Versnippering is een belangrijk obstakel voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Via stedelijke kavelruil kunnen grondeigenaren op een slimme manier gronden uitruilen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De kavelruil in de Aanvullingswet is gemodelleerd naar kavelruil in het landelijk gebied, die is opgenomen in de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Uitgangspunten zijn onder meer dat geen van de betrokken private partijen slechter wordt van een ruil, en dat de kosten en risico’s liggen bij degenen die baat hebben bij een kavelruil. Een belangrijk verschil met de regeling voor de landelijke gebieden is er wel: in het stedelijke gebied is er geen mogelijkheid om deelname af te dwingen.
Omgevingswet
‘Het idee van de kavelruil sluit heel goed aan bij de Omgevingswet’, zegt Marc van Geene van het Kadaster. ‘Het is een bottom-up proces, waarbij niet de overheid grond hoeft aan te kopen, maar eigenaren zelf bepalen hoe hun woon- en werkomgeving eruit komt te zien. Ze profiteren zelf doordat ze maximaal inbreng hebben en er transparantie ontstaat over de wensen van anderen.’
Van Geene was namens het Kadaster betrokken bij een aantal pilots van het stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil (SSKR). Dit programma was bedoeld om ervaring op te doen met het instrument. Het Kadaster begeleidde de eigenaren bij een aantal projecten. Van Geene: ‘Allereerst door aan de hand van de eigendomsgegevens en kaarten inzicht te bieden in de feitelijke situatie. Vervolgens door als onafhankelijk partij eigenaren met elkaar in gesprek te laten gaan en te onderzoeken hoe iedereen er beter van kan worden. Door die bijeenkomsten komen eigenaren in beweging. Wanneer je van elkaar weet welke belangen en ambities bestaan, kun je onderzoeken waar je elkaar kunt vinden. In die gesprekken gaat het balletje rollen.’
Een aantal pilots heeft na afloop van het programma een vervolg gekregen in de vorm van overeenkomsten. Van Geene ziet naast het realiseren van compactere winkelgebieden ook kansen voor versnipperde bedrijventerreinen en bijvoorbeeld verouderde recreatieparken. ‘Kavelruil kan een belangrijk instrument zijn voor vernieuwing en revitalisering in gebieden die beter moeten gaan functioneren en waar in ieder geval een deel van de eigenaren gevestigd wil blijven en investeren.’
Lichte regeling
In welke gevallen stedelijke kavelruil soelaas biedt, hangt vooral af van de betrokken grondeigenaren. De Aanvullingswet grondeigendom bevat slechts een lichte regeling. Er zijn geen bepalingen opgenomen die een ruil afdwingbaar kunnen maken voor het geval een plan met draagvlak bij bijna alle deelnemers toch door een enkeling gedwarsboomd wordt. Terwijl dat in de praktijk een waardevolle aanvulling kan zijn. ‘In het landelijke gebied zien we dat een regeling die iets meer dwang mogelijk maakt effectiever kan zijn’, zegt Van Geene. ‘Ook in de pilots van het stimuleringsprogramma merk ik dat. Al is het maar als stok achter de deur. Het feit dat iets afgedwongen kan worden, zorgt er in veel gevallen juist voor dat dat niet nodig is. Er is nog een ander verschil met de kavelruil voor het landelijke gebied: de Aanvullingswet bevat geen instrumenten om kavelruil financieel te stimuleren. Zo zijn ruilende grondeigenaren in het landelijk gebied bijvoorbeeld vrijgesteld van overdrachtsbelasting, waarmee deelname extra aantrekkelijk wordt.’
.jpg)
