Begin 2019 initieerde een alliantie van beleggers, ontwikkelaars en corporaties het Biedboek Middenhuur, met als doel om gemeenten en marktpartijen dichter bij elkaar te brengen in de realisatie van middenhuur. Betrokken partijen zijn onder meer institutionele beleggers Amvest, A.S.R. Real Estate en Vesteda, corporaties Mitros en Portaal en de Provincie Utrecht.
Het doel van het biedboek? 7.000 extra middenhuurwoningen realiseren per 2028, in lijn met de Actie Agenda Woningmarkt van de Provincie Utrecht. Die woningen zijn hard nodig, vooral voor mensen met een middeninkomen die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor een hypotheek voor een koopwoning.
Adviesbureau Stec Groep, procesmatig betrokken bij het project, evalueerde één jaar biedboek. Het voorlopige resultaat: van de duizenden geambieerde woningen zijn er in een jaar tijd 540 gerealiseerd. In de pijplijn zitten plannen voor nog vier á vijfduizend middenhuurwoningen. Luuk Lentferink, adviseur bij Stec: ‘De 7.000 woningen hebben we nog niet gehaald, maar er zit zeker schot in de samenwerking tussen publiek en privaat bij de woningbouwontwikkeling in de provincie Utrecht.’
Vincent van Esch, projectleider bij de Provincie Utrecht: ‘Markt en overheid konden elkaar slecht vinden bij de bouw van middenhuur. Door het biedboek zitten zij nu veel meer met elkaar aan tafel. Wat dat betreft is het initiatief een succes.’ De evaluatie onderschrijft dit: het biedboek wordt als ‘effectief vertrekpunt’ bij gesprekken tussen gemeenten en marktpartijen bestempeld.
Het samenbrengen gebeurde onder meer met Rekensessies Middenhuur, waarbij gemeenten en investeerders elkaars ‘taal’ leren spreken. Beleggers geven daarbij een verhelderend inzicht in de eigen boekhouding. Zo krijgen beide partijen inzicht in aan welke knoppen gedraaid kan worden. Volgens Van Esch werd de provincie geïnspireerd door de samenwerkingstafels middenhuur van Rob van Gijzel, die ervoor pleitte om gemeenten en markt meer met elkaar aan tafel te laten zitten. ‘Dat doen wij dus ook, maar dan op regionaal niveau.’
Groot gat tussen sociaal en vrije sector
Wel valt volgens de evaluatie veel winst te behalen bij de realisatie van woningen in het lagere middensegment. De vanuit het biedboek gebouwde en geplande woningen zijn veelal duurder dan 900 euro per maand. Daarmee is het gat tussen sociale sector, met huurprijzen van maximaal 737 euro, groot. Dat staat doorstroming vanuit de sociale sector in de weg, wat indirect weer voor krapte bij het sociale aanbod van corporaties zorgt. Van Esch: ‘We moeten ervoor waken om niet te veel kleine appartementen voor een te hoge prijs te realiseren.’
Hoe het gat te dichten en de prijskwaliteitsverhouding garanderen? Stec vroeg aan gemeenten en marktpartijen welke maatregelen zij zelf zien zitten om meer betaalbare middenhuur te realiseren. Uit die peiling blijkt enige discrepantie tussen markt en overheid. Zo ziet een kwart van de gemeenten heil in lagere rendementseisen, maar ziet slechts acht procent van de beleggers deze maatregel zitten. Daartegenover geeft de markt aan behoefte te hebben aan meer locaties en lagere grondprijzen, maar is dit voor de gemeenten geen agendapunt.
(Tekst gaat door onder tabel)
Bron: Stec Groep, Brochure één jaar Utrechts biedboek
Adviseur Lentferink: ‘Er is een groot gat tussen sociale huur en de vrije markt, waar beleggers niet inspringen. Dat komt onder meer door grondprijzen en langzamer procedures.’ Van Esch beaamt dat grondprijzen de realisatie van betaalbare middenhuur in de weg staan, maar nuanceert ook: ‘Gemeenten zijn veelal geen grondeigenaren meer. Hoge grondprijzen komen dus vanuit de markt zelf.’
Als de markt een woningbouwopgave laat liggen, en als dit met een markttoets hard wordt gemaakt, zijn corporaties wettelijk toegestaan om middenhuurwoningen te bouwen. Wat dat betreft zou de corporatiesector dus ook bij kunnen dragen aan het dichten van het gat. Lentferink: ‘Corporaties zien wel kansen in middenhuur, maar zijn zo druk met hun kerntaak dat ze daar nauwelijks aan toekomen.’
(Tekst gaat door onder tabel)
Bron: Stec Groep, Brochure één jaar Utrechts biedboek
Blijven inzetten op samenwerking
Zowel Van Esch als Lentferink vinden dat er nog meer moet worden ingezet op samenwerking. ‘Blijf vooral doorgaan met dit traject,’ zegt Lentferink. ‘De 7.000 woningen zijn een mooie stip op de horizon om samen naartoe te werken.’
De ondervraagde biedboekdeelnemers sluiten zich daar bij aan, getuige de kwart van de marktpartijen die meer afspraken wil maken en het gesprek aan wil gaan met gemeentes. Stec adviseert dan ook om met name beleggers al in een vroeg stadium van de woningbouwontwikkeling te betrekken. Nu worden gesprekken vaak gevoerd tussen gemeenten en ontwikkelaars, en sluiten beleggers pas later aan. Daarnaast kunnen gemeenten eenduidiger zijn in hun middenhuurambities, wat realisatie vertraagt.
Challenge Middenhuur
In samenhang met het Biedboek Middenhuur organiseert de Provincie Utrecht de Challenge Middenhuur. Dit traject moet de realisatie van de 7.000 benodigde middenhuurwoningen versnellen, waarbij specifiek aandacht is voor in de evaluatie aangekaarte barrières als financiële onhaalbaarheid en gebrek aan locaties.
Bij de Challenge zijn het afgelopen jaar zes middenhuurprojecten uitgedaagd om te versnellen op optimaliseren. De provincie Utrecht stelt per project € 10.000 beschikbaar, voor de inzet van expertise om concrete knelpunten op te lossen. De Challenge is een wedstrijd. Het project dat het de meeste voortgang heeft geboekt, wint. De winnaar wordt in september 2020 bekend gemaakt.
