Waarom is middenhuur zo duur? Beleggers bieden uniek inkijkje in boeken

Op de aankondiging van een gemeente dat ze huurprijzen in de vrije sector willen maximeren, volgt vaak een reactie van woningbeleggers dat ze stoppen met investeren. Aan dit kat en muisspel is in de provincie Utrecht een einde gekomen. Vorig jaar al deed een groep (institutionele) woningbeleggers samen met drie corporaties en een ontwikkelaar een handreiking aan gemeenten in de vorm van het ‘Utrechts Biedboek middenhuur*', dat een kader biedt om te komen tot maatwerkafspraken voor de bouw van middenhuurwoningen. Tijdens een rekensessie die op dinsdag 25 april plaatsvond op het gemeentehuis van Nieuwegein, boden dezelfde beleggers een uniek inkijkje in hun vastgoedexploitaties, die voor gemeenten tot nog toe een blackbox waren.

Door in een vakje de rendementseis te verlagen van 6,5 naar 6 procent, stijgt de grondprijs opeens met 15.000 euro, wat geroezemoes veroorzaakt in de zaal

Maatwerk is volgens de woningbeleggers hét toverwoord om middenhuurambities te realiseren. In de Utrechtse Actieagenda Woningmarkt spraken overheden en markpartijen vorig jaar af zevenduizend middenhuurwoningen bij te bouwen tot 2028. Maar hoe meer regulering, hoe minder interessant het voor beleggers is om in huurwoningen te investeren. De tijdelijke ‘noodknop’ die oud-burgemeester Rob van Gijzel als voorzitter van de middenhuurtafels bedacht voor het behoud van huizen met een huur van zo’n 700 tot 1000 euro (voor de agent, onderwijzer, verpleger), is het schrikbeeld van veel woningbeleggers, dat zich slecht verhoudt tot rendementsdoelstellingen van hun investeerders, zoals Nederlandse pensioenfondsen. De vereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN distantieerde zich zelfs openlijk van de conclusies van de dialoog die Van Gijzel leidde die tevens voorzag in een voorstel om de huurprijs te maximeren op 3 procent van de WOZ-waarde van een huis. Vrije sector is vrije sector, nietwaar?

Middenhuur te duur

Dat beeld van onwillige beleggers past niet bij het beeld dat ontstaat tijdens de beleggeres en de provincie Utrechte georganiseerde rekensessie, die onder leiding stond van Esther Geuting en Bart Dopper van Stec Groep. In totaal kwamen er zeventien Utrechtse gemeenten op af.
 

Bron: Stec Groep

Tijdens de rekensessie lieten planeconomen Erik Martens en Mark Nijenhuis van de ontwikkelende belegger Amvest zien hoe deze ‘achtergestelde positie’ van de private huursector volgens hun exploitatieberekeningen doorwerkt in de waarde van een middenhuurwoning in het economisch verkeer. Zo profiteert de vrijehuursector van geen enkele vorm van subsidie zoals de koopmarkt (met de hypotheekrenteaftrek) en de sociale huursector (in de vorm van garanties en lagere grondprijzen) dat wel doen. De waarde van een middenhuurwoning in het economisch verkeer is daarom is lager dan de waarde van een identieke koopwoning. Tel daarbij op dat de stichtingskosten van een huurwoning vaak hoger zijn dan die van een koopwoning (vanwege een hoger afwerkingsniveau) en de conclusie is helder: er blijft minder ‘residu’ voor de grond in vergelijking tot de grondwaarde bij koopwoningen (volgens de ‘residuele grondprijsmethodiek’, red.).

Zekerheid

Die omstandigheden zijn een gegeven. En de rekensessie is bedoeld om binnen die context toch wegen te vinden om te komen tot een passend aanbod. Een gedeelde doelstelling die zowel gemeenten als beleggers hanteren is ‘zekerheid’, benadrukken zowel Christian Schouten, manager acquisitie van het woningfonds van Bouwinvest en een van de trekkers van de taskforce middenhuur, als wethouder Ivo ten Hagen van de gemeente Montfoort, een van de aanwezige genodigden bij de rekensessie.
 

Bron: Stec Groep

Het gaat om zekerheid voor de beleggers dat zij huurprijzen kunnen indexeren als compensatie voor een ongewisse prijsontwikkeling, waardoor zij voldoende rendementen kunnen genereren voor hun opdrachtgevers: veelal pensioenfondsen en verzekeraars. En zekerheid voor de gemeente dat huurprijzen binnen de perken blijven en middenhuurwoningen voor een minimale periode als middenhuurwoning worden aangehouden en de belegger niet bij de eerste de beste prijsexplosie uitpondt.

Knoppen draaien

‘Wij hebben die exploitatietermijn van minimaal 15 jaar in het biedboek aangehouden, omdat we daarmee ook een signaal willen afgeven dat we als beleggers niet voor de snelle winst gaan, maar voor een stabiel rendement op de lange termijn’, legt Schouten uit. ‘15 jaar is voor ons goed te overzien en biedt nog houvast om een exitwaarde te berekenen.’ Een langere uitpondtermijn betekent meer risico voor de belegger.
 

Bron: Stec Groep

Rekenaars Martens en Nijenhuis lieten tijdens de rekensessie ‘live’ zien hoe een verlenging met 5 jaar de contante waarde van de belegging in een fictief voorbeeldproject met 9030 euro drukt, en het residu dat overblijft na aftrek van de stichtingskosten eveneens. Volgens de residuele grondprijsmethode werkt dit door in de grondprijs, die eveneens 6520 euro lager is.

Maatwerk, maar niet voor niets

Eenzelfde soort exercitie laten Martens en Nijenhuis los op de aanvangshuur. 100 euro in de min betekent 19.565 euro verminderde marktwaarde in verhuurde staat en 14.127 euro minder grondwaarde. En vervolgens een ander ‘wieltje’ waaraan gedraaid kan worden: de huurindexatie. Beleggers zijn nu vaak gewend om boven op de inflatie een jaarlijkse huurindexatie door te voeren. Elke 0,5 procentpunt die hierop in mindering wordt gebracht, werkt stevig door in de contante waarde en drukt de grondprijs in het geval van het voorbeeldproject met 6250 euro aldus de spreadsheets van de twee planeconomen.
 

Bron: Stec Groep

De boodschap van de beleggers is helder. Wij kunnen maatwerk bieden dat bijdraagt aan volkshuisvestelijke ambities, maar dan zal de gemeente ook water bij de wijn moeten doen in de vorm van een lagere grondprijs, net als ze doen voor woningcorporaties.

Minder rendement

Maar hoe zit het eigenlijk met het rendement van de belegger? Die is in de spreadsheet vastgepind op 6,5 procent, merkt Gwen van Mossevelde, projectleider bij de gemeente Stichtse Vecht, op. Met andere woorden: moet de belegger ook niet wat water bij de wijn doen? De sessie was bedoeld om van elkaar te leren en Martens en Nijenhuis stellen zich welwillend op. Door in een vakje de rendementseis te verlagen van 6,5 naar 6 procent, stijgt de grondprijs opeens met 15.000 euro, wat geroezemoes veroorzaakt in de zaal. Dit is het eerste moment tijdens de rekensessie dat de beleggers en de gemeenten een beetje tegenover elkaar komen te staan en de discussie echt tot leven komt.

‘Volgens mij hadden de beleggers minder weerstand opgeroepen als ze hadden laten zien welke gevolgen de extra eisen voor hun rendement hadden gehad en niet alleen het effect op de grondwaarde hadden gepresenteerd’, zegt Van Mossevelde achteraf. ‘Maar het is wel heel fijn dat de beleggers openheid van zaken hebben gegeven.’ Nu doen gemeenten vaak zaken met ontwikkelaars en zij presenteren de rendementseis van beleggers als niet-onderhandelbaar. ‘We hebben nu de rekensheets en kunnen zelf aan de slag met het draaien aan de knoppen’, benadrukt ze.

Minder risico

‘Het is een goede discussie’, merkt Christiaan Schouten van Bouwinvest achteraf op. De hamvraag is natuurlijk wat een acceptabel rendement is voor beleggers. Dat hangt af van de locatie en de verwachte waardestijging, leggen Martens en Nijenhuis tijdens de bijeenkomst uit. Volgens Schouten ligt het actuele looptijdrendement op beleggerswoningen in de provincie Utrecht nu ‘ergens tussen 5,5 en 7 procent’. 7 procent is écht uitzonderlijk. ‘In de rekensessie was 6,5 procent maar een voorbeeld. Van het totaalrendement van 6,5 procent uit het rekenvoorbeeld bestaat 3,7 procent uit huurontvangsten en 2,8 procent uit de verwachte waardegroei.’ In beleggerstermen: het directe en indirecte rendement.

Wethouder Ivo ten Hagen had zich wat gestoord aan de wending die de discussie nam. ‘Je kan aan iedereen vragen om genoegen te nemen met minder rendement. Ik vind het acceptabel dat een belegger een bepaald rendement nastreeft. Hij heeft ook een verantwoordelijkheid richting pensioendeelnemers. En vergeet niet dat een belegger risico’s moet afdekken die in de rendementseis doorwerken.’

Schouten benadrukt dat beleggers rendement altijd afwegen tegen risico. ‘Beleggers zijn zekerheidszoekers. Minder risico betekent dat we genoegen nemen met minder rendement. Wat ons helpt is als we over de termijn van een beleggingsperiode zicht hebben op waar de stad naar toe wil, en er dus een visie is die niet bij de eerste de beste bestuurswisseling in de prullenbak gaat.’

Bart Dopper van Stec Groep noemt het prijzenswaardig dat beleggers zoveel openheid van zaken geven aan gemeenten. ‘De totstandkoming van het biedboek was best controversieel. Maar juist het biedboek biedt zowel beleggers als gemeenten houvast bij het maken van maatwerkafspraken. Deze rekensessie komt daar bovenop. Natuurlijk is er discussie over de draaiknoppen en het rendement, maar ik denk dat er nu echt iets staat om écht samen te werken aan meer middenhuur, in plaats van achteraf elkaar de zwartepiet toe te wijzen.’

*Bij de aanbieders van het Utrechts Biedboek middenhuur zijn de volgende partijen aangesloten:
Institutionele beleggers: Altera, Amvest, A.S.R. Real Estate, Bouwinvest, MN, Syntrus Achmea, Vesteda;
Particuliere beleggers: Daelmans Vastgoed, Wonam;
Woningcorporaties: Lekstede Wonen, Mitros, Portaal;
Ontwikkelaar: Sustay