De businesscase voor middenhuur is niet altijd gemakkelijk rond te rekenen. Voor beleggers die op korte termijn hoge rentes bij de bank moeten aflossen, kan het onaantrekkelijk zijn om een huurprijs van 700 tot 900 euro te rekenen als de rendementsdoelstellingen hiermee niet worden gehaald. De lastige businesscase kan politieke ambities voor realisatie van huurwoningen in het middensegment dus in de weg staan.
In zulke situaties kan het financieringsmodel van Maatschappelijk Financieren mogelijk uitkomst bieden. ‘Banken zien overheden, en dus gemeenten, als betrouwbare partijen met een laag betalingsrisico,’ legt Bram Heijnsbroek van de organisatie Maatschappelijk Financieren uit. ‘Als de gemeente bereid is om garant te staan voor de betalingsverplichtingen van de lening, rekent de bank een lagere rente. Hiermee wordt een huurprijs binnen de grenzen van het middensegment wél realistisch.’
Maar, mag het wel?
Voordat de aanpak toegepast kan worden, moeten de voorwaarden nog worden geconcretiseerd. Zo moet de gemeente goed kunnen uitleggen waarom zij een specifiek project ondersteunt. Want waarom het ene project wel, en het andere niet? Daarnaast is er een klein risico bij de aflossing van de lening aan de bank. ‘Als het project de aflossing en rente niet kan dragen, wordt deze verhaald op de gemeente. Dat komt in de praktijk zelden voor, en zeker weinig bij woningbouwprojecten,’ zegt Heijnsbroek.
Een nog nader te onderzoeken risico-element is ongeoorloofde staatssteun, zoals bepaald in Europese regelingen. Het is nog de vraag of de gemeente in strijd handelt met de richtlijnen op geoorloofde staatssteun. Anders dan bij verduurzaming en sociale woningbouw is er geen vrijstelling voor staatssteun voor middenhuur, maar een eerste juridische toetsing sluit een vorm van geoorloofde staatssteun niet uit.
Indien er sprake is van ongeoorloofde staatssteun is de gemeente verantwoordelijk. Het gat moet dan worden gedicht met een opslagregeling, die compenseert voor het onterechte marktvoordeel. ‘Het is nog maar de vraag of middenhuurprijzen realistisch blijven met zo’n opslagregeling,’ zegt Heijnsbroek. ‘Bovendien is hier nog niet echt jurisprudentie over.’ In het kader van de Challenge Middenhuur worden de verschillende vraagstukken rond de toepassing van de financieringsaanpak verder uitgewerkt.
De aanpak van Maatschappelijk Financieren is niet de enige oplossing voor realisatie van meer middenhuur. Ook anterieure overeenkomsten en gemeentelijke verordeningen kunnen uitkomst bieden. Dergelijke overeenkomsten bieden veel mogelijkheden op projectniveau en afspraken over middenhuur. Lees hier hoe Nieuwegein met een anterieure overeenkomst stuurt op meer middenhuur.
Voor wat hoort wat
De gemeente heeft bij de de aanpak van Maatschappelijk Financieren sterke invloed op de het woningbouwproject. ‘De gemeente mag veel meer eisen stellen bij garantstelling,’ zegt Heijnsbroek. ‘Over de samenstelling van het project, maar ook over uitpondregelingen en de maximale huurverhoging. Die regie is al vastgelegd in wettelijke kaders.’
Bijkomend voordeel is dat via de aanpak van Maatschappelijk Financieren kan worden bepaald dat de baten direct in het betreffende project terugvloeien. Heijnsbroek: ‘Je hebt dus geen uitvloei van maatschappelijk kapitaal.’ Volgens Heijnsbroek schrikt dat terugvloeien en de extra regie vanuit de gemeente beleggers niet af.
Idealiter met corporatie
Middenhuur is niet het speelveld van de markt pur sang. Als de markt deze opgave in een gebied niet oppakt, mogen corporaties inspringen en geliberaliseerde huurwoningen realiseren. ‘Idealiter doen we dit samen met corporaties,’ zegt Heijnsbroek. ‘De corporaties staan namelijk dichter bij gemeenten, dus die worden gezien als een aantrekkelijkere samenwerkingspartner.’
Voordat een corporatie echter met een gemeente in zee mag gaan in het geliberaliseerde segment via de aanpak van Maatschappelijk Financieren, moet een markttoets worden uitgevoerd. Deze toets bepaalt of de corporatie zich niet onterecht in het speelveld van de markt begeeft. Het uitvoeren van de toets is echter een tijdrovend, complex en daarmee ontmoedigend proces. Onder gemeenten en corporaties gaan dan ook steeds meer geluiden op om de markttoets te versoepelen.
De uitwerking van de financieringsaanpak door Maatschappelijk Financieren is onderdeel van de Challenge Middenhuur. Vanuit dit initiatief werken zes projecten uit de regio Utrecht aan versnelling van de productie van middenhuurwoningen. 'Anders dan de andere projecten, werken wij niet direct aan woningbouw, maar aan een businesscase,’ zegt Heijnsbroek.
Het doel van de deelname aan de Challenge is tweeledig. Allereerst worden de regelingen omtrent en de impact van staatssteun nader verkend. Ten tweede wordt gezocht naar een gemeente waarmee Maatschappelijk Financieren aan de slag kan, om praktijkkennis op te doen. Heijnsbroek: ‘Gemeenten zijn enthousiast over de mogelijkheden van de aanpak die Maatschappelijk Financieren biedt, maar koppeling aan een concreet project is lastig. Onbekend maakt onbemind.’
