In de op Prinsjesdag gepresenteerde begroting stelt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties zichzelf het doel om een ‘vrij toegankelijke, vraaggerichte woningmarkt’ te creëren, ‘met steun voor degenen die dat nodig hebben.’
Om dat doel te bereiken, wordt een aantal maatregelen genomen. In het kort: de woningbouwimpuls dekt onrendabele publieke toppen bij woningbouw, huren in het sociale segment gaan omlaag voor mensen met een laag inkomen, starters op de woningmarkt betalen éénmalig geen overdrachtsbelasting meer en beleggers juist meer, corporaties krijgen meer ruimte in het middenhuursegment door tijdelijke afschaffing van de markttoets en korting op de verhuurderheffing moet realisatie van 150 duizend extra sociale huurwoningen mogelijk maken.
Op de maatregelen, die grotendeels de afgelopen weken al uitlekten, werd gemengd gereageerd. Vooral de overdrachtsbelasting deed veel stof opwaaien. De eenmalige afschaffing voor starters kan averechts werken, want extra onderlinge concurrentie drijft woningprijzen juist op. Tegelijkertijd zou de verhoging voor investeerders het vertrouwen tussen markt en overheid schaden en investeringen in de woningmarkt minder aantrekkelijk maken, wat op den duur ook prijsopdrijvend kan werken.
Locatie, locatie, locatie
De hamvraag is dus: zorgen deze maatregelen echt voor een toegankelijkere en betaalbare Nederlandse woningmarkt? Niet binnen afzienbare tijd, reflecteert Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Zolang locaties voor woningbouw schaars zijn, zullen andere maatregelen weinig effect hebben, denkt hij. ‘Woningbouw blijft steken op locatie. Dat zie je ook als je kijkt naar de projecten die zijn geselecteerd voor de woningbouwimpuls. Bij bijna allemaal is de locatie het knelpunt.’
Indien bouwlocaties op orde komen, kunnen de maatregelen van het kabinet volgens Boelhouwer zeker een positief effect sorteren. Ook de realisatie van sociale huurwoningen gaat dan vlotter, want volgens de hoogleraar is de lage productie van de corporatiesector van de afgelopen jaren niet zozeer het resultaat van financiële tekorten door de verhuurderheffing, maar wederom van een gebrek aan geschikte ontwikkellocaties.
Hij is dan ook te spreken over het kabinetsplan om versneld afspraken te maken over veertien grote woningbouwlocaties. Waar deze locaties te vinden zijn, is nog niet bekend. Aanvullend onderzoekt het kabinet de mogelijkheid om actief grondbeleid te voeren en een Rijksontwikkelbedrijf op te zetten.
Omslag
Wat Boelhouwer vooral opvalt aan de plannen, is dat de markt minder prevaleert dan in voorgaande jaren. Dat blijkt uit de hogere overdrachtsbelasting, maar ook uit de grotere speelruimte van de corporatiesector in het middenhuursegment. ‘Er is echt een kentering gaande, een trendbreuk. Na een jarenlange focus op de markt, slaat de pendule nu terug de andere kant op. Die trend zal ook na de verkiezingen doorzetten, want we kunnen nu wel zeggen dat het liberale woningmarktbeleid niet de juiste oplossingen heeft geboden.’
