Nieuw is de transformatieopgave niet. Onder druk van immer toenemende e-commercie en veranderend consumentengedrag zingt al enige jaren zingt rond dat er een structureel overschot aan winkelmeters is van 20 tot 30 procent. Om centrum- en winkelgebieden aantrekkelijk te houden, moeten die winkelmeters worden getransformeerd naar bijvoorbeeld een nieuwe woon-, cultuur- of zorgfunctie. Daarnaast moeten winkelgebieden nadenken over hun positionering. Wat onderscheidt hen van andere en wat hebben ze hun verzorgingsgebied precies te bieden?

Door covid-19 is die uitdaging nu in een stroomversnelling geraakt. Waar horeca winkelleegstand eerder enigszins kon verbloemen, vallen nu ook in deze branche rake klappen. Bovendien worden de grote steden nu flink uitgedaagd, terwijl leegstandproblematiek voorheen vooral in middelgrote en kleine gemeenten speelde.

Brigit Gerritse, programmamanager Retailagenda en directeur Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW): ‘We werken met veel partijen al jaren aan de transformatieopgave. Door de coronacrisis heeft die aanpak nu een zet gekregen. De urgentie wordt meer gevoeld. Processen die voorheen vijf jaar in beslagnamen, gebeuren nu in vijf maanden.’  

Om winkelgebieden te helpen bij de urgente maar lastige opgave, formuleerden kennispartijen Retailagenda, NRW, DNWS en Retail Insiders samen een gefaseerde aanpak, volmondig de ‘Handreiking en instrumenten voor herstel en transitie van centrum- en winkelgebieden’ genoemd. De handreiking is gebaseerd op het herstelframework van het Britse Institute of Place Management.

Volgens Gerritse is er vanuit de Nederlandse winkelgebieden behoefte aan een hulpmiddel als de handreiking. ‘De opgave is groot en ieder winkelgebied heeft een eigen aanpak nodig. Daarom hebben we een raamwerk opgesteld waar per fase van herstel een overzicht wordt geboden van de beschikbare instrumenten.’ Tessa Vosjan, programmamanager Retail Insiders, vult aan: ‘De nood is hoog. Veel winkelgebieden vragen zich nu af wat ze kunnen doen en waar ze moeten beginnen voor realisatie van een toekomstbestendig gebied.’

In vier fases – ‘crisis’, ‘pre-herstel’, ‘herstel impactanalyse en herstelstrategie’ en ‘transitie & transformatie: de uitvoeringsfase‘ - kunnen stakeholders in een centrum- of winkelgebied toewerken naar een corona- en toekomstproof winkelgebied. Vosjan benadrukt dat het begrip ‘stakeholders’ daarbij verder gaat dan de traditionele gouden driehoek van winkeliers, vastgoedeigenaren en gemeente. ‘Betrek ook partijen en sectoren die in het getransformeerde gebied een rol kunnen spelen, zoals de cultuur- of zorgsector.’

Fase 1: Crisis

De eerste stap in het traject naar een multifunctioneel toekomstbestendig gebied is direct anticiperen op corona-uitdagingen. Denk aan het implementeren van steunmaatregelen voor winkeliers en horeca en het communiceren van landelijke maatregelen. Op dit moment zijn veel Nederlandse centrumgebieden druk bezig met het doorlopen van de fase. Volgens Willem Leyh, coördinator onderzoek bij DNWS, zijn een aantal winkelgebieden goed op weg. ‘‘We zien bijvoorbeeld veel nieuwe online platforms ontstaan, waarin lokale ondernemers zich verenigen.’

Verder moet in deze fase reeds goed nagedacht worden over de positionering van het winkelgebied, stellen Leyh, Vosjan en Gerritse. Vraag je heel goed af wat jouw unieke DNA is en wat jou onderscheidend maakt. Centraal daarbij moet de vraag staan wat de identiteit van het winkelgebied eigenlijk is, en wat het gebied te bieden heeft aan haar verzorgingsgebied. Hierover nadenken moet vervolgens in de volgende fases leidend blijven.

Instrumenten en vragen die kunnen helpen bij deze fase:

Fase 2: Pre-herstel

In deze fase ligt de nadruk op het faciliteren van een verantwoord bezoek aan centrumgebieden, waarbij anderhalvemeter-regels in de openbare ruimte nageleefd worden. Het is daarbij zaak om de verschillende stakeholders in een gebied goed te betrekken.

Een handig instrument bij deze fase is de schouw, waarbij stakeholders samen door een winkelgebied trekken om uitdagingen en kansen te identificeren. Zo kan, als de eerste coronamaatregelen genomen zijn, de overstap naar meer langdurig beleid worden gemaakt. Gerritse: ‘Met de schouw wordt heel direct duidelijk waar het knelt en wie van de stakeholders welke verantwoordelijkheid op zich kan nemen.’

Dat samen met alle partijen aan een winkelgebied werken, ging in het verleden niet altijd even soepel. Vastgoedeigenaren kunnen bijvoorbeeld andere belangen hebben dan de gemeente. Volgens Gerritse zorgt de huidige coronacrisis er voor dat de neuzen nu meer dezelfde kant op staan. ‘Partijen weten elkaar onder druk van covid-19 opeens te vinden,’ zegt ze. Ter inspiratie voor hoe partijen samen kunnen werken noemt Leyh Dordrecht, waar een groep jonge ondernemers het voortouw nam in het toekomstbestendig maken van het winkelgebied. Andere succesvoorbeelden zijn Utrecht, Deventer, Hilversum, Assen, waar vanuit centrummanagement flinke stappen werden gemaakt.

Instrumenten en vragen die kunnen helpen bij deze fase:

Fase 3: Herstelimpactanalyse

Als de eerste actie is ondernomen om de negatieve gevolgen van de coronacrisis in te dammen, wordt de overstap gemaakt naar langetermijninterventies. Het winkelgebied zal structurele veranderingen ondergaan. In eerste instantie door covid-19, maar ook daarna door veranderend consumentengedrag.

Voordat echter actie ondernomen kan worden, moet scherp inzichtelijk zijn waar de uitdagingen liggen. Daarvoor is harde data nodig. De impactanalyse  biedt inzicht in welke winkelgebieden er economisch sterk genoeg zijn om deze transitie te overleven

De Retailagenda, de NRW, Retail Insiders en InRetail werken momenteel aan een landelijke inventarisatie van de impact van de coronacrisis op retail, maar volgens Vosjan zullen gemeenten in eerste instantie zelf aan de slag moeten bij het vormen van een duidelijk beeld van lokale de situatie.

Instrumenten en vragen die kunnen helpen bij deze fase:

Fase 4: Herstelstrategie en transitie & transformatie

Als de eerste drie fases doorlopen zijn, is het tijd voor de daadwerkelijke langetermijnaanpak. Voor de gebieden die na de crisis als winkelgebied niet levensvatbaar meer zijn, zal een transformatieprogramma moeten worden opgesteld. Daarbij kan een transformatiecoach goed van pas komen. Deze persoon kent het gebied op zijn of haar duimpje en helpt de eigenaar op weg naar een nieuwe bestemming voor zijn of haar pand.

‘Winkelgebieden worden nu nog te vaak als verzamelplaats van verkooppunten gezien,’ zegt Vosjan. ‘Dat dus goed naar wat andere sectoren kunnen toevoegen en naar de samenwerking met die sectoren, en naar je positionering en branding.’ Gerritse vat het mooi samen: ‘We gaan van winkelstraten naar straten waar je ook kunt winkelen. Daar moeten dus andere functies aan toegevoegd worden.’

Instrumenten en vragen die kunnen helpen bij deze fase: