Door Marcel Bayer
Samen met gemeenten, woningcorporaties en beleggers maakt de provincie zich sterk om de woningbouw te versnellen, onder andere door versnelling op een vijftigtal locaties. Dat moet resulteren in 45.000 nieuwe woningen tot 2025, vooral voor starters en doorstromers in het middensegment van de markt. ‘We willen hier expliciet op sturen omdat er sinds de vorige economische crisis veel te weinig betaalbare huur- en koopwoningen voor met name starters, alleenstaanden en ouderen zijn gebouwd, en juist hier veel vraag naar is’, legt gedeputeerde Peter Kerris (PvdA) uit. Hij heeft onder meer wonen, ruimtelijke ordening en het programma SteenGoed Benutten in zijn portefeuille. Als voornaamste oorzaken noemt Kerris de gestegen bouwkosten, waardoor het voor beleggers minder rendabel is om die woningen te bouwen, en dat de woningcorporaties sinds 2015 aan strenge regels zijn gebonden. En als er bouwplannen zijn, duurt het om allerlei redenen lang voordat die kunnen worden gerealiseerd.
Versnellingsteams
Onder het motto ‘Sneller, betaalbaar, flexibel’ moet met het Actieplan Wonen knelpunten worden weggenomen, bestaande plannen sneller van de grond komen en vooral gekeken worden hoe met slimme oplossingen zoveel mogelijk woningzoekenden zijn te bedienen.
Te beginnen met plannen die een zogenaamde ‘harde’ status hebben. Daar zijn de planprocedures voor afgerond en toch ligt de vergunningverlening stil, bijvoorbeeld vanwege geluidsnormen of de stikstofproblematiek. Versnellingsteams moeten gemeenten en ontwikkelaars gaan ondersteunen om beter van de beschikbare mogelijkheden gebruik te maken en procedures te versnellen.
(Tekst gaat verder onder afbeelding)
Gedeputeerde Kerris bij de start van de verbouwing voor ’t Gasthuus in hartje Winterswijk. In een voormalig winkel- en kantorencomplex komen achttien appartementen voor senioren. Beeld Provincie Gelderland
‘We signaleren een gebrek aan capaciteit en kennis bij vooral kleinere gemeenten en ontwikkelaars over wat er al kan met intern salderen’, aldus Kerris. ‘Ze maken lang niet altijd goed gebruik van de mogelijkheden. Dat is ook best moeilijk, want de regels veranderen nogal eens. Voor het extern salderen zijn we afhankelijk van de afspraken die de minister maakt met de agrarische sector en de andere overheden. Hoe ze dat vervolgens precies kunnen gaan doen, daar zetten we die versnellingsteams voor in om te helpen. Je kunt denken aan heel nauwkeurig in beeld brengen waar de stikstof uit een bepaalde instelling of andere bron neerslaat, en of daar dan valt te salderen met bron- of andere maatregelen. Wij van onze kant doen de toezegging dat we de vergunning volgens de Wet natuurbescherming dan sneller gaan verlenen, want daar gaan wij over.’
‘We gaan niet het weekend in voordat we eruit zijn’
Om wat extra druk op de ketel te zetten, wil de provincie met zogenaamde ‘vrijdagmiddagdeals’ tot besluiten en afspraken komen. Kerris: ‘We gaan met de betrokken partijen, de bouwer, de gemeente, de provincie, de corporatie, iedereen die van belang is bij de voortgang van een bepaald project, net zo lang om tafel zitten tot we een oplossing hebben voor een belemmering en eruit zijn hoe we het gaan aanpakken.’
Van zacht naar hard
Een tweede actie is om sneller van zogenaamde ‘zachte’ naar harde plannen te komen; plannen die nog in een voorfase zitten en zeker niet door de gemeente zijn goedgekeurd. De Food Valley wordt in het Actieplan als regio genoemd waar dat met prioriteit nodig is. Er is en wordt daar best veel gebouwd de laatste jaren, maar dat is nou juist het probleem. Te weinig plannen zijn hard genoeg om het tempo vast te houden terwijl de druk op de woningmarkt juist toeneemt omdat mensen uit de Randstad deze regio opzoeken om te werken en te wonen.
De provincie organiseert samenwerking in een vroeg stadium met regiogemeenten en marktpartijen. Gedeputeerde Kerris: ‘Ik zeg altijd de provincie heeft een grote tafel waaraan veel partijen kunnen aanschuiven, en dan bemiddelen wij en maken we afspraken’.
Door partijen vroegtijdig bij bouwplannen te betrekken, zijn ontwikkelkaders direct duidelijk. Zo ontstaat geen vertragende (en kostenverhogende) stapeling van belangen en voorwaarden tijdens het proces. Bijvoorbeeld over de parkeernorm, vaak een struikelblok bij binnenstedelijke ontwikkeling. De provincie gaat gemeenten helpen met een onderzoek naar en een handboek voor over moderne parkeernormen en mobiliteitsoplossingen die aansluiten bij de beoogde ontwikkeling. ‘Het hoort ook bij de moderne tijd waarin we minder de auto en meer de fiets en het ov gebruiken, zeker in een stedelijke omgeving’, meent Kerris.
‘Door partijen vroegtijdig bij bouwplannen te betrekken, zijn ontwikkelkaders direct duidelijk’
Speciaal aandacht krijgt het vergemakkelijken van woningsplitsing, waar verschillende gemeenten in de provincie al mee werken. Kerris: ‘Je kunt denken aan het splitsen van grote woningen en complexen die niet meer zo gewild zijn. Zo kunnen we versneld woningen toevoegen voor alleenstaanden. Die groep wordt groter, onder starters, onder senioren en door scheidingen.’ Ook hiervoor stelt de provincie een handboek op en komt met een gestandaardiseerde waterdichte juridische regeling. Het programma SteenGoed Benutten (SGB), bedoeld voor herbestemming, transformatie en herstructurering van leegstaande gebouwen en gebieden, wordt uitgebreid. De provincie wil de SGB-regelingen ook ter beschikking stellen aan corporaties en andere partijen, zoals beleggers.
(Tekst gaat verder onder afbeelding)
Overhandiging van het Woonakkoord Oost-Nederland aan minister Stientje van Veldhoven.
Betaalbaar
De krapte op de Gelders woningmarkt doet zich vooral voelen in het sociale en middensegment. Het Actieplan Wonen moet gaan zorgen voor de betere beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale en middeldure huur- en koopwoningen. De provincie zet daarbij niet alleen bestaande provinciale instrumenten in, zoals afspraken in de regionale woonagenda’s, maar draagt ook bij aan de financiering en/of totstandkoming van deze woningen. Dit betekent een investering voor de provincie van circa 20,2 miljoen euro.
Maatregelen die eruit springen zijn het stimuleren van middenhuur, het verkennen van de mogelijkheden voor oprichting van een KoopGarantfonds en het meefinancieren van de starterslening.
Wat het stimuleren van middenhuur betreft wil de provincie met gemeenten en beleggers om de tafel om langjarige afspraken te maken voor welk segment en welke doelgroep ze gaan bouwen. Kerris bespeurt bij sommige gemeenten nog wantrouwen ten aanzien van beleggers, vooral over de vraag of die wel toegewijd genoeg zijn voor investeringen in de middenhuur. ‘Maar we hebben ze keihard nodig.’ De gedeputeerde benadrukt dat hij hier een sterke samenhang ziet tussen de sociale en middenhuur. ‘Doorstroming van scheefwoners uit de sociale huur naar de middenhuur en sociale koopsector slaagt alleen als je die marktsegmenten regionaal goed afstemt. Alle genoemde partijen geven aan dat wij als provincie daar een rol hebben om hier de regie te voeren. Dat gaan we doen.’
‘We hebben de beleggers voor de middenhuur keihard nodig’
Hij noemt het KoopGarantfonds, ‘een beproefd concept uit de tijden van weleer van de woningcorporaties’ om op die manier betaalbare koopwoningen te realiseren. ‘Dat mogen ze nu niet meer, maar er is nog veel behoefte aan wat wij noemen sociale koop. We gaan kijken of we betaalbare koopwoningen met zo’n fonds kunnen behouden voor mensen met een laag- of middeninkomen en starters. Deze deels met overheidsgeld gesubsidieerde koopwoningen moeten geen cadeautje worden voor de eerste eigenaar-bewoner, die het dan voor een of anderhalve ton meer doorverkoopt.’
De provincie wil gemeenten bovendien gaan helpen met het financieren van startersleningen als aanvulling op de hypotheek. ‘Daarbij ondersteunen we starters om de aanschaf van een eerste woning mogelijk te maken door de kosten-koper te helpen financieren’, geeft Kerris aan. In het Actieplan staat dat de provincie een fonds wil oprichten om de starterslening voor de helft mee te financieren, en meer gemeenten wil prikkelen die leningen te verstrekken.
Flexibiliteit inbouwen
Met flexibele en tijdelijke woonvormen wil de Provincie Gelderland op korte termijn de druk op de woningmarkt verlichten voor onder andere starters, arbeidsmigranten, statushouders, mensen die gaan scheiden. In samenspraak met gemeenten streeft de provincie naar 25 flexlocaties voor in eerste instantie zo’n 2.000 woningen. Gedeputeerde Kerris: ‘We kennen al het tekort aan passende woningen voor statushouders, en de vraag naar woningen voor arbeidsmigranten komt steeds vaker op. Onder meer in Tiel en op de noordelijke Veluwe is dat echt een knelpunt. Er zijn nogal wat Gelderse bedrijven die daar werken met buitenlandse werknemers en wij vinden dat als je mensen vraagt om hier te werken je ook moet zorgen voor fatsoenlijk onderdak.’
(Tekst gaat verder onder afbeelding)
Gedeputeerde Kerris op werkbezoek bij de tijdelijke woningen in Tiny Paradise in Meinerswijk, in de Arnhemse uiterwaarden. Beeld Provincie Gelderland
In het Actieplan worden ook senioren genoemd waarvoor flexibele woonvormen een oplossing zouden kunnen zijn. ‘Er zijn best veel senioren die hun huidige woning te groot vinden, maar dat er even geen geschikte woningen voorhanden zijn. Die mismatch signaleren we bijvoorbeeld in de Achterhoek waar de vergrijzing snel toeneemt. Voor een overbrugging is flexwonen dan interessant. Je kunt daar met prefab- of conceptbouw in voorzien. Dat is sneller, schoner en goedkoper.’
Om vraag en aanbod beter te verbinden wil de provincie zogenaamde ‘doorstroommakelaars’ inhuren. Die kennen de regionale woningmarkt goed, staan in nauw contact met de woningcorporaties, en kunnen bemiddelen bij het op gang brengen van doorstroomtreintjes, zoals Kerris het noemt. ‘We proberen een doorstroom op gang te brengen die als het ware een hele wooncarrière omvat. Dus een oudere die naar een kleinere woning gaat en het huis achterlaat voor een gezin met grotere kinderen in een duurder segment. Op hun beurt laten die hun woning achter voor een jonger gezin uit een middenhuurwoning, die vervolgens beschikbaar komt voor een scheefwoner. Uiteindelijk komt zo ook weer een sociale woning bij de juiste doelgroep terecht. Zo speel je de meeste woningen vrij.’
Vanuit het ministerie is aan de provincies en gemeenten gevraagd om de plancapaciteit voor de woningbouw op de schroeven, zodat er voldoende plannen die eindstreep halen. Gelderland zit op die lijn, maar gedeputeerde Kerris zegt niet zo in percentages en getallen te geloven. ‘Ik vind het vooral van belang dat we bouwen voor de behoefte die er is. Daarom werken we voortdurend en nauw samen met gemeenten en de regio’s om die behoeften goed in beeld te houden, en afspraken te maken wie waar en wat het beste kan doen in plaats van dat iedereen dit voor z’n eigen gemeente doet. Kijk vooral naar de plannen die er al liggen en haal naar voren waar dat kan om de juiste doelgroepen te helpen.’
Hij verwacht dat het Actieplan Wonen snel goedkeuring krijgt van Provinciale Staten, zodat ze aan de slag kunnen. ‘Laten we de coronacrisis gebruiken om de woningbouw te versnellen en de procedures te vereenvoudigen.’ In mei nemen Provinciale Staten een definitief besluit.
