Foto: Aldo Alessi

Corporaties hebben veel te weinig geld voor bouwen en verduurzamen, ‘halveer verhuurderheffing’

Tot 2035 komt de corporatiesector ruim 30 miljard euro tekort om voldoende woningen te bouwen en het bestaande bestand te verbeteren en verduurzamen. De corporatiesector kan de stapeling van maatschappelijke opgaven dus niet volledig oppakken. Eén oplossing is er niet, maar flinke vermindering van de verhuurderheffing kan al veel verschil maken.

Dat blijkt uit het onderzoek ‘Opgaven en middelen corporatiesector’, dat corporatiekoepel Aedes en de ministeries van BZK, EZK en Financiën lieten uitvoeren. Centraal daarbij stond de vraag: in hoeverre zijn woningcorporaties financieel in staat om de maatschappelijke opgaven voor de korte en lange termijn op te pakken?

Het korte antwoord: dat zijn ze niet. De conclusie van het onderzoek luidt dat de corporatiesector financieel niet bij machte is om de stapeling van maatschappelijke opgaven volledig op te pakken. Als corporaties de grenzen van hun financiële mogelijkheden en het stelsel opzoeken, kan tot en met 2035 voor ongeveer 30 miljard euro aan maatschappelijke opgaven niet worden waargemaakt. Dat bedrag is ongeveer een kwart van de totaal geraamde investeringen in die periode.

De benodigde berekeningen zijn uitgevoerd op basis van demografische ontwikkelingen, de huidige staat van de woningmarkt en het huidige woonbeleid.

Bijbouwen én verduurzamen én onderhouden

Er ligt veel op het bordje van de Nederlandse corporaties. Zij moeten allereerst hun kerntaak vervullen, het aanbieden van voldoende sociale huurwoningen. Tot 2035 wordt van de sector verwacht dat er 25 duizend sociale huurwoningen per jaar worden gebouwd. Aanvullend moeten de corporaties de bestaande voorraad verduurzamen en aardgasvrij maken, met een tempo oplopend tot 60 duizend woningen per jaar. Daarnaast investeren corporaties in de kwaliteit van hun bezit en de leefomgeving.

Die opgaven hebben samen een prijskaartje van 116 miljard euro. Geld dat de corporaties niet hebben. Uit het onderzoek blijkt dat de lasten, uit bijvoorbeeld rente, belastingen, onderhoud en beheer, sneller stijgen dan inkomsten uit de woningverhuur. Daar komt bij dat investeringen in kwaliteit en duurzaamheid zich lastig laten terugverdienen. Zo komt bij verduurzaming wel een extra huuropbrengst binnen, maar deze is lager dan de extra onderhoudslasten voor nieuwe installaties.

Minder heffing of meer huur?

In het onderzoek zijn een aantal beleidsopties om het tekort van 30 miljard euro te dichten doorgerekend. Het blijkt dat er geen eenduidige oplossing is die alle maatschappelijke opgaven plotsklaps financieel haalbaar maakt.  

De opties zijn grofweg te verdelen in twee kampen: extra kosten voor het Rijk, of extra kosten voor de huurder. Zo zou het invoeren van een extra huursomverhoging van 0,5 procent bovenop inflatie het tekort met 20 miljard euro verminderen. Volgens Aedes is dergelijk beleid echter niet wenselijk. ‘Huurverhoging is geen optie, want corporaties willen betaalbaarheid aan huurders garanderen. We hebben niet voor niets een Sociaal Huurakkoord afgesloten met de Woonbond, de vertegenwoordigers van onze huurders,’ laat een woordvoerder van de corporatiekoepel weten. Ook het verlagen van productie van sociale huurwoningen, wat financiële ademruimte zou bieden, is volgens Aedes niet wenselijk. ‘Als je kijkt naar de wachtlijsten die er nu zijn voor sociale huurwoningen, is ook dat geen optie.’

Waar volgens de corporatievereniging meer op ingezet moet worden, is het afschaffen van de verhuurderheffing. Dit is belasting die corporaties aan het Rijk betalen, gebaseerd op de WOZ-waarde van hun bestand. De heffing zorgt volgens de corporaties voor een flink tekort in hun investeringsruimte voor productie, verduurzaming en onderhoud. Een hypothetische halvering van de verhuurderheffing levert de sector 21 miljard euro extra op tot 2035.

Welk beleid of welke combinatie van beleid uiteindelijk gevoerd moet worden, wil Aedes niet bepalen. ‘We adviseren om een onafhankelijke commissie met politiek gewicht in te stellen, die de politiek adviseert over het te voeren woonbeleid voor de komende jaren. Dat is nu nodig, zeker met het oog op de naderende verkiezingen,’ zegt de woordvoerder.

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen