Door Yanti Rabelink, Flex Lead bij JLL Nederland
In de Verenigde Staten gebeurt het al. Faillissementen van retailpartijen als Toys “R” Us en Bon-Ton hebben tot grote leegstand in de winkelcentra geleid. Grote en kleine flexoperators springen al in het gat van bijna 19 miljoen vierkante meter dat zij achterlaten. Uit cijfers van JLL blijkt dat het aanbod van flexkantoren in voormalig Amerikaans retailvastgoed met 25 procent per jaar blijft groeien, tot 315.000 vierkante meter in 2023. Ook retailers als Hudson’s Bay zien kansen. Het warenhuis is in een aantal Amerikaanse steden in zee gegaan met flexoperators om overbodige stukken winkelruimte als werkplek in te richten. In de VS zien we de synergie: een gebied waar werken, mensen ontmoeten en een hapje eten gecombineerd kunnen worden, blijkt een grote aantrekkingskracht uit te oefenen op jong talent.
Opkomst flex
De flexwerkruimte in Nederland groeide in de afgelopen 5 jaar met 265 procent tot bijna 1,2 miljoen vierkante meter en heeft tot op heden voornamelijk betrekking op flexwerkruimte in conventionele kantoorruimte. Ongeveer de helft hiervan bestaat uit conventionele, volledig gefaciliteerde werkruimtes die per maand opzegbaar zijn. Ook andere vormen zijn in opkomst, zoals co-workingconcepten waarbij alles draait om samenwerking en innovatie. Sociale activiteiten en workshops spelen in deze flexvorm een belangrijke rol. Daarnaast zijn er nog hybride concepten, die elementen gebruiken uit conventionele flexkantoren en co-working. Deze concepten richten zich op startende en innovatieve ondernemers, met doorgroeimogelijkheden naar meer traditionele kantoorruimte. In Amsterdam is 5,6 procent van de totale kantorenvoorraad in gebruik door flexibele kantooraanbieders. De hoofdstad is hiermee Europees koploper. Ook in steden als Eindhoven en meer regionale subcentra is de flexmarkt in opkomst.
Naast het aanbod van flexwerkruimte in conventionele kantoorruimte, is een groei zichtbaar van het aantal aanbieders van flexibel in te richten combinaties van bijvoorbeeld bedrijfsruimtes, opslag en ateliers. Voorbeelden hiervan zijn Flexizone en MyShowroom van MyOffice.
Wensen van de flexwerker
De snelle flexibilisering van de markt hangt samen met veranderende behoeften van gebruikers. Voor bedrijven is het moeilijker geworden om te voorspellen hoe hun organisatie en personeelsbestand er in de toekomst uitziet, waardoor ze minder behoefte hebben aan langlopende huurcontracten. Bovendien blijken flexruimtes geschikt om talent aan te trekken onder starters en doorstromers, die vaak een voorkeur hebben voor een minder traditionele werkomgeving. Nu al werkt twee derde van de Nederlanders wekelijks op andere plekken dan het hoofdkantoor, blijkt uit onderzoek van flexaanbieder Regus. Flexoperators spelen hierop in met werkruimte op maat. Vastgoed krijgt daardoor steeds meer het karakter van een dienst en minder van een langetermijnverplichting.
Groei van flexoperators zetten in 2018 door
In 2018 huurden aanbieders van flexibele kantoorruimte circa 200.000 vierkante meter. In 2017 was dat 150.000 vierkante meter. Om aan de groeiende vraag te voldoen, moeten flexoperators op zoek naar nieuwe locaties en gebouwen. Door een tekort aan hoogwaardig en betaalbaar kantorenvastgoed zullen zij out of the box moeten denken en ook segmenten buiten de traditionele kantorenmarkt aanboren.
Een plek waar dat al gebeurt is de hotelbranche. Volgens onderzoeksbureau Horwath HTL openen steeds meer ‘Co-workinghotels’, waarbij de hotelfaciliteiten zijn geïntegreerd met flexwerkplekken, hun deuren. Het idee is dat er kruisbestuiving ontstaat doordat hotelgasten en lokale bedrijfjes en zelfstandigen samenkomen. Ook meer traditionele hotelketens zien veel in dit idee. Zo introduceerde Van der Valk Eindhoven al in 2017 ‘040 Seats & Offices’: flexibele werkplekken voor wie in het hotel wil werken of overleggen.
Inmiddels richten flexaanbieders hun pijlen ook op retailvastgoed. De leegstand van winkelpanden bedraagt volgens Locatus bijna 7 procent en ook recent hebben een aantal bekende retailformules hun deuren moeten sluiten. Een aantal grote retailers willen bovendien inkrimpen, waardoor een deel van het oppervlak opnieuw beschikbaar komt. De huurprijzen voor Nederlandse retailpanden daalden in 2018 met gemiddeld 2,1 procent ten opzichte van een jaar eerder en het einde van die correctie is nog niet in zicht. Daarmee is winkelvastgoed de enige vastgoedcategorie die niet lijkt te profiteren van de economische hoogconjunctuur. Ter vergelijking: over 2018 stegen de huren van kantoren met gemiddeld 2,2 procent en een huurhuis werd in dezelfde periode maar liefst 10,3 procent duurder.
Werken en leisure
Tot nu werd vooral geprobeerd het overschot aan winkelruimte in te vullen met horeca en andere leisureconcepten. De randvoorwaarden zijn echter al aanwezig om ook werkfuncties toe te voegen aan het binnenstedelijk winkellandschap. In Nederland staat werken in binnenstedelijke winkelcentra nog in de kinderschoenen. Toch lijkt een mix van werken en leisure ook in Nederland een oplossing. Het mes snijdt hier aan twee kanten. Voor gemeenten en verhuurders is werken in de binnenstad een middel dat kan helpen om de bezetting in binnenstedelijke winkelcentra te verbeteren. Zeker wanneer het lukt om het retail- en horeca-aanbod meer af te stemmen op de doelgroepen die in de gebieden aan het werk gaan. Tegelijkertijd wil jong talent graag aan de slag gaan op plekken waar het bruist en leeft. Juist wanneer de werkomgeving steeds meer het karakter krijgt van een ontmoetingsplek, zullen de diensten van een flexoperator veel toegevoegde waarde bieden.
