Foto: Toekomstbeeld Kwadrant Mars aan de Planetenbaan, Maarssenbroek. Beeld Bakkers/Hommen Waerdevast

Transformatie Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek weer opgepakt

Nu de gemeentelijke randvoorwaarden helder zijn vastgesteld, kan de transformatie van Planetenbaan-Het Kwadrant in Maarssenbroek naar een gevarieerd woon-werkgebied verder. Het Kwadrant-Mars laat zien hoe betaalbare middenhuur is te realiseren, dankzij constructieve publiek-private samenwerking. 

De wet van de remmende voorsprong was de afgelopen jaren zeker van toepassing op deze voormalige kantoorlocaties aan de rand van de gemeenten Stichtse Vecht en Utrecht. De ontwikkeling ging in de jaren van economische opleving na de kredietcrisis voortvarend van start, in lijn met het nationale en provinciale beleid voor aanpak van kantorenleegstand. Bouwen, bouwen, bouwen was het devies, en zo werden de eerste kantoren aan de Planetenbaan getransformeerd tot in de Utrechtse regio broodnodige woningen voor onder meer het middensegment. Misschien iets te voortvarend, want de gemeente trapte vervolgens op de rem om eerst beter na te denken over de gewenste kwaliteiten in het gebied.

‘Gaandeweg kwamen we erachter dat gebiedsontwikkeling iets anders is dan projectontwikkeling’, stelt Roy van Pamelen vast. Hij is projectmanager bij de Gemeente Stichtse Vecht. De woningbouwimpuls voor dit gebied is de belangrijkste drijver, legt hij uit. ‘Met name voor de vraag naar betaalbare en wat kleinere woningen kun je op deze locatie goed uit de voeten.’ Van Pamelen wijst op de locatie als zuidelijke poort van Maarssenbroek, tegen de de A2 en de Zuilense Ring aan, en op loopafstand van Station Maarssen aan de spoorlijn Utrecht -Amsterdam. ‘De bereikbaarheid is uitzonderlijk goed. We willen er een aantrekkelijk gemengd stedelijke gebied van maken, met meer groen, betere loop- en fietsverbindingen en een hoge mate van duurzaamheid.’

Stedenbouwkundig kader

De gewenste kwaliteiten voor Planetenbaan/Het Kwadrant zijn inmiddels vastgelegd in het dit voorjaar in de raad vastgestelde Stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden. Voor het aantal te realiseren woningen hanteert de gemeente daarin een ondergrens van 1500 en een bovengrens van 2300 woningen. De verdeling 30 sociale en 30 middeldure huur, daarboven 40 procent vrij.

‘Nieuw stedenbouwkundig kader was even slikken voor de ontwikkelaars’

Voor de marktpartijen die grond en vastgoed hadden verworven en initiatieven hadden lopen, was het wel even slikken. Op een aantal locaties was de transformatie van kantoren tot woningen al aan de gang, drie woontorens waren zelfs al gerealiseerd, bij andere waren de plannen in vergevorderd stadium. Zoals voor een tweetal kantorenblokken aan Planetenbaan 15-16, waar Bakkers/Hommen Waerdevast, specialist in transformaties naar middenhuur, 500 appartementen wil realiseren. ‘Dat kwam erop neer dat we de nieuwe randvoorwaarden moesten inpassen in onze plannen en nieuwe rekensommen moesten maken om ons businessmodel kloppend te krijgen’, legt CEO Tom Bakkers uit. Een complex proces, waar elke ontwikkelaar anders in zit, vanuit de verschillende plannen en financiële posities, legt hij uit.

Tekst gaat door onder afbeelding

Bakkers/Hommen Waerdevast

Stappen voorwaarts zetten

De parkeernorm, de vergroening en de verlaging van de verkeersgeluidbelasting zijn stevige discussiepunten. Toch is met name de verhoging van 20 naar 30 procent voor zowel het aantal sociale als middenhuurwoningen, ten opzichte van de oude gemeentelijke Woonvisie, een bittere pil voor de ontwikkelaars. ‘Dat heeft een behoorlijke impact op je business-case’, realiseert gemeentelijk projectmanager Van Pamelen zich. ‘Voor de ontwikkelaar begin je vanuit een bepaald perspectief. Pas na anderhalf jaar is er pas een ontwikkelvisie vastgesteld. Onderweg kwam er een nieuwe Woonvisie en een verkeersonderzoek, met allemaal beleidsdoelstellingen die het proces beïnvloeden. En nu pas kunnen we aan het bestemmingsplan beginnen. Dan wordt het wel heel moeilijk om de verwachtingen van het begin waar te maken. Maar de gemeenteraad wilde bepaalde beleidsdoelstellingen duidelijker verwoord zien.’ Voor Van Pamelen is nu de grootste uitdaging om ‘alle kikkers in de kruiwagen te krijgen’, zoals hij het noemt. ‘Ik moet ervoor zorgen dat ze allemaal hetzelfde beeld omarmen, mee blijven doen en dat de plannen in de uitvoering de gewenste kwaliteiten behouden. Ik proef bij de ontwikkelaars die nu aan tafel zitten, dat ze niet te veel willen terugkijken, maar echt stappen voorwaarts willen zetten. Dat is ook mijn ambitie.’

Globaal bestemmingsplan

Voor de volgende stap werkt Stichtse Vecht inmiddels aan een globaal bestemmingsplan, waarin het randvoorwaardendocument het kader vormt voor de invulling van de omgevingsvergunning. Daarin werkt de gemeente samen met partijen die al verder zijn met ideeën en plannen, en waarmee een intentieovereenkomst is getekend. Zo’n partij is Bakkers/Hommen Waerdevast, die de locatie Kwadrant Mars aan de Planetenbaan ontwikkelt en deze inbracht bij de Challenge Middenhuur. Ze besloten niet de hakken in het zand te zetten en de stedenbouwkundige randvoorwaarden als uitgangspunt te nemen. ‘Je kunt daar toch niet aan tornen. Dat verlies je altijd’, zegt directeur projectontwikkeling Frans Mirandolle. ‘Wel hebben we out of the box een aantal oplossingen bedacht zoals het optillen van het maaiveld om daaronder parkeerplaatsen te maken, en daarboven op de eerste verdieping een mooie collectieve daktuin. Dat bleek een interessante move, want je combineert twee hele belangrijke gemeentelijke voorwaarden.’

‘Steun in de rug van de provincie helpt’

De constructieve houding sprak de gemeente aan en geeft ruimte om de flexibiliteit te zoeken in het programma voor middenhuur. De ontwikkelaar wil geen harde koppeling van het vloeroppervlak en het prijssegment, aldus Mirandolle. ‘Dan heb je maar één optie: bezuinigen, en dan krijg je een cascowoning met een betonvloer. De consument in dat segment wil zo’n woning niet. Onze doelgroep maakt het niet uit of ze 45 of 55 m2 hebben, als het maar een complete en betaalbare woning is.’

De aankoop in mei dit jaar van de Kwik-Fit garage, een resterend deel van Kwadrant Mars, biedt de mogelijkheid om een complete gebiedsontwikkeling te realiseren. CEO Bakkers: ‘Dat konden we doen door samenwerking en steun van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dan zie je dat de steun in de rug van de provincie helpt. Zo kunnen we nu de hoge en lage massa zo ontworpen dat er maar één ontsluitingskern in zit. Bij de lage massa kunnen de bouwkosten op die manier behoorlijk naar beneden, de hoge is gewoon slim gemaakt. In de stedenbouwkundige oplossing die we nu hebben krijg je de business-case toch rond en leveren we het afgesproken aantal middenhuurwoningen.’

Challenge Middenhuur
De ontwikkeling van Kwadrant Mars aan de Planetenbaan in Maarssen maakt deel uit van de Challenge Middenhuur, een initiatief van de Provincie Utrecht. Vanuit dit initiatief werken zes projecten uit de regio Utrecht aan versnelling van de productie van middenhuurwoningen. De winnaar van de Challenge wordt in verband met Covid-19 in het najaar bekendgemaakt. De provincie wil initiatieven op het middensegment blijven ondersteunen.

Roy van Pamelen (Gemeente Stichtse Vecht): ‘De challenge zorgde voor versnelling, ook al hadden we een terugslag in het project omdat we eerst de stedenbouwkundige voorwaarden scherp moesten krijgen. Er was een positieve grondhouding bij de medewerkers en bestuurders van de provincie. Dat heeft ervoor gezorgd dat dit project regionaal en provinciaal op de kaart is gezet. Mede daardoor zijn we in de race voor de woningbouwimpuls in de Woondeal voor de regio. Dat heeft zeker geholpen.’ Tom Bakkers (CEO Bakkers/Hommen Waerdevast): ‘We hadden gehoopt dat het project daardoor wat meer media-aandacht zou krijgen. Door corona is dat helaas misgegaan en konden wij de vaart er niet inhouden. Wel heeft de publiciteit volgens mij een rol gespeeld om extra financiering te krijgen. Daarnaast vinden we het heel leuk om ons verhaal te kunnen vertellen.’

 


Bakkers/Hommen Waerdevast

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen