Door Jan Rademaker (Stadsregio Parkstad Limburg) en Bianca Lubbers (Nationaal Programma Rotterdam Zuid).
‘Vergelijk het maar met de stadsvernieuwing van de jaren ’80. Toen waren er natuurlijk grote Rijksprogramma’s om dit soort problemen aan te pakken. Maar de combinatie in de opgave nu, met ook duurzaamheid, is misschien nog wel groter. Er moet iets gebeuren, want dit soort gebieden gaat zichzelf niet met de haren uit het moeras trekken’, stelt Peter Boelhouwer. De hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft zit tijdens de Dag van de Stad aan tafel bij Tanja Morsheim, in het dagelijks leven programmamanager Wonen en Wijken bij Platform 31.
(Tekst loopt verder onder de afbeelding)
Vlnr: Peter Boelhouwer, Marco Pastors, Tim Weijers en Tanja Morsheim.
Boelhouwer heeft het over de problematiek van Rotterdam Zuid (200.000 inwoners) en Parkstad Limburg (250.000 inwoners). Twee gebieden in Nederland met een verouderd woningbestand en vergelijkbare geschiedenis. Met arbeiderswijken gebouwd tijdens de hoogtijdagen van de industrialisering: de opkomst van de haven van Rotterdam en de Mijnen in Zuid-Limburg. Er werden goedkope woningen gebouwd, in opdracht van de havenbedrijven of van de Mijnen, om vervolgens verkocht te worden aan de bestaande huurder of aan particuliere beleggers. Deze woningen zijn tegenwoordig een urgente en complexe opgave. Zeker wanneer een verouderende particuliere woningvoorraad samen gaat met een cumulatie van andere sociaal-fysieke vraagstukken, schoolachterstanden en/of veiligheidsproblemen.
(Tekst loopt verder onder de afbeelding)
Links: een historisch plaatje van de Mijnbouw in Parkstad, recht: de historische ontwikkeling van Rotterdam Zuid
Ook aan tafel zit Marco Pastors, directeur Nationaal Programma Rotterdam Zuid. ‘De opgave op Zuid is groot. Er is sprake van een overmaat van 10.000 goedkope particuliere woningen, op een totaal van 95.000 woningen. De gemiddelde WOZ-waarde in Nederland is 230.000 euro per woning, en bij onze focuswijken 100.000 euro per woning. Dat jaagt sociale stijgers weg, trekt kansarmen aan en leidt tot waardevermindering van alle andere woningen in het gebied. Omdat dit al tientallen jaren doorgaat, leidt dat tot een neerwaartse spiraal. Hierdoor worden mensen in de problemen geholpen.’
Tim Weijers, wethouder Wonen en loco-burgemeester van de gemeente Kerkrade herkent dit beeld. Hij is ook voorzitter van de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van de Stadsregio Parkstad Limburg. Weijers: ‘De gemeenten in Parkstad voeren helaas de verkeerde lijstjes aan, die van lage WOZ-waarde, gezondheidsscores en armoedecijfers. En daar bovenop komt in Parkstad ook nog eens de bevolkingskrimp, waardoor het natuurlijke verdienmodel voor herstructurering helemaal ontbreekt. Als je naar de cijfers kijkt over de woonopgave van Rotterdam-Zuid, komt deze in omvang overeen met onze opgave.'
Versnipperde eigendomsstructuur
De goedkope particuliere woningvoorraad kent een sterk versnipperde eigendomsstructuur en verschillende belangen, waardoor niet één institutie (zoals bij verbetering van de goedkope voorraad van woningcorporaties) automatisch als verantwoordelijk oplossingseigenaar voor de transformatie kan worden aangewezen. Met de financiering van de opgave zijn onrendabele investeringen en vermindering van het aantal woningen gemoeid, waarvoor de rekening niet bij de huidige verhuurders of eigenaar-bewoners kan worden neergelegd. Marco Pastors stelt dat ‘het gaat over 100.000 euro tot soms wel 200.000 euro onrendabel per woning. De marktwaarde van een te slopen woning is toch nog steeds een ton, evenveel of vaak zelfs minder dan het onrendabel. Waarom zouden ze het voor niks weggeven? In de particuliere woningvoorraad kun je niet van eigenaren vragen om zo onrendabel te investeren als ze rendabele alternatieven hebben. Dat zou ik zelf ook niet doen. U ook niet. Maar collectief ontstaat er wel een probleem, want we mogen geen wijken laten doorzakken.’
'Particuliere eigenaren zullen niet onrendabel investeren als ze rendabele alternatieven hebben'
Gelukkig zijn er ook oplossingen. In Parkstad wordt een woningcorporatie ontzorgd door een inpondmakelaar. Deze makelaar koopt goedkope particuliere woningen aan, renoveert deze naar de eisen van de woningcorporatie en verkoopt de opgeknapte woning vervolgens aan de woningcorporatie. Zo levert de woning een bijdrage aan de sociale huuropgave. ‘Als overheid hoeven we de inpondmakelaar alleen maar te faciliteren’, geeft Tim Weijers aan. ‘Daarnaast zijn we met corporaties gericht een paar particuliere hoogbouwflats aan het aanpakken. Om de mensen die daar in hun woning vast zitten te helpen. Een woningcorporatie koopt de particuliere flats aan, om deze nog een tijdje door te exploiteren en vervolgens te slopen. Hiermee wordt het tekort een stuk kleiner. Door vervolgens ook ruimte te bieden voor een totale gebiedsontwikkeling, worden ook de belangen van de corporatie geborgd.'
‘Winst ga je met dit soort ingrepen op zichzelf niet maken’, geeft Marco Pastors aan. ‘Op Zuid is een soortgelijk model de onderlegger van een Stichting wijkverbetering Rotterdam Zuid, die de komende jaren kleine, slechte woningen aankoopt. De woningen worden door de stichting in de komende 10 jaar opgeknapt en samengevoegd. De stichting verhuurt de woningen voor 10 jaar, om ze vervolgens weer te verkopen, bij voorkeur aan mensen die al wonen of werken op Zuid. De winst zit wel in de waardestijging van de woningen er omheen, en met name die van corporaties zijn interessant voor de oplossing het vraagstuk.’
Peter Boelhouwer denkt dat de crux erin zit om met grote spelers aan tafel te zitten, zodat zij ook voorinvesteringen kunnen doen. Die kunnen namelijk niet allemaal van de overheid komen. In vergelijkbare voorbeelden, zoals de aanpak van het Mercatorplein in Amsterdam, hebben woningcorporaties óók particuliere woningen aangekocht ten bate van het eigen bezit in de omgeving. Hij signaleert dat in Nederland het adagium ‘de kost gaat voor de baat uit’ een beetje uit het oog is verloren. Maar vraagt zich ook af hoe kosten en baten beter met elkaar kunnen worden verbonden. ‘Baatbelasting is een instrument dat we in Nederland niet echt kennen, en de vraag is of je dat zou moeten willen en of dit met de huidige wetgeving realistisch is. Als gemeentelijke inkomsten stijgen door een stijging van de WOZ-waarde, worden gemeenten gekort op het gemeentefonds. Het Centraal Planbureau constateert de problematiek ook, en signaleert eveneens dat het huidige instrumentarium niet voldoet. De ISV-middelen (Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing) kwamen in het verleden natuurlijk ook vanuit de algemene middelen van het Rijk’.
In Parkstad en op Zuid is er nu incidentele financiering voor het afdekken van onrendabele toppen van de grondige aanpak van respectievelijk 1.600 en 2.100 particuliere woningen door de Regio Deals met de Rijksoverheid. Volgens Marco Pastors is dat natuurlijk nog lang niet genoeg. ‘Het is volgens mij een opgave waar ook corporaties een rol moeten pakken. Het mag van de wet en op nationaal niveau is daar in de sector ook geld voor, niet alleen de 29 miljard euro volgens de IBW-cijfers (Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties), maar ook als je kijkt naar de 22 miljard euro financiële middelen die blijven liggen, omdat elk jaar maar liefst de helft van de investeringsvoornemens van corporaties niet doorgaan’. Peter Boelhouwer denkt dat een oplossing zou kunnen liggen om een deel van de verhuurderheffing gericht in te zetten voor deze problematiek en een klein deel door corporaties zelf te laten invullen. ‘De revenuen liggen in de toekomst toch ook bij een waardestijging van het ‘eigen’ corporatiebezit.’
'De overheid kan niet alles alleen, maar kan ook niet alles aan alleen corporaties vragen'
Tim Weijers pleit daarnaast ook voor meer kennis en ruimte in wet- en regelgeving, zodat onteigeningsprocedures een stuk goedkoper en sneller worden. Peter Boelhouwer geeft aan dat ieder jaar de nationale prioriteiten volkshuisvesting worden vastgesteld. ‘Er zit wel wat in, om de opgave van het goedkope particulier bezit in deze gebieden als nationale prioriteit volkshuisvesting aan te wijzen’. Een gedachte die wordt onderschreven door Marco Pastors en Tim Weijers. Op de vraag van Tanja Morsheim hoe de zaal hier over denkt, blijkt dat deze stelling breed wordt onderschreven.
‘Maar bovenal hebben we misschien nog wel méér samenwerkingspartners nodig’, geeft Tim Weijers aan. ‘En dan denk ik aan marktpartijen als ontwikkelaars, bouwers en beleggers, maar ook hypotheekverstrekkers, en de NHG. Want eerlijk is eerlijk, we kunnen het niet alleen zelf als overheid, en we kunnen ook niet alles aan alleen de corporaties vragen.’
Foto boven: impressie/luchtfoto Rotterdam-Zuid
Foto boven: impressie/luchtfoto regio Parkstad
.jpg)
