Dat is althans de boodschap van een door de gemeente Amsterdam uitgenodigd panel van vijf (internationale) experts van het van oorsprong Amerikaanse Urban Land Institute (ULI). Het panel spaart haar opdrachtgever niet. Voorzitter Chris Choa, directeur van AECOM Urban Development in Londen en tevens voorzitter van de Britse afdeling van het ULI, prees tijdens een presentatie afgelopen week de ambitie van de gemeente Amsterdam en bestempelde de locatie van Haven-Stad nabij het centrum als zeer kansrijk. Maar er leven twijfels rond de vraag of de gemeente daadwerkelijk kan ‘leveren’. Die twijfels leven ook bij belangrijke stakeholders in de omgeving, die de experts gedurende drie veldwerkdagen spraken.

‘Fairy tale’

New Yorker Choa bestempelde de doelstelling om 70.000 huizen te realiseren in het haven- en bedrijvengebied dat ligt ingesloten tussen de Houthavens en station Sloterdijk zelfs als ‘fairy tale’, als de gemeente niet een aantal belangrijke hordes neemt die een voortvarende uitvoering van het project nu nog in de weg staan.

Gobert Beijer van adviesbureau Fakton zat namens de Nederlandse afdeling van het ULI in het panel. Hij hamerde er namens het panel op dat de gemeente prioriteit moet geven aan het doortrekken van metrolijn 50 van Isolatorweg naar Centraal Station, waarmee het gebied Haven-Stad een hoogwaardige OV-ontsluiting krijgt. ‘Alleen met een goede infra-ontsluiting die vanaf het begin aanwezig is, zal de gemeente Amsterdam in staat zijn voldoende privaat vermogen aan te trekken om het broodnodige tempo te maken met de gebiedsontwikkeling.’

Leren van Wenen

Die volgorde is ook toegepast bij de ontwikkeling van het stadsdeel 'Aspern' in Wenen, laat het panel weten. ‘Institutionele beleggers stapten in de gebiedsontwikkeling toen ze zeker wisten dat bewoners van de toekomstige appartementen vanaf het begin de beschikking hadden over een snelle metroverbinding.’

Volgens architect Rita Justesen uit Kopenhagen - ook lid van het panel - zou Amsterdam met zo'n OV-investering een belangrijke statement afgeven richting private partijen en andere belanghebbenden. Dit heeft volgens haar bij de herontwikkeling van het Noordelijk havengebied in Kopenhagen een positieve uitwerking gehad.

Onteigenen geen optie

Een ander dilemma voor de uitvoerbaarheid van het plan Haven-Stad, dat de gemeenteraad afgelopen najaar vaststelde, is het vraagstuk van de zittende bedrijven. Dat gaat niet alleen om de haven-gerelateerde bedrijvigheid in de Coen- en Vlothaven, maar ook ondernemers in het bedrijvengebied Sloterdijk, die veelal een langdurig gebruiksrecht op de grond hebben. Onteigenen is volgens de commissie geen optie. Om gestelde ambities haalbaar te maken, moet eerst tot een vergelijk gekomen worden met deze zittende bedrijven.

Autonoom ontwikkelbedrijf

De belangrijkste boodschap die de experts afgeven is misschien wel dat de gemeente moet denken aan de oprichting van een autonoom ontwikkelbedrijf op afstand van de politiek. Die kan niet alleen het broodnodige vertrouwen kweken bij private investeerders (de markt kan volgens de panel vele risico’s dragen, maar het risico van een wispelturige planning-autoriteit is té groot), maar biedt tevens mogelijkheden om bestaande rechthebbenden in het gebied als partner- en dus ook baathouder deel te laten nemen in de gebiedsontwikkeling. De experts adviseren nadrukkelijk een publiek-private aandeelhoudersconstructie. Over verhouding publiek-privaat is ze niet expliciet. Dat kan 50/50 zijn, maar ook 70/30.

Amsterdam te klein?

Terugkomend op de vraag of Amsterdam in staat is ‘te leveren’ antwoordt voorzitter Choa dat de stad best hulp van buitenaf mag vragen en verwachten. ‘Het is een project van buitengewone omvang, en van bovengemeentelijk belang. Zeker voor de infrastructurele projecten en bedrijfsverplaatsingen moet de gemeente ook naar de regio en het rijk kijken.’

Een goede infrastructuur is volgens de experts cruciaal. Als private financiers niet gevonden worden, moet de overheid volgens het panel garant staan als voorfinancier. 'De ervaring leert dat bij een écht goed plan de nationale overheid doorgaans wel over de brug komt'.

Reactie Gemeente Amsterdam
De woordvoerder van wethouder Marieke van Doorninck (GroenLinks) reageert per mail: 'De ULI-delegatie onderschrijft de ambitie en kansrijkheid van Haven-Stad, en prijst de grondige voorbereiding tot nu toe. De delegatie constateert tegelijkertijd ook dat het bouwen van commitment en breed vertrouwen voor het slagen van het vervolgproces cruciaal is. Ook voorfinanciering van infrastructuur ziet de delegatie als een belangrijke opgave. Als gemeente Amsterdam zijn we ons hiervan bewust. ULI komt voor de zomer met het volledige rapport, de aanbevelingen die daaruit volgen wegen we mee bij de verdere ontwikkeling van Haven-Stad.'
Ook interessant: 'Je kan een stad niet doorontwikkelen als je niet in infrastructuur investeert’