De naoorlogse wijk Rolduckerveld in Kerkrade, met kenmerkende hoogbouwflats uit de jaren ’50 en ’60, kent flinke uitdagingen. De buurt kampt al jaren met problemen op het gebied van leefbaarheid, veiligheid, armoede, eenzaamheid en een verouderd woningbestand. De cijfers van het CBS liegen er niet om: qua sociaaleconomische problematiek doet Rolduckerveld niet onder voor Rotterdam-Zuid.

Kerkrade kent bovendien flinke bevolkingskrimp en vergrijzing. Er moet in Rolduckerveld dus een groot aantal woningen uit de circulatie worden gehaald, zonder dat dit negatief uitpakt voor de toch al kwetsbare bewoners. ‘We stevenen af op een flink woningoverschot. Kwantiteit moet in Rolduckerveld worden vervangen door kwaliteit,’ zegt Tim Weijers, wethouder ruimtelijke ordening en locoburgemeester in Kerkrade en voorzitter van de bestuurscommissie Wonen en Herstructurering Stadsregio Parkstad. ‘Niemand sloopt zijn eigen huis. Niets doen is als gemeente of regio dus geen optie.’

De problemen worden nu aangepakt met een grootschalige herontwikkeling. Daarbij zijn veel partijen betrokken: de Rijksoverheid, de provincie Limburg, Stadsregio Parkstad Limburg, de gemeente Kerkrade en de corporaties HEEMwonen en Wonen Zuid. Samen investeren zij zo’n 110 miljoen euro in het verbeteren van de wijk. De corporaties zijn daarbij de grootste geldschieters. Vanuit de Regiodeal, die Stadsregio Parkstad Limburg samen met de provincie Limburg eind 2019 met het Rijk tekende, wordt een aanvullende 5,5 miljoen beschikbaar gesteld. Met het geld wordt het particuliere woningbouwbestand aangepakt.

Limburgse Gedeputeerde Andy Dritty (onder meer wonen): ‘De Provincie Limburg is bij Rolduckerveld betrokken als medefinancier voor de aankoop, exploitatie en sloop van twee particuliere hoogbouwflats als onderdeel van een bredere gebiedsontwikkeling. We onderschrijven de meervoudige doelstelling van de gebiedsontwikkeling, de transformatie van woningen, de omzetting van koop naar huur, verdunning en sloop, verduurzaming, vergroening en een sociale- en veiligheidsaanpak. Daarmee wil de Provincie bijdragen aan de leefbaarheid in het gebied.’

Inponden en slopen

In het gebied, gelegen aan de oostrand van de gemeente, staan nu vier grote galerijflats en een klein aantal laagbouwwoningen. Twee flats zijn eigendom van corporatie HEEMwonen. De woningen in de andere twee flats zijn eigendom van particulieren en een belegger. Per flat gaat het om ongeveer honderd woningen.

Corporatie Wonen Zuid heeft op dit moment een bescheiden bestand van 65 woningen in de wijk, maar is van plan om de twee flats met koopwoningen over te kopen. De overname van het bezit van de belegger is reeds geregeld, de gesprekken met particuliere eigenaren lopen nog. De corporatie wil de opgekochte woningen nog maximaal vijftien jaar exploiteren, voordat tot sloop wordt overgegaan. De ingeponde woningen worden voor de marktwaarde overgekocht en worden allemaal onder de liberalisatiegrens verhuurd. Met de huren is de onrendabele slooptop gedekt. Ter vervanging van de flats komen er zo’n 70 nieuwe woningen die beter aansluiten bij moderne levensbestendige en duurzame woonwensen.

Marc Schroten, directeur van Wonen Zuid: ‘Bij het overkopen van de woningen hanteren we een persoonlijke en open aanpak. We gaan bij iedereen langs. De huidige bewoners kunnen zelf kiezen of zij hun voormalige eigen woning blijven huren of dat ze verhuizen.’ Die persoonlijke aanpak is een tijdrovend proces, maar de directeur heeft er alle vertrouwen in dat de corporatie over vijftien jaar over kan gaan tot sloop en nieuwbouw, zonder dat daar dwang voor nodig zal zijn. ‘De eerste gesprekken verlopen goed. De bewoners reageren over het algemeen positief. Mensen wonen bovendien gemiddeld tien jaar lang in een woning, dus als mensen nu niet willen verhuizen kunnen we de woningen op termijn alsnog opkopen.’

HEEMwonen hanteert een andere aanpak bij haar bezit, maar heeft het zelfde doel: de twee flats slopen en vervangen met 85 kwalitatief betere gestapelde woningen, die beter toegankelijk zijn voor senioren. De sociale huurwoningen worden gefaseerd uit de markt gehaald. Erik van Wissen, teamleider Vastgoed bij HEEMwonen: ‘We gaan bij alle bewoners langs om te kijken hoe we hen kunnen helpen met het vinden van een nieuwe woning. Zij krijgen een voorrangsregeling en financiële compensatie als de huur van hun nieuwe woningen hoger is dan de huidige.’ De corporatie verwacht binnen twee jaar over te kunnen gaan tot de sloop. Volgens Van Wissen reageren de flatbewoners ook bij dit proces goed op de plannen.

Achter de deuren

Aanvullend op de fysieke ingrepen in het gebied werken de gemeente en de corporaties aan de sociaaleconomische weerbaarheid van de bewoners. Schroten van Wonen Zuid: ‘De maatschappelijke problemen kun je niet met puur fysieke ingrepen oplossen. We werken dus met een aanpak in de breedte, zodat de wijk weer toekomstperspectief krijgt.’ Wethouder Weijers: ‘We kijken niet alleen naar de kwaliteit van de woningen en de openbare ruimte, maar ook naar wat er achter de voordeur gebeurt.’

Bij de aanpak gaat de gemeente met bewoners in gesprek om hen bij te staan met het verbeteren van hun economische situatie. ‘Het aandeel huishoudens met een inkomen onder het sociaal minimum is relatief hoog in Rolduckerveld. We kijken daarom samen met hen naar bijvoorbeeld verzekeringen en abonnementen. Daarmee wordt schuldenopbouw aangepakt.’ Daarnaast wordt er actief gewerkt aan het sociale weefsel in de wijk. ‘Vroeger was er veel sociale verbondenheid in het gebied,’ zegt Weijers, ‘Maar door individualisering en de krimp is dat over de jaren minder geworden. Met sociale programma’s werken we nu aan het bij elkaar brengen van de bewoners, zodat zij elkaar kunnen helpen en op elkaar kunnen letten.’

Bang dat de herstructureringsplannen het sociale weefsel in de wijk juist beschadigen, zijn de betrokken partijen niet. Van Wissen van HEEMwonen legt uit dat de nieuwbouw juist een sociale impuls kan geven. ‘Door meer diversiteit in woningen ontstaat er een gemengdere groep bewoners, wat een positief effect heeft op de leefbaarheid. Bovendien zullen de kwalitatief hoogwaardigere nieuwbouwwoningen bewoners trotser maken op hun wijk.’

Voorbeeld voor rest van Parkstad

De problemen in Rolduckerveld zijn niet uniek in de Stadsregio Parkstad Limburg. Na de sluiting van de mijnen kreeg de regio een harde economische klap. Het aantal bewoners krimpt in alle Parkstadgemeenten. Volgens Weijers heeft het project in Rolduckerveld dus een voorbeeldfunctie voor de hele regio. ‘De aanpak waarbij we zowel fysiek als sociaal aan de slag gaan past perfect binnen Parkstad, zeker met het oog op de krimpuitdagingen in de regio.’

Ook de samenwerking tussen de verschillende overheidslagen en corporaties is volgens de betrokkenen navolgenswaardig. ‘Dat is juist de kracht van dit project. De partijen hadden dit individueel niet kunnen doen,’ zegt Weijers. ‘Elke betrokken partij heeft op zijn eigen manier belang bij een goede uitkomst. De neuzen staan de zelfde kant op.’ Ook gedeputeerde Dritty is te spreken over de samenwerking, die volgens hem voorspoedig verloopt. Dritty: ‘De Provincie gelooft in deze aanpak voor wijken in krimpgebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Zo’n aanpak vergt een brede coalitie van partijen, aangezien het verdienvermogen van dergelijke projecten met een verdunningsopgave beperkt is. Als zulke coalities in de toekomst elders haalbaar blijken te zijn, dan wordt zeker onderzocht of en onder welke condities de Provincie Limburg op die locatie, onder de gegeven omstandigheden, een rol kan spelen.

‘Ik had tien jaar geleden niet verwacht dat we ooit nog zouden gaan inponden,’ zegt Wonen Zuid-directeur Schroten. ‘Het is een bijzonder project. We gaan er echt met alle partijen een goede wijk met een toekomst van maken.’ Van Wissen van HEEMwonen: ‘We willen dat bewoners echt weer trots worden op hun woningen en hun wijk. Ik denk dat we over een paar jaar zeker kunnen terugkijken op een mooi project.’