‘We hebben te maken met een accommodatiecrisis’

Mark Brearley is een van de sprekers op het BT Event, dat dit jaar op 29 oktober digitaal plaatsvindt. Meer weten of deelnemen aan het congres? Klik dan hier.

Europese steden kampen al jaren met een groot gebrek aan ruimte. Woningen, bedrijven, kantoren en recreatiemogelijkheden strijden overal om een plekje in de binnenstedelijke gebieden. In die strijd delven (kleinschalige) industrie, productiebedrijven en andere nijverheid steeds vaker het onderspit. Zij moeten plaatsmaken voor woningbouw en worden de steden uit gebonjourd. Een kwalijke zaak, vindt Brearley. In zijn ogen heeft een goede stad juist industrie nodig.

Hij pleit voor het opnieuw omarmen van industrie in binnenstedelijke gebieden. Dit doet hij onder meer via zijn werk als professor aan de London Metropolitan University en als stedelijk adviseur en consultant, voor onder meer de burgemeester van thuisstad Londen en het bestuur van Brussel en Vlaanderen.

‘Met industrie bedoel ik natuurlijk niet enorme grootschalige fabrieken of gigantische distributiecentra van multinationals. Dat moet je niet in de stad willen lokaliseren. Dat is ook niet reëel’, begint Brearley. Nee, het gaat hem om de midden- tot kleinschalige industrie. Denk aan kleine productiebedrijven en de toeleverende industrie, onmisbaar voor een leefbare en gezonde stad. Maar waarom is het volgens Brearley dan zo cruciaal? ‘Daar zijn een aantal redenen voor. Ten eerste zijn er een heleboel bedrijven nodig in de stad vanwege de logistiek. Bijvoorbeeld op het gebied van last mile delivery en just-in-time production. Denk aan voedselproductie en transportbedrijven. Die bedrijven die je simpelweg gewoon in de buurt nodig hebt.”

Een andere reden om meer plek voor industriële werklocaties in onze steden vrij te maken, is de economie. Enerzijds vanwege het diverse aanbod aan banen dat daardoor wordt gecreëerd voor de verschillende inwoners van de stad. Anderzijds vanwege de ‘incubator-rol’ van steden, zoals Engelsman Brearley dat noemt. Daarmee bedoelt hij dat de stad fungeert als een soort broedmachine voor kleine bedrijven. ‘Een stad zit vol met talent, entrepreneurs, en vooral ook met het kapitaal om nieuwe, kleine bedrijven te doen groeien. In Londen zien we dat bijvoorbeeld gebeuren met voedselmerken en -bedrijven. Die beginnen in de stad en profiteren enorm van de stedelijke economie en alle mogelijkheden die de stad te bieden heeft. Een deel van de bedrijven blijft in de stad, maar een deel verschuift ook naar buiten, naarmate ze succesvoller worden en groeien. Dat is mooi om te zien.’

Een andere reden om de industrie terug in onze steden te verwelkomen, is dat het weer een zichtbaar onderdeel van de maatschappij wordt. ‘Industrie is iets geworden dat mensen niet meer zien. Veel mensen krijgen er nooit direct mee te maken en weten er dus ook niks vanaf. Het is iets onbekends en dat beangstigt en schrikt af. Daardoor ontstaat er een soort vijandigheid.’

Dat is volgens Brearley dan ook een van de belangrijkste redenen waarom industrie steeds vaker uit de steden verdwijnt. ‘Industrie heeft een hardnekkig negatief imago: het is vies, vervuilend en luidruchtig. Mensen hebben een beeld van enorme schoorstenen met stinkende dampen en willen dat niet in de stad hebben. Maar dat vooroordeel klopt helemaal niet meer.’ Een soort vicieuze cirkel dus, waarbij het gebrek aan industrie het negatieve imago in stand houdt, wat zorgt voor nóg minder industrie.

Woningnood is onderdeel van breder probleem

Een andere oorzaak voor het verdwijnen van industrie is de huidige vastgoedmarkt. ‘Doordat de huizenprijzen de laatste jaren gigantisch stegen, levert woningbouw simpelweg meer op dan de meeste andere doeleinden. High-end retail en luxe kantoren vormen misschien een uitzondering op die regel, maar industrie- en productielocaties brengen beduidend minder in het laatje dan woningen’, vertelt Brearley.

Als er dus eindelijk een schaars stuk land beschikbaar komt, is de keuze om daar huizen neer te zetten snel gemaakt. Dat komt vooral ook door de heersende gedachte dat Europese steden kampen met een groot woningtekort. Zodanig dat we in Nederland zelfs spreken van woningnood. ‘Ja, er is een tekort aan woningen’, zegt Brearley. ‘Maar dat is slechts onderdeel van een breder probleem. Want er is een groot tekort aan ruimte in het algemeen. We hebben te maken met een algehele accommodatiecrisis, niet alleen met een woningcrisis. En daar is de industrie de dupe van.’

Dat bewustzijn ontbreekt vaak nog, stelt de professor. ‘We zijn pas net wakker geschoten, we zijn ons pas sinds kort bewust van het daadwerkelijke probleem. Maar dat geldt nog niet voor iedereen. Het is een langdurig overtuigingsproces. Wat ik nu in Londen bij het lokale en stadsbestuur zie gebeuren, is dat ze wel wéten wat het probleem is. Men weet hoeveel hectare grond we tekortkomen. Maar toch geven ze toe aan de roep van buitenaf om woningbouw en kiezen ervoor om huizen neer te zetten. Terwijl ze dus dondersgoed weten dat er een andere oplossing nodig is. De eerste stap, het zien van het probleem, is gemaakt. Maar een reactie vanuit de overheid blijft nog vrijwel uit. De belangen botsen nog te erg.’

Stapelen en combineren

Brearley heeft zijn hoop dan ook met name gevestigd op de ontwikkelaars. ‘Zij zullen waarschijnlijk eerder meegaan en acteren op de bewegingen van de markt. In Londen is er bijvoorbeeld een grote autohandelaar met meerdere vestigingen in de stad. Zij hebben nu een garage, showroom en magazijn waar woningen bovenop gebouwd zijn. Dat komt niet voort uit een beleid, maar uit het inzicht van de ontwikkelaar dat dit een waardevolle oplossing is. In de praktijk is het ook daadwerkelijk een succes gebleken.’

Dit is volgens Brearley dan ook een van de manieren om zowel aan de vraag naar woningen als aan de noodzaak van industrie te kunnen voldoen. Door de verschillende functies te combineren, te mixen en te stapelen. Met bijvoorbeeld industriële werkplaatsen op de begane grond en daarboven huizen of kantoren. Succesvolle voorbeelden zijn nog schaars, maar duiken inmiddels her en der in Europa op. ‘Deze locaties moeten uitwijzen dat dit een goede en waardevolle oplossing is.’

Voor nu is het eerst zaak dat iedereen zich realiseert wat het daadwerkelijke probleem is. Namelijk dat er sprake is van een accommodatietekort en niet alleen woningtekort. En dat de industrie daar de dupe van is. ‘En dat terwijl er zoveel argumenten zijn die onderschrijven hoe belangrijk het is om ruimte te creëren en te behouden voor industriële activiteiten in de stedelijke gebieden’, zegt Brearley tot slot.