Beste mevrouw Ollongren,
De woningmarkt staat onder een gigantische druk. We merken het iedere dag. In de populaire stedelijke gebieden komen starters nauwelijks nog aan een betaalbare woning. De prijzen zijn al enkele jaren met dubbele cijfers gestegen. Hoog tijd dat de overheid met wijsheid een sturende rol pakt op de ontwikkeling en beschikbaarheid van de woningvoorraad. Het uitgebreide WoON-onderzoek, dat u vorige week hebt gepresenteerd, kan een prima basis bieden om te komen tot gebalanceerde regionale bouwprogramma’s. Deze woningen moeten niet alleen in de vraag van vandaag voorzien, maar ook in die van morgen.
En daar wringt zich de schoen. In de samenvatting van het onderzoek constateert u dat er sprake is van een grote vraag naar eengezinskoopwoningen: ‘Dit woningtype is onverminderd populair. Van de beslist verhuisgeneigden woont een kleine 20% in een eengezinskoopwoning, terwijl ruim 40% van de wensen uit deze woningen bestaat.’ De lezer – een wethouder, provinciale bestuurder of beleidsambtenaar – trekt dan al gauw de conclusie dat er sprake is van een groot tekort aan eengezinswoningen en dat die snel moeten worden bijgebouwd. Dit is een misvatting. En niet een onbelangrijke. Het zal leiden tot een programmering met meer ruimtegebruik voor woningbouw (opkopen van meer grond), een hogere besteding van publieke middelen door de aanleg van nog meer wegen, steeds meer leegstaande vierkante meters woning (ongebruikte kamers en zolders) en een verder toenemende mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
Wat is het geval? Door alleen te kijken naar beslist verhuisgeneigden, ontstaat een beeld van de woningmarkt die bepaald wordt door starters en jonge huishoudens. Zij vertonen een hoge verhuismobiliteit, maken in een korte periode een wooncarrière door, zijn bezig met gezinsvorming, willen vaak een eengezinswoning en laten veelal een appartement achter als ze doorverhuizen. Ze zijn veel vaker dan andere woningvragers beslist verhuisgeneigd. Door hun vraag te vergelijken met het aanbod dat zij achterlaten, krijg je altijd een tekort aan eengezinswoningen. Ook al gaan we vanaf nu veel eengezinswoningen bouwen, een volgende minister van BZK zal bij het WoON2021 wederom concluderen dat er sprake is van een groot tekort aan eengezinswoningen. Het enige dat is veranderd is dat de woningvoorraad verder is afgedreven van hoe de bevolking eigenlijk wil wonen.
De grote lacune in het onderzoek is namelijk een goede analyse van de woningvraag die niet beslist is, maar die steeds sterker gist en borrelt in vooral de grote uitbreidingswijken van de jaren '60 tot '80. In Zuid-Holland wonen meer dan een kwart miljoen empty nesters tussen 55 en 75 jaar alleen of met z’n tweeën in een (ruime) eengezinswoning. Velen van hen wonen daar naar grote tevredenheid. Maar ook al heeft een aanzienlijk deel van hen een andere woonbehoefte, ze hoeven niet op stel en sprong te verhuizen. Ze hebben de tijd. De woning is misschien wat groot, de tuin bewerkelijk, maar men is wellicht gehecht aan de woning die vaak al voor een groot deel is afbetaald. Toch willen 28.000 van hen zeker of waarschijnlijk in de komende twee jaar verhuizen. Het grootste deel - 16.000 huishoudens – heeft de voorkeur voor een appartement, 9.000 huishoudens zoeken een grondgebonden woning en 3.000 huishoudens zoeken een andere woonvorm (bv een patiowoning).
Nog eens 50.000 empty nesters in een eengezinswoning geven aan misschien te willen verhuizen, waarvan 24.000 naar een appartement. Wanneer deze verhuisstroom kan worden gerealiseerd door het bouwen van aantrekkelijke woningen voor deze groep huishoudens, leidt dit in de provincie Zuid-Holland alleen al tot het beschikbaar komen van 20.000 eengezinswoningen per jaar. Niet alleen empty nesters worden dan in hun woningvraag geholpen, ook voor starters en jonge gezinnen komen woningen beschikbaar die vaak al goed gelegen zijn ten opzichte van wegen, OV en voorzieningen. Twee vliegen in één klap.
Beste mevrouw Ollongren, het is nu het moment bij uitstek om het bouwbeleid om te buigen in de richting van die grote en toenemende groep baby-boomers/ empty nesters. Zij hebben de troefkaart van de eengezinswoning in handen en stellen genoegen met minder ruimte. Zodra zij in beweging komen, komen deze eengezinswoningen massaal op de markt. Maar dat gaat niet vanzelf. De woningen moeten aansluiten op hun behoeften. De meesten willen blijven wonen in de wijk waar ze al wonen, graag met uitzicht, comfort en een prettige community. Een deel wil graag naar de stad met cultuur, OV, levendigheid en voorzieningen. Anderen willen graag (terug) naar de kleinschaligheid en geborgenheid van het dorp. Het resterende deel zoekt de natuur, rust, ruimte en privacy in het landelijke gebied.
Ik nodig u van harte uit om het bouwbeleid te richten op doorstroming, zodat de woningvoorraad beter wordt benut en wordt afgestemd op de samenleving van morgen, die minder gezinnen en meer kleine huishoudens zal bevatten.
Gert Jan Hagen
Springco Urban Analytics
(1).jpg)