Maakt de wooncoöperatie de stad weer voor iedereen en nog 4 vragen over de woonvorm

Door Kasper Baggerman en Mereyn Geskus

Sleutelwoord bij de wooncoöperatie is collectief. Bewoners ontwikkelen, besturen en beheren ‘hun’ woningen samen. Bij onze Duitstalige buren is het een bekend fenomeen. In bijvoorbeeld Zürich en Berlijn zijn de zogenaamde ‘Genossenschaften’ talrijk. Nu is de wooncoöperatie ook in Nederland in opkomst, volgens een gelijkend principe. Wie lid wordt van een wooncoöperatie, koopt met eigen vermogen of een collectieve hypotheek een aandeel van de coöperatie en huurt daarna in feite van zichzelf. De coöperatie heeft geen winstoogmerk.

Amsterdam is koploper en wil de komende 20 jaar zo’n 40.000 woningen volgens het principe ontwikkelen, wat neerkomt op ongeveer 10 procent van de totale woningvoorraad. Het uiteindelijke doel is dat deze coöperatieve woningen voor de helft in het sociale en voor de andere helft in het middenhuursegment vallen. Tevens zal ongeveer de helft nieuw worden ontwikkeld en zal de helft bestaan uit oud-corporatiebestand. 

Wat zijn de voordelen van de wooncoöperatie?

Laurens Ivens, wethouder Wonen en Bouwen bij de Gemeente Amsterdam (SP): ‘We kiezen om in te zetten op coöperaties omdat we merken dat Amsterdammers samen iets willen creëren en delen. Daarnaast is het een goede manier om betaalbare woningen te realiseren en behouden. De investeringsruimte van de corporaties is door de verhuurdersheffing beperkt en particuliere beleggers willen toch vooral winst maken. Beide zijn niet in het belang van de Amsterdammer. Met coöperaties kan je dus een gat vullen. Met deze woonvorm kun je woningen in het sociale en middensegment realiseren, zonder dat je bang hoeft te zijn voor uitponden of exorbitante huurstijgingen.’

Woonbonddirecteur Paulus Jansen deelt het enthousiasme van de Amsterdamse wethouder. ‘Het is een manier om mensen met een laag of middeninkomen een betaalbare woning te bieden, dus de Woonbond moedigt dit van harte aan.’

Planoloog Jaqueline Tellinga, lid van het landelijk Expertteam Eigenbouw, ziet daarnaast heil in de vrijheid die de coöperatievorm biedt. ‘Mensen kunnen makkelijker wonen in een woning die aansluit bij hun specifieke wensen. Wil je een woning van 40 vierkante meter met een gedeelde keuken en twee wc’s? Dat kan je met een coöperatie realiseren.’

Als laatste voordeel wijst Jansen op de voordelen voor beheer. ‘Het is een aantrekkelijkere beheervorm dan een VvE. Daar vervalt men toch al snel in een ieder-voor-zich-mentaliteit, maar bij coöperaties voelen mensen zich betrokkener. De bereidheid om samen de schouders er onder te zetten is groter.’

Wat is het verschil met andere vormen van eigenbouw?

Volledig nieuw in Nederland is collectieve zelfbouw niet. Denk aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), waarbij toekomstige bewoners ook zelf de rol van projectontwikkelaar vervullen. Het verschil zit in het eindproduct. Bij een CPO is dit een koopwoning, terwijl je bij een wooncoöperatie aandelen krijgt en een woning kan huren. Tellinga licht het onderscheid nader toe. ‘Bij een CPO bouwen mensen samen een project. Daarna krijgt iedereen een appartementje en wordt een VvE opgericht. Een wooncoöperatie blijft echter een entiteit van haar leden. Het grootste voordeel hierbij is het feit dat je bij een coöperatie makkelijker kan instappen, mits je de huursom kan betalen. Bij een CPO moet je zelf een hypotheek aanvragen, bij een coöperatie kun je dit als collectief doen.’

De geschiedenis leert dat het geen vanzelfsprekendheid is om een CPO tot een goed einde te brengen. Ruziënde burgers, financiële tekorten of een gebrek aan expertise speelden veel projecten parten. Jansen: ‘Bij veel CPO’s liepen deelnemende burgers uiteindelijk toch vaak tegen een woud van regels aan. Je mist dan uiteindelijk wel de expertise van de professionele corporatie of ontwikkelaar. Dat maakt het soms toch lastig om tot het beoogde resultaat te komen.’ Ivens: ‘Bij CPO’s is het inderdaad in het verleden niet altijd goed gegaan. Daarom wil de gemeente bij de Amsterdamse coöperaties intensieve begeleiding bieden. Daarnaast werken we aan standaardisering, zodat niet elke coöperatie zelf het wiel opnieuw uit hoeft te vinden.’

Hoe de overheid de wooncoöperatie stimuleren?

Jansen, Tellinga en Ivens zijn stellig: grondbeleid. Door voordelige grondtarieven te bieden en grondposities toe te wijzen, kan een gemeente de coöperatie steunen. Deze toegift maakt vervolgens dat gemeenten extra eisen kunnen stellen aan de coöperatie. Ivens: ‘Als je een lage grondprijs biedt en helpt met het beschikbaar stellen van locaties, kun je daar als gemeente wat voor terugvragen. Zeker in een stad als Amsterdam, waar grond schaars en duur is. Je kunt dan bijvoorbeeld in statuten laten vastleggen dat de coöperatie bezit niet kan uitponden en dat er geen winst gemaakt mag worden. Zo kun je sociale belangen waarborgen.’

Verder is huidige regelgeving omtrent wonen niet goed toegespitst op de coöperatievorm, zegt Jansen. ‘Het is maar de vraag of je als wooncoöperatiehuurder gebruik kunt maken van huurtoeslag. Dat is een regeling voor huurders, maar als coöperatielid ben je gelijktijdig huurder en eigenaar. Dat maakt het ingewikkeld om in aanmerking te komen voor de regeling.’

Hoe waarborg je inclusiviteit bij de wooncoöperatie?

Uit onderzoek door de regio Amsterdam uit 2015 blijkt dat vooral mensen met hoge en lage inkomens geïnteresseerd zijn in zelfbouw, maar Jansen plaatst een kritische noot bij de toegankelijkheid van de wooncoöperatie voor mensen met lage inkomens. ‘Er zijn drie factoren die samen maken dat een wooncoöperatie toegankelijker is voor mensen met een middeninkomen dan voor mensen met een kleine beurs. Allereerst vergt in Nederland meedoen met een coöperatie flinke voorinvesteringen. Het is hier een nieuwe vorm van bouwen, dus voordat de eerste steen is gelegd ben je tienduizenden euro’s kwijt aan voorwerk. Ten tweede duurt het lang om van idee tot oplevering te komen, al snel meer dan vijf jaar. Als je dus acuut op zoek bent naar een goedkope woning, kun je niet zo lang wachten. En ten derde speelt het beheer. Als je als bewoner het beheer moet verzorgen, moet je daar wel de tijd en energie voor hebben. Als je dagelijks bezig bent met de eindjes aan elkaar knopen, is dat een minder aantrekkelijk vooruitzicht.’

Ivens erkent dat het inderdaad lastig kan zijn om mensen met een laag inkomen bij de coöperatie te betrekken. ‘We zien daarom ook nog steeds een grote rol voor de woningcorporaties weggelegd bij het bedienen van de lagere inkomensgroepen.’ Wel benadrukt hij dat de financiering niet per sé volledig door particulieren hoeft worden opgebracht, wat de toegankelijkheid voor mensen met een laag inkomen vergroot. ‘Als coöperatie kun je als collectief een hypotheek aanvragen. Als je hard maakt dat je kwaliteit kan leveren, wordt dit aantrekkelijk voor banken. Dan hoef je als individu dus geen gigantische pot geld in te brengen nadat de initiële voorkosten zijn gemaakt.’ Tellinga vult aan: ‘In een coöperatie worden de lasten en baten gedeeld. Mensen die zelf geen hypotheek kunnen krijgen, kunnen dat met het collectief dus wellicht wel. Bovendien kun je als coöperatie zelf beslissen over eventuele inkomenseisen. Je hebt dan dus niet meer de situatie dat iemand in principe genoeg verdient om de maandelijkse huur op te brengen, maar alsnog buiten de boot valt omdat hij of zij niet voldoet aan een inkomenseis van een factor drie of vier. Ook dit vergroot de toegankelijkheid.’

Dus, is de wooncoöperatie dé oplossing voor de huidige woningmarkt?

Jansen is enthousiast over de potentie van coöperaties, maar waakt er tegelijkertijd voor om niet vast te pinnen op de nieuwe woonvorm. ‘Voor de Woonbond is het zaak dat er zo snel mogelijk betaalbare woningen van goede kwaliteit worden opgeleverd. De coöperatievorm kan daarin voorzien, maar ook corporaties en de markt blijven belangrijk. Uiteindelijk is het doel voor ons belangrijker dan het middel.’

Tellinga en Ivens sluiten graag af op een positieve noot. Ivens: ‘Het is inderdaad belangrijk om te beseffen dat de gemeente Amsterdam niet volledig inzet op coöperaties. Ook andere ontwikkelvormen blijven natuurlijk van belang. Maar tegelijkertijd geven we hiermee wel een signaal af. We geven burgers middels de wooncoöperatie de ultieme zeggenschap over hun leefomgeving en ik heb er het volste vertrouwen in dat zij er wat moois van maken.’ Tellinga: ‘Wat Amsterdam doet is fantastisch en realistisch. Mensen zijn in staat dit soort dingen met succes te doen. We zijn gewend dat er voor mensen wordt gebouwd en niet door mensen, maar initiatieven in het buitenland laten zien dat dit zeker kan.’ Ze vervolgt: ‘De afhankelijkheid van de markt is weg. Bewoners hebben bij een wooncoöperatie niet te maken met excessieve huurverhogingen en dat geeft gemoedsrust. Bij deze vorm is wonen niet langer geen verdienmodel. Als Amsterdam deze ambities doorzet, is de stad straks in ieder geval voor 10 procent van de inwoners zelf.’