Om inzicht te krijgen in de precieze effecten van corona op vitale winkelgebieden en om handelingsperspectief te bieden, deed adviesbureau Stec Groep onderzoek onder 120 gemeenten, verspreid over heel Nederland. Stec schetst op basis van de input van de gemeenten drie toekomstscenario’s, waarbij rekening wordt gehouden met 10, 20 of 40 procent krimp van centrumvoorzieningen. Als huidige trends zich onveranderd doorzetten, treedt een krimp van 10 procent op. Als structurele veranderingen door de crisis in een stroomversnelling raken treedt 20 procent krimp op. In het meest extreme scenario worden de leefbaarheid en economie van steden en kernen sterk geraakt. Retailers kiezen dan voor een grote saneringsoperatie in het winkelbestand en merken die overleven gaan zich meer concentreren op de flagshipstores in grote steden. In dat geval is een krimp van 40 procent niet ondenkbaar.
Hoewel nog een hoop onzeker is over de precieze langdurige impact van het coronavirus op winkelgebieden, staat vast dat transformatie door de crisis urgenter is dan ooit. Zelfs bij ‘maar’ 10 procent krimp is actie geboden en moet de leegstand worden opgevangen met transformatie naar bijvoorbeeld wonen, groen of zorgvoorzieningen. Doordat Nederland de afgelopen vijf jaar een sterke economie kende en het horeca-aanbod groeide, werd het structurele overschot aan winkelmeters onder druk van e-commerce en veranderend consumentengedrag versluierd. Nu door corona ook de horeca het zwaar heeft en winkelleegstand in de niet-dagelijkse sector naar verwachting flink toe zal nemen, staan gemeenten voor een flinke opgave. ‘De horeca heeft de afgelopen maanden harde klappen gehad,’ zegt Martijn Exterkate, adviseur bij Stec Groep. ‘De groei die de horeca de afgelopen jaren heeft doorgemaakt kan daardoor worden tenietgedaan. De leegstandsproblematiek wordt daarmee direct zichtbaar.’
Positief momentum
Het klinkt niet best: extra krimp bovenop al structurele problematiek. Nieuw is de transformatieopgave immers niet; al enige jaren zingt rond dat er een structureel overschot aan winkelmeters is van 30 procent.
Volgens Exterkate moeten gemeenten de huidige corona-uitdagingen dus vooral als kans zien om hun reeds bestaande transformatieopgave te vlotten om zo levendige centra te creëren. ‘De huidige tijd van onzekerheid bij ondernemers, vastgoedeigenaren en overheid kan een doorbraak betekenen voor samenwerking in centra. Dat is ook het nadrukkelijke advies van gemeenten in ons onderzoek: werk lokaal samen om met elkaar de uitdagingen het hoofd te bieden. Zo kan de coronacrisis op lange termijn de aanzet vormen van een versneld traject richting vitale centra.’
Bovendien kan de coronacrisis het voor vastgoedeigenaren financieel aantrekkelijker maken om te transformeren. Exterkate: ‘Vastgoedeigenaren gaan zeker niet ontkomen aan een afwaardering van het vastgoed. De wens en noodzaak voor vastgoedeigenaren om vast te houden aan investeringswaarde is niet langer houdbaar. Daarom zal de markt transformatie omarmen. Het momentum voor transformatie is groter dan ooit. Ik pleit daarom ervoor om deze crisis te benutten voor structuurversterking op langere termijn.’
Het is daarbij wel zaak dat de gemeente een actieve houding aanneemt en een langetermijnaanpak hanteert, zegt Exterkate. ‘Ik roep gemeenten op om, naast de nodige ondersteuning van centrumondernemers op korte termijn, ook op strategisch niveau na te denken over de toekomst van centra. De kans dat deze er op middellange termijn anders uit zien met structureel meer leegstand is zeer groot. Uit ons onderzoek blijkt dat gemeenten die zelf actief de handschoen oppakken en transformatie niet puur aan de markt overlaten, veel meer succes boeken. Gemeenten die staan voor levendige en vitale centra moeten daarom de regierol pakken.’
Omgevingswet
Ook de naderende Omgevingswet, die als alles volgens plan verloopt in januari 2022 in werking zal treden, kan gemeenten helpen bij hun transformatieaanpak. De insteek van het nieuwe wetgevingsstelsel, dat stuurt op integralere ruimtelijke ontwikkeling, past goed bij de transformatieopgave, waarbij vanuit een veelheid van functies gedacht wordt.
De grootschalige herzieningen van de Nederlandse ruimtelijke ordening biedt een aantal instrumenten dat concreet kansen biedt voor realisatie van vitale centra. Allereerst zijn er de omgevingsvisie en het omgevingsplan, waarin de gemeente integrale afwegingen kan verankeren. Zeven op de tien gemeenten ziet het sturen op gebiedskwaliteiten in het omgevingsplan als kansrijk, blijkt uit het onderzoek. ‘Gemeenten zien kansen in bestemmen op gebiedskwaliteit in plaats van rigide functies,’ zegt Exterkate. ‘Dat biedt veel ruimte voor een flexibele en diverse gebiedsvulling, wat goed aansluit bij transformatie.’ Het werken met open normen om meer flexibiliteit te realiseren wordt door een meerderheid van de gemeenten ook als kansrijk gezien.
Ten tweede biedt de Omgevingswet meer ruimte voor monitoring, waarmee het omgevingsplan actueel kan blijven. Daartoe kan de gemeente beleid koppelen aan data, zoals het aantal vierkante meters detailhandel, de plancapaciteit en gegevens die inzicht bieden in de publieksaantrekkende werking van gevestigde ondernemers.
De derde en laatste kans zit in wijzingen in de regelgeving omtrent planschade. ‘Als de gemeente de bestemming van een pand schrapt, is er in veel gevallen risico op planschade en verhalen eigenaren deze kosten op de gemeente. Dat staat transformatie in de weg,’ legt Exterkate uit. Onder de huidige wetgeving kan de eigenaar, wanneer geen voorzienbaarheid is gecreëerd, direct een beroep doen op planschade als het bestemmingsplan verandert, maar onder de Omgevingswet wordt gekeken naar de activiteit die daadwerkelijk plaatsvindt. Daarmee wordt het voor gemeenten dus aantrekkelijker om te herbestemmen.
Dalende vastgoedwaarden, de Omgevingswet en een proactieve gemeente kunnen zo samen een flinke boost geven aan transformatie. ‘Zie de huidige ontwikkelingen dus echt als kans om de structuur van je winkelgebied te verbeteren,’ zegt Exterkate. ‘Dan kun je de transformatie ook aangrijpen om te werken aan andere urgente ruimtelijke opgaven als woningbouw, klimaatadapatie en de energietransitie.’
