Traditioneel gezien is het ontwikkelen van middenhuur een taak van de markt, maar formeel gezien mogen corporaties zich ook aan deze woonvorm wagen indien de markt niet inspringt. Daarmee zou de corporatiesector een deel van het grote tekort aan middenhuur kunnen oplossen. De markttoets beperkt die mogelijkheden echter. Eerst moet namelijk uitgebreid worden onderzocht of er echt geen marktpartijen zijn die willen ontwikkelen. Het is een tijdrovende en complex proces.
Er gaan daarom steeds meer geluiden op om de markttoets af te schaffen of te versoepelen. Een van de corporaties die wel oren heeft naar middenhuur ontwikkelen, is GroenWest uit Woerden. In de wijk Snellerpoort wil de corporatie samen met de gemeente een divers woonaanbod realiseren. Nu wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn tot het versneld doorlopen van de markttoets, zodat zo goed mogelijk kan worden ingespeeld op actuele woonbehoeftes. ‘Het stimuleert de doorstroming,’ zegt Chiel Buddingh, projectontwikkelaar bij GroenWest. ‘Mensen die nu eigenlijk te veel verdienen voor een sociale huurwoning, kunnen met goed aanbod in het middensegment doorverhuizen.’
Lagere doorlooptijd
De locatie Snellerpoort zal menig ontwikkelaar en gemeente doen watertanden: centraal gelegen in de stad, met een station in de buurt en bovenal nog niet volgebouwd. Nieuw zijn de plannen voor Snellerpoort dan ook niet. Al in 2007 lag er een masterplan, in 2010 volgde een bestemmingsplan. Daarin werd de ambitie uitgesproken om een goed ontsloten, gevarieerde en centraal gelegen woonwijk op het braakliggende terrein te realiseren. Door de crisis werden de plannen echter in de ijskast gezet. Het is nu een grasveld, waar schapen grazen.
In 2018 werden de ambities nieuw leven ingeblazen door de Woerdense gemeenteraad, die het ambitiedocument Snellerpoort, een ander perspectief vaststelde. Ook ligt er een nieuw en geactualiseerd voorlopig bestemmingsplan. Als alles volgens plan verloopt, worden in 2022 de eerste stenen gelegd. Daarmee is de doorlooptijd van het project aanzienlijk lager dan bij vergelijkbare binnenstedelijke ontwikkelingen. Daar bedraagt de doorlooptijd gemiddeld zo’n zeven tot vijftien jaar.
Marktverkenning
In het kader van de Challenge Middenhuur onderzoekt de Gemeente Woerden samen met GroenWest en de Provincie Utrecht of er ruimte is voor een versnelde vorm van de markttoets, bijvoorbeeld in de vorm van een marktverkenning.
De aangepaste Wet Maatregelen Middenhuur, die naar verwachting in juli 2020 ingaat, lijkt hier ruimte voor te bieden. Er is dan minder vaak vooraf toetsing van de markttoets door de Autoriteit woningcorporaties nodig en er komen minder procedurestappen bij het goedkeuringsproces van de markttoets. De gemeente, GroenWest en de provincie kijken nu samen hoe ze in dit kader, met goedkeuring van het Rijk, de procedures kunnen versnellen.
Uiteindelijk zullen in Snellerpoort ongeveer 800 woningen worden gebouwd, waarvan ongeveer een kwart zal bestaan uit sociale huur en enkele tientallen in het middenhuursegment. De gemeente laat de precieze verdeling tussen sociale huur, vrije sector huur en koop zo vrij mogelijk, aldus Frank Frijlink, projectmanager gebiedsontwikkeling bij de Gemeente Woerden. ‘We willen ons er niet op vastpinnen, want ervaring leert dat de woonvraag over korte periodes nogal kan verschuiven.’
Uitdagende locatie
De locatie Snellerpoort is bijzonder goed ontsloten door het nabijgelegen station Woerden, dat op ongeveer vijf minuten fietsafstand ligt. Wel stelt het spoor, dat direct langs de wijk loopt, de gemeente ook voor extra uitdagingen. Frijlink ‘Om het geluid van de treinen te weren, moeten de woningen die in de buurt van het spoor komen te staan extra goed geïsoleerd worden. Dat maakt de ontwikkeling duurder.’ Bovendien kan er in een straal van dertig meter rondom het spoor niet gebouwd worden, wat extra uitdagingen oplevert voor de inpassing van de 800 woningen. Buddingh: ‘De extra geluidsbelasting vraag wel om wat extra creativiteit.’
GroenWest stelt nadrukkelijk dat middenhuur geen middel is om de businesscase voor duurdere, beter geïsoleerde woningen rond te maken. Buddingh: ‘Dat mag nooit de motivatie zijn om middenhuur aan je bestand toe te voegen. Je moet dat doen voor de bewoners, omdat er een groot tekort is aan huizen voor mensen met een middeninkomen en omdat het tegelijkertijd doorstroming op gang kan brengen.’
De samenwerking met de provincie is onderdeel van de Challenge Middenhuur. Vanuit dit initiatief werken zes projecten uit de regio Utrecht samen met de provincie aan versnelling van de productie van middenhuurwoningen. Naast hulp bij de verkenning voor een soepelere markttoets, biedt de Provincie Utrecht een kleine subsidie voor de planvorming aan de gemeente en GroenWest. ‘We hebben met dat geld een architect ingehuurd’, zegt Frijlink. ‘Dat hadden we anders niet kunnen doen. Hij heeft een situatieschets gemaakt, die helpt met het uitdragen van onze visie voor dit complexe gebied.’ ‘De provincie biedt procesbegeleiding aan ons en de gemeente’, zegt Buddingh. ‘We stellen gezamenlijke doelen vast zodat alle neuzen dezelfde kant op wijzen. Het commitment dat het oplevert, draagt bij aan het succes van dit project.’
