Berlijn kiest onomwonden voor huurder, moeten wij volgen?

Het Berlijnse huurplafond is gemengd ontvangen. Voorstanders stellen dat de maatregel huisvesting weer tot een pure nutsvoorziening maakt, maar critici waarschuwen juist voor een averechtse effecten. Door het huurplafond zouden eigenaren hun bestand laten verpauperen en minder verduurzamen, daar hun investeringsruimte slinkt. Dit gebeurde eerder in voormalig Oost-Duitsland, waar in het verleden al huurplafonds van kracht waren.

De situatie in de Duitse hoofdstad is niet één op een vertaalbaar naar Nederlandse steden. Woonbonddirecteur Paulus Jansen duidt de ontwikkelingen: ‘Berlijn is de afgelopen twintig jaar enorm in populariteit gegroeid. De huurprijzen zijn er de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld.’ Bovendien hebben Berliners een relatief laag netto huishoudinkomen van gemiddeld €1.950. Ook de beleidsruimte die Nederlandse gemeenten genieten verschilt van de Duitse situatie. 'Waar de gemeente Berlijn zelf een huurplafond in mag stellen, is dat in Nederland een bevoegdheid van de Rijksoverheid,’ zegt Jansen. Toch zijn huurverhogingen ook hier continu voer voor debat, primair in het vrije (midden)segment. Jansen: ‘De situatie in Berlijn is extreem, maar vertoont wel gelijkenissen met de huidige stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt. Ook in Nederlandse steden zien we dat de vraag groter is dan het aanbod, wat de prijzen opdrijft.’

Nederlandse steden voeren uiteenlopend beleid op de ontwikkeling van huurprijzen. Zo gaat de gemeente Den Haag maximale inkomenseisen stellen voor middenhuurwoningen. Amsterdam onderzoekt samen met minister Ollongren (BZK) de mogelijkheden tot een tijdelijke “noodknop middenhuur.” Deze noodknop lijkt op de maatregel in Berlijn, maar is minder rigoureus. Waar de huurprijzen in Berlijn volledig bevroren worden, wordt de huurprijsstijging in de vrije sector met de noodknop beperkt, afhankelijk van de WOZ-waarde van een woning. ‘Amsterdam en Berlijn kennen dezelfde problematiek wat betreft het tekort aan betaalbare woningen. In Amsterdam halen we bouwrecord na bouwrecord en nog lost dit de woningnood niet op. Het aantal nieuwe inwoners groeit harder dan we kunnen bijbouwen. Amsterdam wordt zo in rap tempo onbetaalbaar, met hoge huur- en koopprijzen. We moeten daarom maatregelen nemen en beleid invoeren om excessen tegen te gaan,’ meldt een woordvoerder van Laurens Ivens, wethouder Bouwen en Wonen te Amsterdam.

Paardenmiddel

‘Ik kan me heel goed voorstellen dat het Berlijnse stadsbestuur dit besluit heeft genomen. De druk vanuit bewoners is groot. Er zijn grootschalige protesten geweest,’ zegt Jansen. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, acht het echter niet wenselijk om de Berlijnse ingreep in Nederland door te voeren. ‘Het is een paardenmiddel,’ zegt hij. ‘In de woningmarkt gelden bepaalde spelregels. Als je deze met zo’n ingreep verbreekt, verdwijnt al het vertrouwen dat beleggers hebben. Er moet continuïteit in je beleid zitten.’ Bart Dopper, adviseur woningmarkt en vastgoed bij Stec Groep, sluit zich hier bij aan. Dopper: ‘Regulering in het middensegment om de scherpe randjes eraf te halen kan natuurlijk, maar met het bevriezen van huren interfereren in bestaande investeringen gaat erg ver. Je maakt het investeerders dan wel erg lastig.’ Ook Pieter Hendrikse, CEO van vastgoedadviseur JLL Nederland, is kritisch. ‘Een overheid moet niet ingrijpen bij reeds gedane investeringen. Investeerders lopen een bepaald risico en baseren daar hun rendementseis op. Je kunt niet opeens een streep door dat rendement zetten, want dan stappen beleggers uit,’ zegt hij. ‘Het creëren van nieuw aanbod komt dan in het gedrang, terwijl dat op de lange termijn juist ook een prijsdrukkend effect sorteert.’

In Amsterdam vreest men niet voor het uitblijven van investeerders. ‘Natuurlijk kennen we de geluiden vanuit de kant van ontwikkelaars en investeerders. We houden de situatie in de gaten, maar vooralsnog zijn er partijen die willen bouwen in Amsterdam. De gemeente is op zoek naar investeerders die niet alleen in goede tijden snel veel geld willen verdienen, maar die ook in lastige tijden doorgaan met investeren. Tijdens de crisis hebben veel investeerders hun projecten uitgesteld, terwijl er een paar juist kansen grepen en mooie projecten voor starters en studenten en middeldure huurwoningen hebben opgeleverd. Dat zijn de investeerders die Amsterdam nodig heeft,’ stelt een woordvoerder van wethouder Ivens.

Hendrikse, Boelhouwer en Dopper wijzen op een tweede potentieel negatief effect van een huurplafond. Dopper: ‘Investeerders zijn ook pensioenfondsen, die ook een maatschappelijke belang dienen.’ ‘Door lage rendementen op staatsobligaties investeren veel pensioenfondsen nu in de woningmarkt,’ vult Hendrikse aan. ‘Als zij door een huurplafond hun rendement niet halen, heeft dat negatieve gevolgen voor de uitkering van pensioenen.’

Grondprijzen

Volgens Boelhouwer, Dopper en Hendrikse is een huurplafond niet het antwoord, maar wat dan wel?  Dopper zegt dat met reguleren in beginsel niets mis is, al is de wenselijkheid hiervan zeer locatieafhankelijk. ‘Op plekken waar excessen ontstaan, dus waar woningen van relatief lage kwaliteit voor een relatief hoge prijs worden verhuurd, moet je zeker optreden. Dan kun je best beleid voeren met een maximale huurstijging.’ Ook Boelhouwer is niet principieel tegen regulering van de woningmarkt, maar zegt dat dit altijd in samenspel met de markt moet gebeuren: ‘Natuurlijk kun je hier beleid op voeren, je moet de markt niet altijd laten prevaleren. Maar als je ingrijpt, moet dat wel in overleg. Als je als overheid beperkingen oplegt, moet je ook zelf wat bieden, bijvoorbeeld in de vorm van aantrekkelijke grondprijzen.’ Hendrikse is tevens voorstander van regulering middels grondbeleid. ‘Gemeenten maken nu winst op gronduitgiften, dus dat staat haaks op de publieke doelstelling van betaalbare huisvesting. Als je wilt dat een privaatrechtelijke partij een huurprijs vraagt die conform publieke eisen is, moet je de grondprijs daar dus op aanpassen. Als je dat doet, kun je samen afspraken maken over de hoogte van de huur.’

Verhogen liberalisatiegrens

Verder is Hendrikse voor zo min mogelijk regulering in de vrije sector. Hij zegt: ‘Twee derde van de huurwoningen is van de corporaties. Laat gemeenten hun invloed dus aanwenden in de sociale sector en laat de vrije sector over aan marktwerking.’ De Woonbond is juist voor meer regulering, zij het ook in samenspel met de markt. Jansen: ‘Woningen bijbouwen is nooit de volledige oplossing voor betaalbaarheidsproblemen. Bouwen gaat langzaam: je bouwt per jaar misschien twee procent bij ten opzichte van de bestaande voorraad. In gebieden met een overspannen woningmarkt is het gat tussen vraag en aanbod vaak veel groter. Regulering in het vrije segment is dus absoluut nodig. Met de Woonbond pleiten we nu voor  een verhoging van de liberalisatiegrens van de huidige 720 euro naar 1.000 euro.’ Daarmee wordt voorkomen dat er een gat ontstaat tussen de sociale en de vrije sector. Boelhouwer: ‘Zo’n gat zie je in bijvoorbeeld Utrecht. Woningen in het vrije segment kosten daar veelal veel meer dan 720 euro per maand. Er is geen geleidelijke overgang.’

Vorig jaar sloot de Woonbond met Aedes een Sociaal Huurakkoord. ‘Destijds wilden de brancheorganisaties van de commerciële huursector, IVBN en Vastgoedbelang, daar niet aan mee doen. Recentelijk lijkt er bij IVBN echter wat beweging te ontstaan,’ zegt Jansen. Hij vervolgt: ‘Als Woonbond zouden we graag met de pensioenbeleggers afspraken maken over een fatsoenlijke prijs-kwaliteitverhouding, redelijke huurontwikkeling en toegang tot de huurcommissie voor vrijesectorhuurders. Wij snappen dat de beleggers een redelijk rendement willen maken op hun woningportefeuille. Als de jaarlijkse huurverhoging van IVBN-leden nu gemiddeld inflatie +0,8 procent bedraagt, ligt dat ver onder het wettelijke plafond van inflatie +2,5 procent. Die bovengrens wordt alleen door de cowboys gehaald, dus eigenlijk is meer regulering juist in het belang van de pensioenfondsen.’