'Inclusieve stad is loos begrip als er geen businesscase onder ligt’

Missie van ULI is kennisontwikkeling en -deling rond verantwoord landgebruik en het creëren en ondersteunen van 'thriving communities'. De reden waarom het ULI-bestuur – met vertegenwoordigers uit onder andere de vastgoedwereld en overheden – dit thema koos, is de toename van stedelijke schisma’s en de verharding van het maatschappelijk debat, legt Loes Driesen uit. ‘Wij proberen problemen bloot te leggen en reiken oplossingen aan door kennis te delen. Wij nemen geen standpunt in. Het enige standpunt dat we innemen is dat van de stad en de gebruiker.’

1. De vastgoedwereld is ruim vertegenwoordigd in het ULI-netwerk. Staan vastgoedrendementen niet gewoon op de eerste plaats?

‘Het is zeker niet zo dat de vastgoedsector domineert, grote steden zijn bijvoorbeeld ook vertegenwoordigd in ons bestuur. Wat de ULI-community kenmerkt is een enorme passie voor stedelijke vraagstukken. De spreekwoordelijke ‘cowboys’ zullen zich bij ULI niet zo snel thuis voelen'.

'Prijsdruk kun je ook zien als kans'

'Het gaat niet om transacties, maar om duurzaam investeren. Veel ontwikkelaars en beleggers als Amvest, waarvoor ik zelf werk, willen ook het liefst dat elke euro zo maatschappelijk relevant mogelijk is belegd.'

2. Hoe zien we dat terug op jullie congres?

'Op het ULI-congres op 22 mei in Rotterdam legt de Britse hoogleraar Erik Bichard van RealWorth uit hoe je maatschappelijke- en duurzaamheidsinvesteringen kunt monetariseren en hun impact op de maatschappij kunt meten. Fondsmanager Shamez Alibhai vertelt over de businescase voor beleggers om te investeren in 'community housing'. En directeur Morten Nielsen van de International Federation for Housing and Planning (IFHP) presenteert een heuse ‘sociale cities index. Nielsen reikt handvaten aan voor de vraag hoe je ondanks de grote prijsdruk de stad tóch toegankelijk houdt. Die prijsdruk kun je in dat verband ook als kans zien. Het genereert immers verdienvermogen. Dat kan worden aangewend als mechanisme voor het realiseren van sociale doelen.’

3. Naast sociale doelstellingen zijn steden bezig met klimaatdoelstellingen. Die kunnen sociale doelstellingen in de weg te zitten. Zo claimen projectontwikkelaars dat het stapelen van duurzaamheidseisen de bouwproductie remt en huurprijzen opstuwt. Biedt jullie congres uitkomst?

‘Doelstellingen kunnen botsen en daarom vergelijken wij stedelijke ontwikkeling wel met een balanceer-act. Wij zeggen niet welke keuzes je moet maken maar bieden houvast om die balanceer-act zo succesvol mogelijk te volbrengen. Het is natuurlijk de uitdaging om verschillende doelen slim aan elkaar te verknopen. Dat vergt de nodige acrobatiek. Het een gaat niet per se ten koste van het ander. Stedelijke ontwikkeling is geen zero-sum game.’

4. In de provincie Zuid-Holland lijkt het populistische Forum voor Democratie mee te gaan besturen. Biedt het ULI-congres ook ruimte voor een populistisch geluid?

‘Wij zijn wars van ideologie, we houden van goede analyses. We benaderen het graag positief en zoeken naar oplossingen. Wij willen mensen voeden met voorbeelden en inzichten van verrassende sprekers, waarna ze zelf een mening kunnen vormen. Zo hebben we Peter Calthorpe naar Rotterdam weten te halen. Hij ontwierp wereldsteden in Amerika, Azië, Europa en het Midden-Oosten en was grondlegger van het ‘New Urbanism’, een pleidooi tegen de “wildgroei van zielloze bebouwing”. In zijn ontwerp voor steden focust hij op ecologische duurzaamheid en menselijke schaal. Als je daarin de kritiek van Baudet herkent op niet-traditionele stedenbouw, prima natuurlijk.’

5. Om door te gaan op die menselijke schaal: er speelt zich in Nederland een stevige hoogbouwdiscussie af. Hoogbouw zou niet geschikt zijn voor mensen, claimt Sjoerd Soeters. Wat vindt u?

‘Ik zag die discussie over hoogbouw. Ik ben zelf betrokken bij de ontwikkeling van de Zalmhaventoren, de hoogste woontoren van Nederland. We zijn heel erg bezig met de vraag hoe deze toren dankzij de hoogte een fijne plek kan worden om in of nabij te wonen. Daarnaast steken we veel tijd in de plint. Die vormt namelijk het verband met de stedelijke omgeving waar de toren onderdeel van uitmaakt. Dat is niet alleen in het belang van de stad en de mensen in de stad, maar ook voor Amvest als duurzame belegger in 200 appartementen. Een levendige plint draagt bij aan de verhuurbaarheid en leefbaarheid. Het beleggersbelang en het maatschappelijke belang haken hier dus in elkaar. Overigens gelooft ULI sterk in de voordelen van verdichting. Maar dan moet je het wel goed doen. Daar heeft ULI veel onderzoek naar gedaan.’

6. De vraag van wie de stad is komt afgelopen jaren weer vaak voorbij. Floor Milikowski schreef er zelfs een boek over (‘Van wie is de stad’), zonder sluitend antwoord te geven. Helpt u haar?

‘Pfft. Ik ben niet zo filosofisch. Het gaat mijns inziens om de vraag hoe we de stad programmeren. Een stad die alleen nog maar toegankelijk is voor de beter gesitueerden wordt er doorgaans niet aantrekkelijker op, en vise versa. Een stad functioneert economisch het best als ze in balans is. Ik vind duurzaamheid en inclusiviteit heel belangrijk, maar het zijn loze begrippen als er geen gezonde businesscase onder ligt. Dat is de ULI-mentaliteit.’