In 90% procent van alle Nederlandse woonwijken is huren in de vrije sector een beter betaalbare optie dan kopen, bleek eind vorig jaar uit onderzoek van JLL. De schoen wringt echter in de grote steden, en de druk op het middensegment neemt toe. De arbeids- en materiaalkosten waaraan woningbouw onderhevig is, gaan omhoog. En de betaalbaarheid komt steeds meer onder druk te staan wanneer gemeenten ook de grondprijzen te sterk laten stijgen.
Middenhuur is in meerdere opzichten een bijzondere deelmarkt. Het is een segment waarvoor geen instrumenten zijn ingericht om de betaalbaarheid te verbeteren. Voor koopwoningen is er de hypotheekrenteaftrek. Woningcorporaties opereren in een markt met een heel eigen dynamiek zij en hanteren andere rendementseisen, die vooral op het sociale vlak liggen. Bovendien opereren zij in het DAEB-segment onder garantiestellingen en aangepaste grondprijzen. Aanbieders van middenhuurhuizen hebben deze voordelen niet. Toch worden zij geconfronteerd met hoge, door de koopmarkt opgestuwde grondquotes.
Gezamenlijke uitdaging
De middenhuur is een gezamenlijke uitdaging voor markt en overheid. Overheden zouden vaker op een privaatrechtelijke stoel moeten gaan zitten, door maatwerkafspraken te maken met aanbieders. Marktpartijen kunnen wat vaker een publiekrechtelijke, volkshuisvestelijke stem laten horen. We moeten af van het wij-zij-denken. Betaalbaarheid en marktevenwicht beginnen bij het vergroten van het aanbod en we moeten samen toewerken naar een betaalbare woningmarkt.
Begin dit jaar reikte een aantal beleggers in Utrecht de overheid de hand. In het Biedboek Middenhuur deden zij een aantal beloftes: zo zullen ze in ieder geval de komende 15 jaar de woningen niet verkopen en beperken ze de huurstijging. In ruil daarvoor zouden gemeenten hun grond 30% tot 50% lager in de markt moeten zetten dan grond voor koopwoningen.
Kan het niet wat minder?
Tegenover die welwillendheid moeten in mijn ogen meer zekerheden staan. Institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeraars) hebben te maken met minimale rendementseisen. Onder dat minimum zijn de risico’s niet meer te verantwoorden. Niet alleen door de gestegen bouwkosten en arbeidslasten. Nee, de gemeenten zelf zijn er debet aan dat de totale kostprijs tot een onrendabele situatie leidt. Tegelijkertijd vragen gemeenten zich vaak af waarop rendementseisen van beleggers gebaseerd zijn. Kan het niet wat minder? Het antwoord is dat eigenaren institutionele beleggers zijn, die te maken hebben met een noodzakelijk rendement. Het gaat veelal om de pensioengelden van bijvoorbeeld ambtenaren, agenten en leerkrachten. Het is in ieders belang dat die op een rendabele wijze belegd worden.
Gemeenten zijn op de grondmarkt zowel dominee als marktkoopman. De gemeente bepaalt de bestemming van de grond en ze stelt ook de prijs vast. Het monopolie op grondbestemming en de afhankelijkheid van de gemeenten van grondopbrengsten voor hun algehele begroting, leidt tot de verleiding om alleen maximalisatie van de grondopbrengsten na te streven. Niet om een diverse huurwoningenmarkt mogelijk te maken. Het is een verantwoordelijkheid die gemeenten niet kunnen afschuiven op alleen de private markt.
‘Marktfalen’
De woningopgave verdient een langetermijnbenadering van het grondbeleid. De prijzen voor grond en woningbouw zijn de afgelopen jaren sneller gestegen dan een gezond middensegment aankan. Door verstedelijking en verdichting zal de demografische druk op de woningmarkt alleen maar toenemen. Middenhuur is het eerste woonsegment waar een ‘marktfalen’ zichtbaar wordt. Vooral in de grote gemeenten met een gespannen woningmarkt. Kunnen aanbieders van middenhuur én de huurprijzen beperkt houden én de hoge grondquotes betalen? Er komt een moment dat beleggers die vraag met ‘nee’ zullen beantwoorden. Middenhuur krijg je niet voor niets.
