Wanneer gaan we de VvE serieus nemen?

Verenigingen van Eigenaars. VvE’s. Er is geen term die tot zoveel zuchten en vraagtekens leidt in het Nederlandse wonen. Toch is dat vreemd, als je bedenkt dat de VvE’s democratischer zijn dan de Tweede Kamer. Waar komt de onderbelichting van VvE’s in de energietransitie dus vandaan, vraagt energie-expert Sven Ringelberg zich af.

De energietransitie kan niet zonder VvE’s. Het gaat hier om circa 20 procent van de Nederlandse woningvoorraad en bijna 50 procent van de woningvoorraad in grote steden. Toch worden VvE’s het liefst zo snel mogelijk vergeten, vooral bij de verduurzamingsopgave. Woningcorporaties geven de voorkeur aan het verduurzamen van hun volledig eigen bezit, marktpartijen klagen over trage besluitvorming en overheden weten niet waar ze moeten beginnen. Het gevolg: VvE’s krijgen nauwelijks positie in het Klimaatakkoord en lokale plannen van gemeenten, zoals de aardgasvrije wijkaanpak.

Versnippering grootste probleem

Er zijn meerdere factoren die maken dat VvE’s niet de verdiende aandacht krijgen. Eerlijk is eerlijk, ook de eigenaren in VvE’s identificeren zichzelf niet als onderdeel van een VvE. Je koopt namelijk een huis, je bent een eigenaar of hebt een appartement. Je zal nooit iemand horen zeggen: ‘Ik heb een appartementsrecht en ben trotse mede-eigenaar van onze VvE’.

Dat gezegd hebbende, is onderdeel zijn van een VvE niet per se problematisch. Sterker nog, het kan een groot voordeel zijn. Bij grotere VvE’s met een sterk bestuur wordt een hoop geregeld wat je anders als individuele eigenaar had moeten oplossen.

De problemen zijn het grootst bij kleinere VvE’s versnipperd over één bouwblok. Ja, echt. In grote steden zijn bouwblokken met 40 woningen te vinden met maar liefst 10 verschillende VvE’s. Dit maakt het ingewikkeld, maar niet onmogelijk om te verduurzamen. De grootste problemen ontstaan in kwetsbare wijken waarin bewoners veelal zelf de VvE niet kunnen besturen en professionele ondersteuning relatief duur is door de geringe omvang van de VvE’s. Kort samengevat: in Nederland hebben we voor de meest kwetsbare doelgroep de meest complexe woonvorm bedacht.

De versnippering van eigendom en de meerdere eigenaren in één bouwblok geeft dus nadelen voor het uitvoeren van goed bestuur. Het biedt ook nog eens beperkte schaalvoordelen bij verduurzaming. Zo is het per appartement goedkoper om tien appartementen tegelijk te isoleren dan één. Daarnaast is het profiteren van zonnepanelen lastiger wanneer meerdere verenigingen eigenaar van hetzelfde dak zijn. Tot slot is aardgasvrij per portiek een stuk lastiger te organiseren dan per bouwblok.

Problematische besluitvorming

Deze versnippering van eigendom en beperkte schaalvoordelen zijn niet morgen opgelost. Wat dit probleem wel blootlegt is de complexiteit van de besluitvorming bij VvE’s. Gegeven dat de uitgangspunten voor verduurzaming al lastig genoeg zijn, moet daar ook nog eens een complexe besluitvorming bij komen.

Kort uitgelegd. In de VvE-vergadering worden de besluiten genomen, hiervoor worden alle leden uitgenodigd. Alleen is er vaak een tweede vergadering nodig om in de praktijk besluiten te nemen. Hoe komt dit? Door het quorum: de minimale hoeveelheid aanwezigen die nodig is om een besluit te kunnen nemen. In de meeste gevallen is dit 50 procent of meer van de leden. Als dit niet gehaald wordt, dan mogen in de tweede vergadering met de dan aanwezigen, ongeacht hun aantal,  wel besluiten genomen worden. Hoe redelijk dit quorum ook klinkt, in de praktijk is er simpelweg beperkte interesse voor VvE-vergaderingen en weten leden dat het de tweede keer pas echt interessant gaat worden.

Dan is er nog een tweede probleem dat vooral voorkomt bij investeringen in verduurzaming van de VvE. Voor investeringen in ‘dagelijks’ onderhoud, bijvoorbeeld voor onderhoud of het vervangen van het dak, kan met een gewone meerderheid beslissingen genomen worden. Maar als er ‘extra’ wordt geïnvesteerd, gaat dit niet meer op. Slim na-isoleren als je toch het dak vervangt? Dan heb je een gekwalificeerde meerderheid nodig, bijvoorbeeld twee derde van de stemmen.

Het zijn het quorum en de gekwalificeerde meerderheid die in de praktijk voor onnodig lange procedures zorgen en maken dat de woningcorporaties en marktpartijen beperkte interesse tonen in de verduurzaming van VvE’s.

Perfecte mix tussen tempo en democratie?

Nu gaat het spannend worden. Moeten we dan het quorum afschaffen en een simpele meerderheid voor verduurzamingsinvesteringen accepteren? Ik hoor graag jullie suggesties en meningen. Ik ben benieuwd of deze versoepelingen de verduurzaming van VvE’s echt gaan versnellen en of de opoffering van meer democratische controle een goed middel is.

Ik wil afsluiten met een vergelijking. Met een knipoog uitgelegd: we stellen hogere democratische eisen aan VvE’s dan aan onze volksvertegenwoordiging. Er is namelijk geen minimale opkomst bij verkiezingen. Het denkbeeldige quorum wordt bijvoorbeeld bij gemeenteraadsverkiezingen vaak niet gehaald. 46 procent van de stemgerechtigden kwam in Rotterdam opdagen, moeten we dan maar opnieuw stemmen?

Wat te denken van de besluitvorming. In Nederland vormen we met moeite coalities met een simpele meerderheid. Stel dat we voor iedere beslissing een twee derde meerderheid nodig zouden hebben? Dan hadden we niets meer voor elkaar gekregen. Daarbij is het vanwege corona sinds kort mogelijk ook digitaal te stemmen bij VvE-vergaderingen. Hier zijn we bij lokale en landelijke verkiezingen nog niet aan toe. De VvE is een kleine samenleving, waar we van kunnen leren. Zijn zij de perfecte mix tussen tempo en democratie?

Meer lezen van Sven Ringelberg? Lees dan zijn andere artikelen op stadszaken.nl of bezoek zijn website Transitiepaden.

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen

Eerder deze week verscheen op de NOS een bericht dat een nieuw rapport stelt dat de doelstelling ‘gasvrij’ alleen te behalen is mét dwang. Hiermee wordt opnieuw de discussie geopend hoe vrijblijvend die energietransitie en klimaatopgave eigenlijk is. Zeker in de gebouwde omgeving, bij ons allemaal thuis, ligt dit bijzonder gevoelig. De meeste van ons zullen al snel vraagtekens krijgen bij ‘verplicht’ van het aardgas af en gemeenten die de macht hebben deze einddata te benoemen voor onze wijken en buurten. Maar is dit wel allemaal zo eng en is het eigenlijk geen logisch gevolg van de doelstellingen die de overheid zelf heeft aangekondigd? >>