan een lagere grondprijs gerekend dan bij een luxe koopwoning.

Daarbij is transparantie geboden. Markt en overheid spreken niet altijd elkaars taal, dat moet anders. Corporatieman Baba: ‘Je moet naast elkaar aan tafel zitten, in plaats van tegenover elkaar. Je moet inzicht in elkaars belangen hebben, voordat je eventuele verschillen kan oplossen.’ Een ontwikkelaar kan dan bereid zijn om een lager rendement te halen, een gemeente gaat akkoord met een lagere grondopbrengst. Uitzetter: ‘Je moet meer openheid vinden en elkaars verdienmodellen respecteren. Dan wordt veel meer haalbaar.’