Tijdens het ROm\Stadszaken.nl seminar ‘Sturen op doorstroming’ brak Caspar Wortmann, eigenaar van Ovidius vastgoedadvies, een lans voor deze gedachte. Hij schetst de huidige situatie: ‘De woningmarkt functioneert in de huidige vorm niet, want middeninkomens komen in de knel. Zij verdienen te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur, te weinig voor vrije sector.’ Volgens de adviseur is het dus zaak om het middensegment toegankelijker te maken voor deze middeninkomens. ‘Maar dat middensegment is veel te klein om echt goed te kunnen werken. De balans tussen sociale huur, koop en vrije huurmarkt is zoek. Het middenhuursegment beslaat maar een fractie, nog geen 6 procent, van onze totale woningvoorraad. Er zijn zo’n 600 duizend vrije sectorwoningen, waarvan 430.000 met een huurprijs van minder dan € 1.000 per maand, tegenover ruim vier miljoen koopwoningen en tweeënhalf miljoen sociale huurwoningen. Bovendien is de doorstroom tussen deze marktsegmenten zeer gering.’
Hoe kan het middenhuursegment dan vergroot worden? Met alleen bijbouwen gaat het niet lukken, zegt Wortmann. ‘In de toptijd bouwden we ooit 80 duizend woningen in 1 jaar. Zelfs als dat nu gehaald zou worden, is dat nooit genoeg voor de vraag die we zien. Zet dus ook in op beter benutten van de bestaande voorraad. Daar zitten nu de nodige mismatches in. De grote woningcorporaties concludeerden vorig jaar al in hun ‘Manifest Passend Wonen – van foto naar film’ dat veel huurders in het sociale segment of te krap of ruim, of te duur of goedkoop wonen, en dat de corporaties veel meer kunnen ‘doen’ met hun woningen.’
Verdubbeling middenhuurbestand
Het wegwerken van deze mismatches en het gelijktijdig vergroten van het middenhuursegment wordt volgens Wortmann bereikt door het verlagen van de liberalisatiegrens. De betreffende woningen blijven dan wel corporatiebezit, maar zijn niet meer gebonden aan de specifieke regels voor dit segment. Het is een optie die begin dit jaar ook door het Kabinet is verkend. In de “Kamerbrief over maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene woningwet” besteedt minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aandacht aan de ingreep. Wortmann: ‘Maar ze werkt hem niet echt uit.’
‘Als je de grens van 720 naar 650 euro verlegt, worden zo’n 600 duizend woningen die nu in het sociale segment vallen toegevoegd aan het middenhuursegment. Dat wordt dan dus meer dan verdubbeld, van 430.000 naar ruim 1 miljoen woningen,’ zegt Wortmann. De verkenning door de minister ondersteunt deze bewering. ‘Je krijgt dus in één klap meer middenhuur voor een lagere en meer marktconforme prijs.’ De adviseur verwacht namelijk dat de ingreep over het algemeen een prijsdrukkend effect zal hebben. ‘De angst is dat de huren door de liberalisatie omhoog zullen schieten, maar dit kan worden geneutraliseerd door het grotere aanbod. Ik zou heel benieuwd zijn of bijvoorbeeld een doorrekening van het Centraal Planbureau dit effect van marktwerking laat zien.’
Egaliserend
Wortmann verwacht dat de ingreep voor een meer egalitaire woningmarkt zal zorgen. ‘Huizenbezitters en sociale huurders worden door het Rijk gesteund, met respectievelijk de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag. Maar mensen die te veel verdienen voor een woning in de sociale sector, maar te weinig voor een koopwoning, vallen buiten de boot bij dit soort regelingen. Door een deel van het sociale bestand vrij te maken trek je dit enigszins recht en creëer je meer dynamiek.’
Verder kan de liberalisatie van 600.000 voor corporaties en particuliere beleggers woningen een aansporing zijn om meer te investeren in middenhuurwoningen, stelt Wortmann. ‘Het wegvallen van huurprijsregelgeving en van de verhuurdersheffing zijn positieve stimulansen voor verhuurders om woningen in dit segment aan te bieden.’ Dit kan op zijn beurt doorstroom stimuleren. ‘Door een toename van het aanbod middenhuur, wordt doorstroom van mensen die eigenlijk te veel verdienen voor sociale huur bevorderd. Het gat tussen sociaal en vrije sector wordt namelijk kleiner. Daarnaast komt er kapitaal vrij dat ingezet kan worden voor de verduurzamingsopgave.’
Sociale voorraad kleiner
Als je de liberalisatiegrens verlaagt, wordt de sociale voorraad verkleind. De Woonbond pleit juist voor vergroting van de sociale voorraad. Wortmann: ‘Nederland heeft wereldwijd gezien het grootste percentage sociale huurwoningen, maar toch klinkt de roep om meer. Het is dan goed om te kijken waar de krapte vandaan komt. Er zijn zo’n 200.000 huishoudens die in de vrije sector huren, maar eigenlijk in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, de ‘dure scheefwoners’. Daar tegenover wonen er 470.000 huishoudens in een sociale huurwoning die daarvoor een te hoog inkomen hebben, de ‘goedkope scheefwoners’. Deze mismatch zorgt voor een deel van de krapte. Maar er is meer: corporaties bieden een zeer hoge kwaliteit-prijs verhouding. De gevraagde huurprijs is lager dan de evenwichtsprijs, ofwel de prijs die bij normaal vraag en aanbod tot stand zou komen voor het geboden product. Door het vraagoverschot dat hieruit volgt lijkt de sociale voorraad onvoldoende, terwijl dat dus eigenlijk niet zo is.’
Duidelijke spelregels
In principe zou de wijziging van de liberalisatiegrens binnen de herziene Woningwet uit 2015 passen. Hierin is vastgelegd dat corporaties zich ook in het speelveld van de vrije sector mogen begeven, daar waar de markt het niet oppakt. Dit onderscheid is vastgelegd met de termen DAEB en niet-DAEB, waarbij DAEB staat voor ‘diensten van algemeen economisch belang.’ Wortmann stelt voor om de handrem op niet-DAEB, zoals de markttoets, voor corporaties los te laten: volledige gelijkwaardigheid in het – vergrote – middenhuursegment tussen corporaties, particuliere eigenaren en institutionele beleggers. Wortmann: ‘Wel moet daarvoor binnen corporaties een duidelijke vermogensscheiding aangehouden worden tussen DAEB en niet-DAEB, zodat het speelveld in de middenhuursector voor alle spelers gelijk blijft. Corporaties kunnen hun geborgde geld uit de DAEB dan niet inzetten in de middenhuur. En ook fiscaal moeten de zelfde regels gelden.’ Daar krijgen de corporaties dan wel wat voor terug, zegt Wortmann. ‘Omgekeerd vervalt voor corporaties voor hun vrijgevallen deel de verhuurdersheffing. En zij krijgen de keuzevrijheid om die geliberaliseerde woningen door te exploiteren, aan de huurders aan te bieden, of met goede afspraken te verkopen aan beleggers.’
Regionale verschillen
Een verdere stap die volgens Wortmann het overdenken waard is, is het regionaal in plaats van nationaal vaststellen van de liberalisatiegrens. ‘Excessen op de woningmarkt zie je niet overal. Vooral in de grote steden in de Randstad doen zich krapteproblemen voor, terwijl je ook regio’s hebt waar de liberalisatiegrens van € 720 hoger ligt dan de markthuurwaarde van een vrije sectorwoning. Je kan er dus voor kiezen om de liberalisatiegrens in gespannen regio’s iets hoger te leggen dan in ontspannen regio’s.’ Wel benadrukt de adviseur dat zijn opzet nog uitvoerig moet worden onderzocht. Hij sluit dan ook af met een oproep aan het Rijk: ‘Deze denklijn is nog niet ‘af’. Maar neem hem eens serieus. Laat een macro-economische simulatie doen door het CPB. Dan weten we zeker of dit goede bijdrage is voor een groter middenhuursegment en voor meer dynamiek en aanbod in de bestaande voorraad.’
