Rob van Gijzel: ‘Meer middenhuur vergt vooral meer creativiteit’

Tot 15 juni kunnen in de provincie Utrecht middenhuurprojecten ingediend worden voor de Challenge middenhuur. Doel: projecten die nét niet van de grond komen van nieuwe brandstof voorzien. Het is het vervolg op de succesvolle 100 Dagen Challenge, waarmee de provincie Utrecht eerder vastgelopen woningbouwprojecten in 100 dagen naar een concreet woningbouwplan met zicht op realisatie bracht.

Rob van Gijzel, die de inzendingen van de nieuwe challenge samen met de Utrechtse hoogleraar en PBL-onderzoeker Edwin Buitelaar langs de meetlat legt, zal bij de beoordeling van de projecten vooral toetsen op haalbaarheid, creatieve oplossingen en het bouwproces.

Wat voor creatieve oplossing ziet u voor zich?
‘Gemeenten kunnen bijvoorbeeld heel veel doen door de parkeernorm te verlagen. Ik ben steden tegengekomen met een parkeernorm van 1,7 bij een station. Dat is totale waanzin. En als die parkeervoorziening vanwege ruimtegebrek inpandig moet worden uitgevoerd, kun je het wel schudden met middenhuur.’

Een lagere parkeernorm. Zijn we er dan?
‘Nee, je moet ook kijken naar de uitpondtermijn en de huurindexatie. Beleggers anticiperen op waardegroei die in het rekenrendement is verwerkt. Hoe langer ze moeten wachten met verkopen, hoe minder grip ze voor hun gevoel hebben op die ‘eindbonus’. Dat betekent meer risico en een lager rendement. Deels is dit een rekentechnisch verhaal en je ziet in de praktijk dat beleggers woningen vaak langer vasthouden dan ze van tevoren van plan waren. Als je over de lange termijn kijkt, blijkt de waardeontwikkeling van huizen gewoon heel stabiel is. Dat is precies waarom intentionele beleggers een deel van het aan hen toevertrouwde vermogen in stenen beleggen. Ik vind de vrees voor een wat langere minimale uitpondtermijnen eigenlijk dan ook onterecht. Maar beleggers rekenen nu eenmaal zo.’

Beleggers hameren vaak op indexatie. Terecht?
‘Ja. Indexeren betekent dat je de huurprijzen aanpast op de stijging van de kosten van levensonderhoud en die is doorgaans wat hoger dan de inflatie. Ironisch genoeg zie je dat de groei van huren in de sociale sector vaak nog wat sterker is dan de ontwikkeling van ‘kosten levensonderhoud’, met als gevolg dat de liberalisatiegrens ook opschuift. Als je tegelijk bepaalt dat de huren in de vrije sector met niet meer dan de inflatie mogen stijgen, loop je het risico dat vrije sectorwoningen die aan de onderkant van de middenhuur zitten op een gegeven moment onder de liberalisatiegrens schuiven met alle regulering die daar bij hoor. Beleggers maken liever maatwerkafspraken.’

Het omgekeerde kan ook gebeuren. Dat de huurprijs van een sociale huurwoning op een gegeven moment boven de liberalisatiegrens uitkomt en bij mutatie opeens over de kop gaat…
‘Dat is even wezenlijk risico en daarvoor hebben we de lokale noodknop middenhuur bedacht.  In sommige steden is de vraag naar middenhuur extra groot en zijn er voor de korte termijn tijdelijke maatregelen nodig om – vooruitlopend op de oplevering van nieuwbouw – de bestaande voorraad beschikbaar te maken én te behouden als middenhuur. Daarvoor adviseren wij in ons eindadvies “Samen bouwen aan middenhuur” dat een expertteam lokale partijen helpt om de mogelijkheden in bestaande regelgeving te benutten.’

‘In een aantal gevallen zal dit op korte termijn niet voldoende soelaas bieden. Zonder ingrijpen blijven we dan in een neerwaartse spiraal zitten, waarin de schaarste aan middenhuurwoningen steeds groter wordt. In die gevallen wordt ruimte voor tijdelijk lokaal maatwerk gevraagd, waarbij de woningen binnen het geliberaliseerde segment blijven. Een voorstel voor zo’n tijdelijke “noodknop” vereist een breed lokaal draagvlak. In de praktijk zal het vooral worden benut in steden waar veel particulier bezit is (huurwoningen in handen van private, niet institutionele beleggers, red.) en de druk op de woningmarkt hoog.’

Beleggers worden hier niet door geraakt, lijkt het. Vanwaar dan toch de weerstand tegen deze noodknop?
‘Deze noodknop-regeling zit nieuwe investeringen niet in de weg, maar beleggers zijn als de dood voor nieuwe regulering. Op zich is dat een begrijpelijk sentiment.’

Door stevige regulering in combinatie met een het ooit brede werkveld van de corporatiesector en aantrekkelijke, door hypotheekrenteaftrek ondersteunde koopsector, is de markt in Nederland altijd ontmoedigd om middenhuur aan te bieden. Krom, vindt Van Gijzel. Maar de oud-burgemeester van Eindhoven is een pragmaticus. Als voorzitter van de landelijke Samenwerkingtafel Middenhuur stelde hij een set aan aanbevelingen voor die, ondanks de ongunstige marktpositie de middenhuursector toch een duw in de rug te geven om een grote groep woningzoekenden uit de brand te helpen. Zo suggereerde hij om corporaties iets meer ruimte te geven om middenhuurwoningen aan te bieden door de markttoets iets te verruimen, wat het kabinet overnam. Andere uit de landelijke en lokale middenhuurtafels afkomstige handreikingen zijn meer gericht aan de sector zelf. ‘Dit stukje markt moet het op volledige eigen kracht doen en dat is echt lastig. Eigenlijk vind ik dat je een level playing field moet hebben. Zo lang er geen structurele oplossingen zijn, moeten alle partijen een beetje water bij de wijn doen. Het komt aan op creatieve oplossingen.’

Waarom zou je als belegger water bij de wijn doen, als je ook naar het buitenland kan?
‘Daarom hebben we die samenwerkingstafels opgezet, vanuit de gedachte dat niet één partij gaat inleveren.’

Maatwerkafspraken lijken de heilige graal. Hoe leg je die afspraken vast?
‘Het gaat om vertrouwen, vertrouwen, vertrouwen. Afspraak is afspraak. Je gaat niet eenzijdig afspraken opzeggen. Dat geldt voor de gemeente en de ontwikkelaar, maar ook voor de corporatie. Het begint ermee dat een potentiële aanbieder bij een wethouder aanklopt met de vraag of deze nog een interessante locatie heeft, al dan niet samen met een corporatie. Daarna moet je tot afspraken komen over een looptijd, huurverloop en een grondprijs die daarbij past. Zo moet je elkaar zien te vinden. Bij de middenhuurtafel in Delft wisten we zo snel tot resultaten te komen bij een woningbouwplan rond het Reinier de Graaf ziekenhuis: een project dat na acht jaar planvorming en drie consortia later nog altijd stil lag. Na een dialoog tussen partijen die elkaar eigenlijk nooit spraken lagen er binnen een jaar drie nieuwe offertes.’

Wat is er nodig om de grote belofte die middenhuur is werkelijkheid te maken?
‘Stef Blok vroeg mij ooit ‘Rob wil jij het aanjaagteam doen voor middenhuur?’ Ik antwoordde dat ik dat niet wil doen. Het is geen gebrek aan aanjagen. Het onderliggende probleem is dat partijen niet met elkaar praatten. Corporaties wilden niet met de minister praten, de ontwikkelaar niet met de belegger en de gemeente niet met de ontwikkelaar en de belegger niet met de gemeente. Ik heb tegen Blok gezegd: ‘Stef, ik wil iets doen, maar dan ga ik samenwerkingstafels optuigen. Én ik wil de mogelijkheid hebben om in de regels te schuiven, als dat nodig is om een impasse te doorbreken.’ Daar is onder meer de noodknop uit voorgekomen, als reactie op de constatering dat de omstandigheden per regio verschillen.’

Hoe kijkt u terug op de middenhuurtafels?
‘De grote meerwaarde van middenhuurtafels was dat alle partijen met hun specifieke expertise aan tafel zaten. Vooral de makelaars waren een heel interessante gesprekspartner vanwege hun grondige kennis van lokale markten. Zij nemen een enorme mismatch waar tussen vraag naar en aanbod van middenhuur. ‘Doe daar iets aan’, benadrukten ze. Zij maken situaties mee dat ze honderden geïnteresseerden hebben voor één huurwoning’.

‘Pas achteraf ben ik ook de enorme waarde van de bouwsector als kennispartner in gaan zien. Bedenk je dat in de woningbouw enorm veel kosten worden gemaakt door faalkosten (17 procent), inefficiency (8 procent) vorstverlet (5 procent) en uniek ontwerp (8 procent). Dan kom je op 40 procent kosten die deels overbodig zijn. Als je een ander bouwproces hanteert zou je zo 15 procent  kunnen besparen.’

Maar een ander bouwproces komt dan toch even goed de koopmarkt ten goede?
‘Alles komt meer binnen handbereik en je kan gewoon veel meer bouwen. Als wij auto’s bouwen als huizen, rijdt niemand auto. Stel je voor dat je een auto koopt waarvan het chassis uit Japan komt, de banden uit Frankrijk het interieur uit Nederland en dan zegt de dealer bij aflevering  ‘hij doet en nog niet. Dat betekent meerkosten en vertraging’. Dat kan toch niet!’

U schetst een karikatuur…
‘Waar het om gaat is het proces. Dat is in de bouwsector buitengewoon inefficiënt ingericht. Het is een weinig doelmatig kostenvretend proces. We hebben het over het gewenste rendement van de ontwikkelaar en de belegger en over de grondquote van de gemeente, maar het bouwproces laten we onaangeraakt. Daar heb ik in het rapport niet veel over geschreven, maar met terugwerkende kracht wel veel over gezegd. Misschien moet wel uit die challenge komen dat indieners van projecten ons verassen met een baanbrekend bouwproces.’