Door Marcel Bayer en Kasper Baggerman. Een uitgebreidere versie van dit stuk verscheen eerder in vakblad ROm. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Klik hier voor een abonnement.
Utrecht gaat honderd procent voor binnenstedelijk bouwen. Zo moet de Merwedekanaalzone een hoogstedelijk, hip en groen leefgebied worden, met ruimte voor ruim 12 duizend bewoners. Volgens Harm Janssen, directeur Regio Noord-West bij BPD Gebiedsontwikkeling, is ontwikkelen op enkel locaties als deze echter niet genoeg. ‘De regio Utrecht moet naar verwachting na Leidsche Rijn nog eens een stad als Leeuwarden bijbouwen om de groei aan te kunnen,’ zegt hij. ‘Dat red je niet binnenstedelijk.’
De polder Rijnenburg nabij Utrecht zou een oplossing kunnen bieden. In het gebied is ruimte voor zo’n 25.000 woningen. De grondeigenaren, bestaande uit onder meer de ontwikkelaars/beleggers BPD, AMVEST, AM, Ballast Nedam en de woningcorporaties Mitros en Portaal, willen graag aan de slag, maar de gemeente Utrecht kiest er vooralsnog voor om het gebied als tijdelijk energielandschap met windmolens in te richten. Er moeten maximaal acht windmolens en ongeveer 230 ha zonnevelden komen. Daarmee kan het gebied in ongeveer 20 procent van de Utrechtse vraag naar duurzame energie voorzien.
Grondposities
Nieuw zijn plannen voor woningbouw op Rijnenburg niet. De grondposities in het gebied werden begin deze eeuw verworven met het idee om er later woningen te bouwen. ‘Er waren destijds serieuze plannen om er te gaan bouwen,’ memoreert Edwin Buitelaar, senior onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving en bijzonder hoogleraar Vastgoed aan de Universiteit Utrecht. ‘BPD, destijds nog Bouwfonds, heeft er toen 250 hectare ingekocht. Het is ze zelfs min of meer door de gemeente gevraagd om dat te doen.’
In het verleden hebben grondposities nog wel eens voor onwenselijke praktijken gezorgd. Beleggers die lucht krijgen van grond waarop naar verwachting woningen ontwikkeld mogen worden, kopen deze grond op met het doel deze met winst door te verkopen: grondspeculatie. Deze handel jaagt grondprijzen, maar daarmee ook ontwikkelkosten op. Zo ook bij de Merwedekanaalzone. Buitelaar: ‘Daar hebben wat schimmige deals plaatsgevonden. Denk aan de inmiddels beruchte zaak rond Ramphastsos. Binnen een jaar werden een paar locaties in het gebied met zo’n 14 miljoen euro winst doorverkocht aan de Amerikaanse ontwikkelaar Greystar.’
‘De grond in de Merwedekanaalzone, die twee of drie keer werd doorverkocht, is ook aan ons aangeboden, maar dat hebben we afgewezen. Want hoge grondprijzen maken betaalbare woningen realiseren erg lastig’, reageert Janssen. BPD doet niet aan grondspeculatie, benadrukt hij. ‘We willen puur ontwikkelen’.
Ontsluiting cruciaal
Een tegenargument vanuit de gemeente is de ontsluiting van de polder. Wethouder Klaas Verschuure (D66): ‘Pas als er stevige investeringen vanuit het Rijk komen voor de infrastructuur, gaan we kijken naar Rijnenburg als woningbouwlocatie.’ BPD-regiodirecteur Harm Janssen zegt dat de ontsluiting één van de kwesties is waar in de plannen voor Rijnenburg vanaf het begin over is nagedacht. ‘We denken dat je met op grote schaal woningen bouwen dusdanig veel opbrengsten kunt genereren dat daarmee een hoogwaardig openbaar vervoer-verbinding is te realiseren. Je kunt Rijnenburg dan aansluiten op het bestaande netwerk van het nabijgelegen Leidsche Rijn of Nieuwegein.’
Vele belangen
De casus Rijnenburg maakt duidelijk dat er veel factoren van invloed zijn bij het al dan niet binnen- of buitenstedelijk ontwikkelen van woningbouw. Reeds verworven grondposities, de ontsluiting en de druk op het landschap door andere bestemmingen zoals energieopwekking dienen tegen elkaar te worden afgewogen. Lokale politieke ambities en gevoeligheden maken het plaatje overal anders. Het is geen geheim dat GroenLinks in de Utrechtse gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders na het eerdere echec van windmolens op bedrijvengebied Lage Weide nu koste wat kost wil gaan voor duurzame energie met windmolens op Rijnenburg.
PBL-onderzoeker en hoogleraar Buitelaar verwacht vooralsnog dat we, in lijn met de NOVI, grotendeels binnenstedelijk zullen ontwikkelen. ‘Daar wordt nu door zowel provincies als gemeenten, en zeker de grote steden, het meest op ingezet, ook al is het ingewikkeld. Denk aan de Merwedekanaalzone, maar ook aan de Cartesiusdriehoek in Utrecht, de Bijlmerbajes en Hembrug in Amsterdam of de Binckhorst in Den Haag.’ Bovendien waarschuwt de onderzoeker voor het omarmen van uitleglocaties als snelle oplossingen. ‘Je moet niet denken dat je snel aan de gang kunt op locaties buiten de stad. Op de Vinex-wijken hebben we ook ruim twintig jaar moeten wachten. Leidsche Rijn is nog steeds niet af, terwijl daar al 25 jaar wordt gebouwd.’
