Foto: Impressie van de toekomstige Spoorzone in Eindhoven. Bron: KCAP

Zo garandeer je ruimte voor werken in de stad

Bedrijvigheid lijkt een ondergeschoven kind bij veel binnenstedelijke ontwikkeling. Hoe garandeer je dus dat de stad haar economische magneetfunctie niet verliest? Functiemenging is het instrument bij uitstek, maar is geen doel op zich. Hoe je het succesvol aanpakt, werd duidelijk tijdens het webinar ‘De bedrijvige stad’.

De druk op de ruimte in de moderne stad wordt opgevoerd. Er moet ruimte zijn voor wonen, recreëren en werken, liefst binnen de bestaande stadsgrenzen. Werken lijkt echter weinig aandacht te genieten in de maatschappelijke discussie over de toekomstbestendige stad. De nadruk lijkt bij veel bestuurders en politici op woningbouw en groen te liggen. Nobele doelen, want de woningnood loopt op en klimaatadaptatie is broodnodig, maar zonder voldoende plaats voor bedrijvigheid verliest de stad één van haar aantrekkingskrachten. Hoe zorg je dus dat economische ontwikkeling en werk voldoende plaats krijgen in het stedelijk gebied? Dat was de centrale vraag bij het webinar ‘De bedrijvige stad – ondernemerschap in het stedelijk gebied’, georganiseerd door de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN), Buck Consultants International, de vakmedia BT, ROm en stadszaken.nl.

René Buck, directeur van Buck Consultants International, legt uit dat de stad bedrijven nog altijd veel agglomeratievoordelen biedt. ‘Er zijn veel werknemers beschikbaar, er is een afzetmarkt, er zijn veel toeleveranciers, en andere aanwezige bedrijven en kennisinstellingen bieden mogelijkheid tot kruisbestuiving en innovatie.’ Dat laatste ziet hij steeds belangrijker worden. Daartegenover staat dat vestigen in de stad relatief duurder is, door hogere lonen dan op het platteland, soms ondermaatse bereikbaarheid en hogere vestigingskosten. ‘De voordelen blijven groter dan de nadelen,’ zegt Buck. Het is economische geografie pur sang, in lijn met het gedachtegoed van Harvard-econoom Edward Glaeser: dichtheid is goed voor bedrijvigheid en het innoverend vermogen.

Buck verwacht niet dat de economische functie van de stad door het coronavirus structureel zal veranderen. Nicolaas Waaning, Global Head of Corporate Real Estate bij ING, deelt zijn visie op de toekomstige rol van kantoren in de stad. Over ING zegt hij: ‘Wij zijn diepgeworteld in de stad.’ En over kantoren in het algemeen: ‘De rol van het kantoor verandert flink, maar de vraag naar stedelijke werkruimte zal niet afnemen.’ Het kantoor wordt meer een ontmoetingsplek, zeker voor het informele contact tussen werknemers. Dat kan met een soort clubhuismodel of met een meer open opzet waar verschillende bedrijven in samenkomen.

Geen doel op zich

Volgens Buck is het heel goed mogelijk om bedrijvigheid en wonen te combineren. Het zijn elkaar versterkende functies, zowel op postzegel- als op zoneniveau. Die functiemenging zie je in de praktijk al. In Rotterdam is één op de vijf arbeidsplaatsen bij bedrijven met vijf of meer werknemers niet op een officiële bedrijfs- of kantoorlocatie te vinden, in Leiden één op de zes, detailhandel en maatschappelijke functies buiten beschouwing gelaten.

Het mengen van wonen en werken moet echter nooit een op zichzelf staand doel zijn, benadrukt economisch geograaf en planoloog Buck. Het is een instrument. Indien mogelijk kan het de synergie tussen de verschillende bestemmingen versterken, maar in sommige gevallen is de urgentie van één functie dominant, botsen de belangen van bedrijven en bewoners of zijn er ruimtelijke beperkingen.

Buck raadt dus aan om bij de bestuurlijke besluitvorming over functiemenging een van tevoren vastgesteld afwegingskader te gebruiken. Je moet helderheid hebben over de opgaven op stads- en planlocatieniveau, wat moet leiden tot verschillende ontwikkelvarianten met integrale afwegingen. Plannen die zo intensief mogelijk gebruik maken van de ruimte en het al beschikbare vastgoed en die zo veel mogelijk bijdragen aan de stedelijke magneetkracht, moeten daarbij de voorkeur genieten.

In de praktijk

Hoe dit in de praktijk werkt, zien we in Eindhoven. Daar werken de gemeente, de Provincie Noord-Brabant en lokale partners aan het multifunctionele spoorzonegebied. Het project is onderdeel van de Brainport Nationale Actieagenda. Programma- en gebiedsmanager Jos Roijmans: ‘We staan aan de vooravond van een grootse gebiedsontwikkeling in de Spoorzone.’ Die samenhang met de grootschaligere Actieagenda sluit goed aan bij het afwegingen maken op een hoger schaalniveau waar Buck voor pleit.

Het gaat om een hoogstedelijke locatie met veel functiemenging, die als entree van de Brainportregio moet dienen. De infrastructurele verbinding neemt een centrale plek in bij de plannen, met het spoor, het nabijgelegen Eindhoven Airport en een nog te ontwikkelen nieuwe mobiliteithub. Daarmee wordt de soms problematische bereikbaarheid in de stedelijke regio aangepakt.

Het doel is om het bedrijfsleven, kennisinstellingen, cultuur en wonen tot één geheel te maken in het gebied. Die blurring kan op campussen, maar ook op reguliere woon- of werklocaties.  ‘Het werken is aan het veranderen. Het gaat om nu om kennis, kunde en kassa. Dus de kennis die ontwikkeld wordt omzetten naar commercieel belang. Daarmee moet Eindhoven op internationaal niveau haar concurrentiepositie behouden.’ Aldus Roijmans.

Woningbouw is een aantrekkelijkere investering dan bedrijfsruimte, merkt een toeschouwer op. Hoe maak je dus dat investeerders hun kapitaal in bedrijvigheid steken? ‘Met honing en azijn,’ zegt Roijmans. ‘We voeren samen met onze Brainportpartners actief acquisitiebeleid, waarbij we goed peilen hoe ontwikkelaars in de functiemening staan. De identiteit van het gebied wordt heel duidelijk aan hen gecommuniceerd. Een ontwikkelaar mag dan investeren in woningen, maar moet ook ruimte bieden aan bedrijvigheid. Bijvoorbeeld in de plinten.’ Ook grondbeleid speelt hierin een rol. Bij plinten worden functies die niet direct renderend zijn, gecompenseerd met woonfuncties. Zo kan een ontwikkelaar een positieve businesscase opbouwen.

Het volledige webinar kunt u hieronder terugkijken

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen