De cijfers komen uit het onderzoek Q2 2020: Europe Commercial Property Minor, door de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), een wereldwijde branchevereniging voor vastgoedprofessionals. In het document worden vastgoedprognoses voor zeventien Europese lidstaten gedeeld, op basis van input van ruim tweeduizend vastgoedbedrijven.

Voor bijna heel Europa zijn de resultaten niet mals. Vooral winkelvastgoed en kantorenvastgoed werden het afgelopen kwartaal hard geraakt. Door teruglopende bezoekersaantallen in winkelgebieden en thuiswerken loopt leegstand in beide sectoren op. Bij industrieel vastgoed was de vraagafname relatief klein. De ontwikkelingen maken dat het gebruikers- en investeerdersvertrouwen sterk dalen, met respectievelijk -44 en -28 op de index ten opzichte van ijkpunt 2008. Daarmee is het vertrouwen op het laagste punt sinds 2009, net na de kredietcrisis.

Enkel voor Zwitserland is de prognose voor commercieel vastgoed overwegend positief. Hier wordt een opleving van de markt verwacht. Voor Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, Kroatië en Ierland zijn de verwachtingen het slechtst. In deze landen verwacht minstens 70 procent van de respondenten dat de huidige vastgoedmarkt in een neergang zit, en dat het laagste punt dus nog niet is bereikt.

Retail ook in Nederland grootste zorgenkindje

In Nederland denkt 65 procent van de ondervraagden dat het slechter gaat en zal gaan met de vastgoedmarkt. Het investeerdersvertrouwen is met een indexcijfer van -33 lager dan het Europese gemiddelde. In Nederland geven actieve investeerders verder aan dat kredietvoorwaarden het afgelopen kwartaal minder gunstig zijn geworden, ondanks soepeler beleid door de Europese Centrale Bank. 80 procent van de ondervraagden gaf aan hier mee te maken te hebben. Striktere kredietvoorwaarden maken het voor investeerders lastiger om een rendabele investering te doen.

Grootste zorgenkindje in Nederland zijn secundaire winkellocaties, in lijn met de rest van Europa. Minder winkelend publiek door corona, maar ook een de al langer lopende opmars van e-commercie, zorgt voor een herevaluering van dit type vastgoed. Naar verwachting zal de waarde ervan met 14 procent afnemen, in tandem met een huurafname van 14 procent.

Tekst gaat door onder afbeelding

Bron: RICS

Volgens Frank van Blokland, directeur van institutionele beleggersvereniging IVBN, moeten die cijfers wel genuanceerd worden. Er wordt namelijk onderscheid naar locatie gemaakt, maar niet naar type winkel. Van Blokland: ‘Die huurmutatie en herevaluering van minus 14 procent voor secundaire winkellocaties is niet ondenkbaar. Het is wel een heel algemeen getal, terwijl er sterke verschillen tussen winkelgebieden zijn. Het gaat nu niet goed met mode- en schoenenwinkels, maar wel met supermarkten en de lokale bakker. Een wijkcentrum waar veel winkels zitten die in primaire levensbehoeften voorzien, kan het dus beter doen dan een topwinkelstraat met veel modezaken.’

Herman Kok, hoofd onderzoek bij vastgoedvermogensbeheerder Meyer Bergman, duidt de ontwikkeling: ‘Door het virus doen nu juist de kleinere winkelgebieden het relatief goed. Waarom zou je naar de drukke Kalverstraat gaan, waar je geen afstand kan houden, als je ook dicht bij huis rustig kan shoppen?' Hij is dan ook kritisch op het gebruik van de term ‘secundaire winkellocatie.’ ‘Dat is een heel Angelsaksische en subjectieve term. Het gaat om suboptimaal presterende winkelgebieden, maar respondenten in een onderzoek kunnen er een eigen invulling aan geven.’

Kritisch op investeerderssentiment

Experts Van Blokland en Kok plaatsen ook twijfels bij het door RICS gepresenteerde investeerderssentiment van -33. Van Blokland: ‘Institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars voeren een langetermijnstrategie. Zij weten dat vastgoed wispelturig kan zijn en laten zich niet zo snel uit het veld slaan.’ Dergelijke institutionele beleggers hebben in Nederland veruit het grootste marktaandeel.

Kok: ‘Je moet zo’n cijfer binnen een context zien. Vergelijk het bijvoorbeeld met consumentenvertrouwen. In mei lag dat in Nederland erg laag, in juni krabbelde het weer op toen men aan de corona-realiteit wende. Iets vergelijkbaars verwacht ik voor het investeerdersvertrouwen. Dat kan heel goed weer oplopen als we de eerste klap hebben verwerkt.’

Volgens Kok hoeven we dan ook niet te vrezen voor een uitstroom van kapitaal uit de Nederlandse vastgoedmarkt, ondanks de 65 procent van de respondenten die een neergang verwacht. Volgens hem is vastgoed, ook in de huidige crisis, nog steeds een aantrekkelijke belegginsoptie. ‘Wat is het alternatief? Obligaties leveren nagenoeg niks op en de aandelenmarkt heeft zich de afgelopen maanden nog veel volatieler getoond dan de vastgoedmarkt.’ Wel voorziet hij een verschuiving in de samenstelling van beleggingsportfolio’s. ‘Corona zet hoe beleggers over de stad denken op scherp. Residentieel en industrieel vastgoed zijn nu aantrekkelijker dan winkelvastgoed. Kapitaal zal dus minder snel in detailhandel worden geïnvesteerd.’

Ook is het mogelijk dat internationale investeerders door de coronacrisis een sterkere positie in Nederland verwerven. ‘Nederland had traditioneel gezien een vrij dure markt met sterke lokale spelers, wat de rol van internationale partijen beperkt maakte,’ legt Kok uit. ‘Na de kredietcrisis zagen we daar een omslag in. Internationale giganten als Blackstone, Patrizia en Klepierre kregen hier toen voet aan de grond. De huidige crisis kan hetzelfde effect hebben.’