Ondanks meer bouwvergunningen loopt woningtekort op

Het aantal vergunde woningen valt dit jaar hoger uit dan verwacht, maar is nog steeds niet toereikend. Het woningtekort zal oplopen, terwijl investeerders en de corporatiesector kapitaal beschikbaar hebben voor meer nieuwbouw. Dat blijkt uit analyse door Capital Value.

Tijdens de coronacrisis is de verlening van bouwvergunningen niet stil komen te liggen. De teller voor het aantal afgegeven bouwvergunningen stond in het tweede kwartaal van 2020 op 14.700. Vooral in juni werden flink slagen gemaakt, met 5.270 verleende vergunningen. Als je deze cijfers extrapoleert, is het mogelijk om dit jaar 60 duizend woningen te vergunnen, stelt Capital Value. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) schatte in april nog in dat het aantal vergunningen in 2020 op 48 duizend zou uitkomen.

Tegenover die positieve ontwikkelingen staat het oplopende woningtekort. ABF Research becijferde een tekort van 331 duizend in 2020, oplopend tot 415 duizend in 2024. Om vergroting van de achterstand de voorkomen, moeten de komende vijf jaar per jaar 75 tot 100 duizend woningen worden bijgebouwd. Het aantal vergunde woningen is een goede indicator of hier de komende twee jaar aan wordt voldaan. Met 60.000 vergunde woningen zal het tekort ‘aanzienlijk’ toenemen, aldus Capital Value.

Hoe kan het dat het aantal vergunde woningen achterblijft op de woningvraag? Stikstof en PFAS speelden een rol, maar het is lastig om met absolute zekerheid te zeggen waar de achterstand ontstaat. Thijs Konijnendijk, hoofd onderzoek bij Capital Value: ‘Knelpunten kunnen zowel bij markt als overheid ontstaan. Ontwikkelaars kunnen te weinig vergunningaanvragen doen, of gemeenten kunnen deze aanvragen te weinig goedkeuren. Waar de bottleneck precies zit is niet volledig duidelijk, want er is enkel inzicht in het aantal reeds verleende vergunningen. Het aantal aanvragen is niet bekend.’ Wel hoort Konijnendijk vanuit de markt geluiden over de capaciteit van gemeenten om aanvragen te verwerken, wat voor vertraging zou zorgen.

Vergunningen en bouw niet gelijk

Een nuance bij de verleende bouwvergunningen is dat dit aantal niet één op één gelijkstaat aan het aantal gebouwde woningen. ‘Per vergunning kun je in sommige gevallen meerdere woningen bouwen,’ licht Konijnendijk toe. ‘Uit cijfers van het CBS blijkt dus elk jaar dat het aantal gebouwde woningen iets hoger is dan het aantal vergunde. Zo werden in 2017 ruim 69 duizend vergunningen verleend en werden 77.000 woningen gecreëerd door nieuwbouw of transformatie.’ Zestigduizend vergunningen tegenover een woningvraag van 75 duizend betekent dus niet automatisch een vergroting van het tekort met 15 duizend woningen.

Aan de andere kant blijft een significant aantal woningen juist steken in de pijplijn. Het PBL onderzocht in 2018 zogenaamde ‘stalled sites,’ locaties die wel vergund zijn maar waar na twee jaar nog steeds niet werd ontwikkeld. Destijds bleken ruim 100 duizend vergunde woningen in de 'stalled' te zijn. Woningbouw plegen bleek bij die locaties financieel onaantrekkelijk, bedreigde flora en fauna gooiden roet in het eten of de vergunning werd bij de rechter aangevochten. Dat gegeven is juist motivatie om meer te vergunnen.

Voldoende kapitaal beschikbaar voor woningbouw

Het oplopend woningtekort is volgens Capital Value niet nodig, omdat er bij beleggers voldoende kapitaal beschikbaar is voor woningbouw. Zij hebben voor de komende drie jaar 26 miljard euro beschikbaar voor investeringen in nieuwe woningen. Dat bleek eerder uit onderzoek door Capital Value en ABF Research. Marijn Snijders, directeur Capital Value: ‘Daarmee moet het mogelijk zijn om de bouwsector aan het werk te houden, faillissementen te voorkomen en het woningtekort terug te dringen. Alleen al in het eerste half jaar van 2020 investeerden Nederlandse pensioenfondsen 2,3 miljard euro in nieuwbouwprojecten. Hiervan kunnen de komende jaren 8.800 nieuwe woningen worden gebouwd.’

Ook de corporatiesector heeft volgens Capital Value voldoende mogelijkheid om te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Dat is verbazingwekkend, want er komt een hoop af op deze pijler van de woningmarkt. Het bestaande sociale bestand moet duurzamer en kwalitatief hoogwaardiger worden en de verhuurdersheffing en de ATAD drukken zwaar op de corporaties. Dat zorgt voor een financieel tekort oplopend tot ruim 30 miljard euro, bleek uit onderzoek in opdracht van corporatiekoepel Aedes en de ministeries van BZK, EZK en Financiën. Tegelijkertijd zag Capital Value de gedane investeringen door de corporaties dit jaar flink oplopen, van 280 miljoen over heel 2019 naar 450 miljoen over de eerste helft van 2020. ‘De corporaties hebben een heel sterk half jaar gehad,’ zegt Konijnendijk. ‘Er is gelukkig wel degelijk investeringsvermogen voor nieuwe woningen bij de Nederlandse corporaties.’

De app van Stadszaken is sinds deze week gratis te downloaden via de Google Play Store en de App Store van Apple. Met de app heeft u nieuws, opiniestukken en achtergrondverhalen over de fysieke inrichting van Nederland in een vloek en een zucht op het scherm van uw smartphone of tablet. Hoofdredacteur Marcel Bayer noemt de app een must-have voor de RO-professional en de liefhebbers van stedelijke en ruimtelijke trends.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen