'Zet het ruilinstrument proactief in'

Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefomgeving.

De winkelleegstand een conjunctureel verschijnsel? Wishful thinking, zei Pieter Eichholtz in het heetst van de crisis pakweg acht jaar terug. De cijfers geven Eichholtz achteraf gelijk. De crisis in de fysieke winkelbranche is structureel. 'Ik las een rapport van Locatus: de leegstand in de retail was gedaald van 7,3 procent naar 6,8 procent (onderaan dit artikel vindt u leegstandcijfers per provincie, red.). En we zitten op de top van de hoogconjunctuur. Beter wordt het niet. De groei van winkelen zit helemaal op internet, niet in fysieke winkels.' Zijn advies is dan ook helder: 'Zet het ruilinstrument proactief in om centra compacter te maken, voordat je achter de feiten aanloopt en er weer spontaan gaten vallen in de stad met alle negatieve gevolgen van dien.'

'De groei van winkelen zit helemaal op internet'

Tijdens vorige periodes van hoogconjunctuur was de leegstand nagenoeg nul, schetst Eichholtz. En de cijfers geven volgens de hoogleraar nog een vertekend beeld van de werkelijkheid, omdat de totale winkelvoorraad de afgelopen tien jaren met vijfduizend panden is afgenomen, zo valt te lezen in datzelfde Locatus-rapport (zie kader onder voor de ontwikkeling van het aantal fysieke winkels). 'Eigenaren zien de realiteit inmiddels onder ogen en nemen hun verlies. Tijdens de crisis gebeurde dat niet. Veel eigenaren lieten een pand liever leeg staan in afwachting van een nieuwe, goedbetalende retailer. Soms zijn panden samengevoegd. Maar die retailer dient zich steeds minder vaak aan.'

Herbestemmen of herverkavelen?

Door herbestemmingen is het krimpende gat kleiner geworden. Het herstel van de huizenmarkt heeft daaraan bijgedragen. Hierdoor werd een bestemmingswisseling naar wonen makkelijker, mits toegestaan door de gemeente. Terwijl de huurprijzen op de woningmarkt explodeerden, daalden de huren in de retail met 2,1 procent. 'Een teken dat de sector de realiteit onder ogen ziet. En de huren zullen verder naar beneden moeten.'

Dat bracht Eichholtz op een zeker moment tot de gedachte dat de tucht van de markt zijn werkt doet. 'Winkels in de stadscentra maken plaats voor horeca, in aanloopstraten veranderen winkels in woonruimten. Als je maar lang genoeg wacht, lost het probleem zich vanzelf op.' Eerder dit jaar volgden de grote winkelketens, die in de problemen kwamen, elkaar in snel tempo op: bekende namen als Intertoys, Blokker, MediaMarkt. 'Sterke merken waar de binnenstadeconomie op leunde, vallen bij bosjes', aldus Eichholtz.De voortekenen zijn niet gunstig, meent hij. Uit het koopstromenonderzoek van I&O Research blijkt dat voor niet-dagelijkse producten zoals kleding en elektronica de online verkoop tussen 2016 en 2018 van 20,6 procent naar 24,2 procent steeg. Opvallender nog is dat het online aandeel dagelijkse boodschappen verdubbelde: van 1,6 procent naar 3,1 procent.

Het lijken voortekenen te zijn voor meer faillissementen en vrijkomende winkelpanden. Als eigenaren niet direct een nieuwe bestemming hebben voor hun vastgoed, krijg je een gatenkaas in de winkelstraat. Een winkel naast een leegstaand pand krijgt minder bezoek en kan eveneens in de gevarenzone komen. Eichholtz: 'In een overdekt winkelcentrum kun je nog iets leuks doen met een foto op de pui zodat leegstand minder opvalt, maar een lege winkelstraat is unheimisch. En dat is weer slecht voor de winkelervaring van de consument. Een consument met een negatieve winkelervaring besteedt minder, komt minder vaak en dat heeft weer effect op de overgebleven winkels. Zo raakt een heel winkelgebied in een vicieuze cirkel.'

Laissez faire… toch maar niet

'Ik ben er uiteindelijk wel van overtuigd dat de markt z’n werk zal doen. Maar hoe lang duurt dat en ten koste van wat?' Dan komt Eichholtz tot zijn slotsom: 'Om ontwrichting van onze steden voor te zijn, moet je proactief ingrijpen. Wijs een kernwinkelgebied aan en verplaats ondernemingen uit aanloopstraten daar proactief naartoe.'

'Dat betekent dat je moet herbestemmen en dat eigenaren hun vastgoed mee moeten krijgen. Zoiets gaat het beste als de gemeente gebruik maakt van een flexibel bestemmingsplan', aldus Eichholtz. 'Een aparte ontheffing per object duurt allemaal veel te lang. Een al te rigide bestemmingsplan werkt als een handrem, waardoor de markt niet flexibel kan reageren op de vraag. Dat vergt capaciteit en deskundigheid bij de gemeente.'

'Ingrijpen in de winkelstructuur is urgenter dan ooit'

Maar herbestemmen alleen is volgens Eichholtz niet genoeg. De meerwaarde in een centrumgebied zit ‘m namelijk ook in de versterkende werking van nabijheid van functies: winkels naast winkels, horeca naast horeca, 'Al is het maar op blokniveau'. Het ruilinstrument kan daarbij goed van pas komen. Sterker, hij vindt dat ingrijpen in de winkelstructuur urgenter is dan ooit. 'Als je niets doet, lijden beleggers alleen maar meer waardeverlies. En het zijn niet alleen beleggers die verliezen, ook de kleine ondernemers die erop gerekend hadden dat hun winkelpand een zekere belegging was voor hun oude dag.'

Maar bovenal voor de aanblik van de winkelgebieden zelf is een herschikking volgens Eichholtz noodzakelijk. Het verdient zichzelf terug in vitale winkelgebieden, en ruimte voor nieuwe functies zoals wonen, flexwerkplekken, leisure en misschien wel een mooi park.