‘Dood geld’ NHG kan effectiever worden ingezet voor woningmarkt

Frank ten Have is partner bij Deloitte Real Estate. Hij schreef dit stuk op persoonlijke titel.

In Nederland bestaat sinds 1993 het systeem dat garanties worden gegeven aan hypotheekverstrekkers voor de aankoop van woningen door mensen met lagere inkomens. Een mooi systeem, dat het eigenwoningbezit stimuleert voor lagere inkomens. Inmiddels staan er 1,45 miljoen garanties op verstrekte hypotheken uit. Het garantiefonds is nu goed voor ongeveer 1,2 miljard euro, met nog een achtervang van het Rijk. Dit geld is bedoeld om verliezen bij gedwongen verkoop af te dekken. Volgens de prognose uit het jaarverslag NHG 2018 groeit het fondsvermogen naar maar liefst 2 miljard euro in 2023. De vraag is of dat vermogen niet effectiever kan worden besteed. Per saldo is het nu immers dood geld.

Hoe werkt de NHG?

In 1993 werd het Waarborgfonds Eigen Woningen opgericht door het ministerie van VROM en de VNG, voor het verstrekken van gemeentegaranties met rijksdeelneming. Later heeft het Rijk die achtervang overgenomen. Via het NHG-systeem worden borgtochtovereenkomsten afgesloten met de geldgever en is een restschuld bij verkoop afgedekt en gegarandeerd. Zo kunnen vooral starters, maar ook flexwerkers, ondernemers en senioren hulp krijgen bij de koop of verbetering van een woning. Ook wordt door de NHG-organisatie hulp geboden bij beheer, behoud, verbetering en verduurzaming van de woning. Voor bestaande woningen geldt dat 40 procent van alle nieuw afgesloten hypotheken voorzien is van een NHG-garantie. Bij nieuwbouwwoningen is dat slechts 15 procent.

De NHG als verdienmodel

Er is een aantal opmerkingen te maken bij dit systeem. De opbrengst van de borgstellingsprovisie bedroeg in 2018 ongeveer 166 miljoen euro, waarvan 0,15 procentpunt naar het Rijk ging als vergoeding voor de achtervang. In 2018 was dat ongeveer 29 miljoen euro.

Tegenover het beschikbare garantievermogen (opgebouwd uit de borgstellingsvergoedingen minus exploitatiekosten en uitbetaalde verliesdeclaraties) van 1,2 miljard euro in 2018, stond in datzelfde jaar ongeveer 14 miljoen euro aan verliesuitkeringen bij gedwongen verkopen. Dat is erg weinig ten opzichte van de ontvangen borgtochtvergoedingen. Het hoogste verlies bedroeg 175 miljoen euro in 2014. Jaarlijks wordt berekend wat de kans is dat er aanspraak moet worden gedaan op de achtervang van het rijk. In het jaarverslag 2018 wordt die kans voor de komende zes jaar berekend op nihil. Het rijk ontvangt dus een jaarlijkse forse vergoeding voor een achtervang die waarschijnlijk nooit hoeft te worden ingeroepen. En het NHG- fonds heeft straks een omvang van 2 miljard euro, ongeveer tien keer het maximale verlies wat in een jaar is geleden. De beleggingsbaten van dat fonds bedragen slechts ongeveer 1 procent. Kortom, het rijk verdient aan een risico van nul en in het fonds zit een hoop ‘dood’ geld met weinig rendement.

Effectievere inzet voor de woningmarkt

De problemen voor starters op de woningmarkt zijn groot en juist de NHG zou moeten bijdragen aan een oplossing. Kunnen de middelen in het fonds niet effectiever worden ingezet voor die doelstelling? Zeker nu bij nieuwbouw nog maar een klein deel van de hypotheken is voorzien van een NHG-garantie? De grens voor de NHG is overigens de laatste jaren wel fors verhoogd, van een maximale kostengrens van 245.000 euro naar 310.000 euro. Met energiebesparende maatregelen is dat zelfs 328.000 euro. Toch is het voor starters moeilijk om aan een woning te komen. En dat geldt zeker voor nieuwbouwwoningen. De mediane koopprijs was in kwartaal 3 van 2019 313.000 euro. Voor nieuwbouwwoningen was dat maar liefst 375.000 euro.

Wat nu als een deel van het garantievermogen wordt ingezet voor erfpacht bij nieuwbouwwoningen? Op dat erfpachtdeel hoeft niet te worden geleend (door de koper). Het hoeft dus ook niet in dertig jaar te worden afgeschreven. De canonrente over de erfpacht kan gelijk worden gesteld aan de hypotheekrente. De grondwaarde hoeft niet te worden geactualiseerd, zodat niet jaren later door een hogere grondwaarde een veel hogere canonverplichting ontstaat. Bij elke verkoop kunnen koper en NHG besluiten om de woning al dan niet opnieuw in erfpacht uit te geven. En bij gedwongen verkoop houdt dit vermogensdeel zijn waarde.

Daarmee kan een deel van het garantievermogen worden omgeruild voor erfpacht (vermogen voor vermogen voor NHG). Het levert een gegarandeerd (en waarschijnlijk hoger) financieel rendement op, maar ook rendement voor de woningmarkt. Doordat starters het erfpachtdeel niet hoeven te financieren, worden huizen beter betaalbaar. Een voorbeeld: als een starter een woning van 300.000 euro moet financieren, moet hij die lening in 30 jaar aflossen. Naast zijn rente is deze koper dus 10.000 euro per jaar kwijt aan aflossing. Als de grondwaarde op 100.000 euro zou worden gezet, hoeft diezelfde koper slechts 20.000 euro per jaar af te lossen. Voor de rente die hij betaalt maakt het niet uit, want over de canon betaalt de koper dezelfde rente als over de hypotheek. Daarmee wordt diezelfde woning betaalbaarder en ook haalbaar voor lagere-inkomensgroepen. En laat dat nu net de missie van de NHG zijn. Kortom, kunnen we een deel van die enorme pot met ‘dood’ geld niet effectiever inzetten voor de woningmarkt?