Foto: Kanaleneiland Centrum. Bron: GEM Kanaleneiland, Heijmans, Portaal, Mitros en Vesteda

Lessen uit GEM Kanaleneiland Centrum

Na dertien roerige jaren wordt de vernieuwing van Kanaleneiland Centrum deze maand voltooid. De daarvoor opgezette Grond Exploitatie Maatschappij wordt ontbonden en de laatste fase van de grootschalige herstructurering middenin de verpauperde naoorlogse wijk in Utrecht is daarmee klaar. Het project is bijzonder door de sterke publiek-private samenwerking. Welke lessen kunnen we anno 2019 uit de ontwikkeling trekken?

Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefomgeving. Word nu abonnee.

Rond de laatste eeuwwisseling is het centrum van Kanaleneiland in het zuidwesten van de stad Utrecht toe aan een impuls. Criminaliteitscijfers en het gevoel van onveiligheid zijn hoog, er is sprake van een eenzijdige opbouw van de bevolking en infrastructuur, groen en gebouwen zijn toe aan een onderhoudsbeurt. Bovendien vervult Kanaleneiland Centrum haar centrumrol maar matig. De stempeltjes krachtwijk, probleemwijk en Vogelaarwijk zijn in die jaren allemaal van toepassing op de karakteristieke wederopbouwwijk. De Gemeente Utrecht vindt dit onaanvaardbaar en komt in 2004 met een masterplan voor herstructurering op de proppen.

Intensieve samenwerking

Het doel van de herstructurering is vierledig: er dient een gevarieerd woonmilieu van hogere kwaliteit gecreëerd te worden, de bestaande groenstructuur en openbare ruimte moeten worden vernieuwd, de neerwaartse spiraal van criminaliteit en onveiligheid doorbroken en dit alles met een sluitende grondexploitatie.

Typerend voor het project is de sterke publiek-private samenwerking in de vorm van Grond Exploitatie Maatschappij (GEM) Kanaleneiland Centrum, dat toe moet zien op deze sluitende grondexploitatie. In wat in chique juridische taal een commanditaire vennootschap heet, bundelen in 2008 de gemeente Utrecht, projectontwikkelaar Heijmans (destijds nog Proper Stok) en woningcorporaties Mitros en Portaal de krachten. De twee corporaties bezitten het grootste deel van het sociale woningbouwbestand. De vier partijen zijn ieder voor 25 procent aandeelhouder en leggen allen circa 1 miljoen euro in, wat het eigen vermogen van de GEM tot 4 miljoen brengt.

Fon Maas is senior vastgoedadviseur bij Gemeente Utrecht. Hij is sinds het oprichten van de GEM bij het project betrokken: ‘Op zich had de Gemeente Utrecht de grondexploitatie ook voor rekening kunnen nemen, maar dat zou de in het gebied actieve partijen geen recht doen. Er werd dus gekozen voor een gelijkwaardige aanpak in de vorm van de GEM.’

Tekst gaat door onder afbeelding

Masterplan. Bron: Mecanoo

Dubbele crisis

De samenwerking gaat voorspoedig, tot in 2012 een impasse ontstaat. Hoewel de vier partijen hebben aangeven dat ze de gezamenlijke doelen steunen, worden zij het niet eens over de ontwikkelingsstrategie, de financiering van de toenemende rentelast een het financiële tekort in de grondexploitatie. Meermaals geven de gemeente, de projectontwikkelaar en de corporaties daarom aan de GEM te willen ontbinden. Bovenop deze organisatorische crisis komt de economische crisis, die voor sterke daling van vastgoedwaarde zorgt. Het tot een succesvol einde brengen van het project lijkt daardoor zeer onzeker.

De enige uitweg, besluiten de partijen tezamen, is toch doorgaan. De reeds gedane investeringen zijn te groot om de stekker er uit te trekken. Bovendien zouden de problemen in Kanaleneiland Centrum in geval van ontbinding blijven voortbestaan, wat voor de gemeente en de corporaties onaanvaardbaar is.

‘De GEM is een zware vorm van samenwerken, die voor veel commitment zorgt,’ zegt Maarten de Kruif van Mitros. Hij raakt in 2012 bij het project betrokken als planeconoom en vervult inmiddels de functie van vastgoedontwikkelaar bij de corporatie. ‘Dat zorgde er voor dat we samen de moeilijke tijden hebben doorstaan.’

Stedenbouwkundige opzet

De bebouwing in het gebied bestaat in het jaar 2000 voornamelijk uit acht identieke flatgebouwen, met daarin in totaal 450 sociale huurappartementen. Verder zijn er 50 eengezinswoningen en een paar woningen boven een winkelcentrum. Er is relatief veel groen, maar dit is matig ingericht en de belevingswaarde is minimaal. 

Het aanvankelijke masterplan uit 2004 en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan uit 2006 richten zich aanvankelijk op grootschalige sloop- en nieuwbouw. In vlek 1 en 3 wordt dit gerealiseerd, maar in delen van vlek 4 en 5 (zie kaart, bron Planviewer) wordt uiteindelijk voor een andere aanpak gekozen. ‘Het was door de crisis lastig om de sloop- en nieuwbouw uit te voeren en gelijktijdig tot een sluitende grondexploitatie te komen,’ zegt De Kruif. ‘We stonden toen wel voor een impasse, want het waarmaken van de geambieerde stadsvernieuwing werd onzeker.’ ‘We hebben heel intensief overlegd over een mogelijke koerswijziging. De opzet van de GEM liet daar ruimte voor,’ vult Maas aan.

Uiteindelijk wordt in delen van vlek 4 en 5 ingezet oprenovatie in plaats van sloop- en nieuwbouw. Hierbij wordt zo veel mogelijk ingespeeld op de bestaande stedelijke kwaliteit. Bergingen op de begane grond van de galerijflats ondergaan een metamorfose tot appartementen, wat de veiligheid op straat vergroot. Het aanwezige groen krijgt een flinke opknapbeurt om de belevingswaarde te vergroten. Zo veel mogelijk oude bomen blijven staan. Spijt van de koerswijziging hebben De Kruif en Maas niet. De Kruif: ‘Met het oog op duurzaamheid is het uiteindelijk goed dat we de bestaande bebouwing hebben gebruikt. En als je nu door het gebied wandelt, zie je de beoogde stedelijke vernieuwing zeker.’

Succesfactoren

Het moge duidelijk zijn dat het project de wind niet altijd mee had in het afgelopen decennium. Toch worstelden de partijen zich er doorheen en het lijkt erop dat de herstructurering tot een goed einde is gebracht. Gemeente Utrecht, Heijmans, Mitros en Portaal spreken van een succes. De Kruif: ‘Wat we wilden is gelukt. Er is een gedifferentieerd bewonersbestand, er heeft een stadsvernieuwing plaatsgevonden en de grondexploitatie is sluitend.’

Tijd dus om te evalueren wat we kunnen leren van de GEM Kanaleneiland Centrum. De Kruif is enthousiast over de zwaarte van de samenwerkingsvorm, met duidelijk gedefinieerde verplichtingen. ‘Hierdoor was er voor de partijen voldoende prikkel om door te zetten, ondanks de niet altijd soepel verlopende samenwerking.’ Maas roemt de flexibiliteit het project. 'Door de crisis moesten we een nieuwe aanpak bedenken. Hier was gelukkig ruimte voor.’ De vastgoedadviseur vat de relatie tussen de flexibiliteit enerzijds en strikte samenwerking anderzijds samen: ‘Door de juridische opzet en gelijke verantwoordelijkheid die je in de GEM hebt, kun je er niet zomaar uitstappen. Je bent in feite tot elkaar veroordeeld. Dat dwingt je dus tot creativiteit en flexibiliteit, met uiteindelijk een sterker resultaat.’

Als laatste succesfactor noemt De Kruif de vooraf opgestelde doelen. ‘Daar konden we op terugvallen. In moeilijker perioden konden we even een stap terugnemen en ons bewust worden van waarom we het ook alweer deden.’

Lessen voor de gebiedsontwikkelaar van nu

Vandaag de dag is de organisatie van gebiedsontwikkeling wel anders dan ten tijde van het oprichten van de GEM. ‘Allereerst mogen corporaties zich door de aangepaste Woningwet niet meer bij een verband als de GEM aansluiten,’ zegt De Kruif. ‘Bovendien is gebiedsontwikkeling nu vaak kleinschaliger dan dertien jaar geleden,’ vult Maas aan.

Toch zien zowel Maas als De Kruif parallellen tussen huidige ontwikkelingen en de GEM. De Kruif: ‘Gemeenten nemen nu veelal een faciliterende rol op zich, waarbij zij brede stedenbouwkundige eisen stellen aan corporaties en de markt. De corporaties en markt gaan vervolgens aan tafel zitten en onderhandelen over hoe ze samen tot een goed resultaat kunnen komen.’ Maas: ‘De samenwerking is dus minder intensief dan bij een GEM, maar het idee is het zelfde. Verschillende partijen met eigen belangen die samen tot een goed resultaat moeten komen.’ Wat dat betreft zijn de lessen uit de GEM ook vandaag de dag nog waardevol.
 

Voor dit artikel baseerden we ons verder op:
Autoriteit woningcorporaties. (2018). Rapport Kanaleneiland
GEM Kanaleneiland, Heijmans & Vesteda. (2017). Kanaleneiland 2.0 – Probleemwijk weer in trek
GEM Kanaleneiland, Heijmans, Portaal, Mitros, & Vesteda. (2019). 13 jaar dynamisch samenwerken aan de vernieuwing van  Kanaleneiland Centrum, Utrecht.
Gemeente Utrecht. (2016). Bestemmingsplan Centrum Kanaleneiland, deelgebied 4 en 5. 

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen