Zo trek je een onzeker woningbouwplan vlot

Dit is een aangepast artikel uit de ROm-special ‘Versnellen kan’. In deze special kijken we naar het versnellen van plancapaciteit, inbreiding en transformatie, het versterken van het huursegment en het bevorderen van doorstroming. Op Stadszaken presenteren we komende weken de highlights. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

Benut bestaande, bij voorkeur binnenstedelijke, plancapaciteit voordat je de ruimte zoekt in het landelijk gebied. Zo profiteert de burger als werknemer, zorgafnemer en recreant van het bouwen in de stad, net zoals de ondernemer. Want ook de bereikbaarheid van banen, winkels, zorg en afnemers zijn bij stedelijke concentratie gebaat. Dat besef is de basis onder de Utrechtse Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021.

De ambities in de Actie Agenda zijn fors. Tot 2040 moeten in de provincie Utrecht circa 140.000 woningen worden toegevoegd waarvan circa 100.000 woningen in de regio Utrecht (U10), inclusief 60.000 in de stad Utrecht. Uit de verkenning van Site Urban Development voor de regio Utrecht en de Provincie Utrecht blijkt dat de huidige binnenstedelijke capaciteit volstaat om tot 2025 aan de vraag te voldoen. Bij de zestien gemeenten van de regio Utrecht liggen plannen op de plank voor 68.000 woningen.

Het is al een hele uitdaging om die plancapaciteit tot 2025 te verzilveren. ‘Voor dit kalenderjaar stond de bouw van 12.000 nieuwe woningen geprojecteerd. Aan het eind van dit jaar zal de teller op de helft blijven steken’, zegt planoloog Wouter Onclin van Site Urban Development. ‘Om de woningbouwambities voor de komende jaren te halen, moeten we de slagingskans van bestaande plannen aanzienlijk verhogen.’

Groen, geel, rood

In de vakwereld wordt vaak gesproken van harde en zachte plannen. Harde plannen leunen op een onherroepelijk bestemmingsplan, wat betekent dat er in principe morgen gebouwd kan worden, mits aan andere omgevingsvereisten is gedaan. Volgens Onclin gaat die logica voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vaak niet op ‘Plannen kunnen nog zo hard zijn, als er op een ontwikkellocatie nog een gebruiker zit die van geen wijken wil weten, dan heb je niets aan een bestemmingsplan.’ Binnenstedelijk werkt het volgens hem vaak zelfs andersom, en is het bestemmingsplan hooguit een juridisch sluitstuk.

Onclin vindt de indeling in hard en zacht daarom niet zo relevant. ‘Voor ons onderzoek hebben wij gemeenten de plannen laten indelen in ‘groene’, ‘gele’ en ‘rode’ plannen, die een indruk geven van de voortgang. Groene plannen verlopen volgens plan, bij gele plan nen zijn er nog complexe dossiers op te lossen. Dat maakt de planning onzeker. Dan zijn er nog rode plannen, die muurvast zitten.

'56 procent van de woninbouw loopt volgens plan'

Procedures en draagvlak

Het goede nieuws is: van de totale planvoorraad die Onclin en collega’s inventariseerden, krijgt ‘slechts’ 3 procent een rood label. Het slechte nieuws is echter dat ‘maar’ 56 procent van de plannen volgens plan verloopt. Dat is althans de inschatting van de voor het onderzoek geraadpleegde ambtenaren. Dit betekent dat bij 41 procent van de bestaande plannen de planning op dit moment onzeker is. Onclin: ‘Als je aan gemeenten vraagt naar de reden, dan wordt in eerste plaats gewezen op planologische en juridische procedures die in de weg zitten, in tweede instantie op het ontbreken van maatschappelijk draagvlak.’

Draagvlak staat in bovenstaand overzicht op de tweede plaats, maar is misschien wel de belangrijkste randvoorwaarde als het gaat om binnenstedelijke ontwikkeling, benadrukt Onclin, want het resoneert in bestaand gebruik (13 procent) en politiek draagvlak (14 procent). Onclin benadrukt dat de doelstelling om vooral binnenstedelijk te bouwen breed wordt omarmd, maar zodra verstedelijking dichter bij de burger komt, je toch vaak met weerstand te maken krijgt.’ Hoog is dan vaak al snel té hoog, terwijl we tegemoet moeten komen aan een in toenemende mate stedelijke woningbehoefte en alle locaties zo optimaal mogelijk moeten benutten.’

Een integraal verhaal

Dan de hamvraag: hoe trek je een geel plan vlot? Onclin: ‘Je moet de ruimtelijke teugels zeker niet laten vieren. Integendeel: onder druk wordt alles vloeibaar.’ Een ander tip die Onclin geeft gaat over de factor mobiliteit, die het bijvoorbeeld in de Merwedekanaalzone bemoeilijkt om verder dan de nu beoogde aantallen te intensiveren. ‘We hebben dat in Nederland niet goed geregeld. In plaats van eerst te bouwen en daarna de ontsluiting met onder meer openbaar vervoer te regelen, zouden we woningbouw en mobiliteit beter op elkaar moeten afstemmen.’

Draagvlak blijft tot slot een lastige horde als het om binnenstedelijke woningbouw gaat. ‘Woningbouwintensivering levert ook ontzettend veel voordelen op voor burgers, vooral jongeren. Zij maken niet alleen meer kans op een woning, ook het draagvlak voor cruciale voorzieningen neemt toe. Daar profiteert iedereen van. Cruciaal is de wijze waarop je een plan verkoopt. Maar het is ontegenzeggelijk waar dat de bouw van een nieuwe woonwijk aan de rand van de bestaande stad minder weerstand zal oproepen. Je moet gewoon iets harder je best doen voor binnenstedelijke ontwikkeling.’

'Draagvlak blijft lastige horde bij binnenstedelijke plannen'

Gemeenten zijn volgens Onclin in toenemende mate solidair aan elkaar en bereid ‘elkaars vraag’ op te vangen, al was het maar omdat de komst van nieuwe inwoners veel voordelen met zich meebrengt (belastinginkomsten, draagvlak voor voorzieningen, et cetera). ‘Het gaat nu vooral over wonen. Maar het zou ook over werken en mobiliteit moeten gaan. Het doel is dat je een integraal verhaal krijgt. Wat voor omgeving wil ik realiseren en wat voor keuzes horen daarbij? Een vraag die ten tijde van het groeikernenbeleid en de Vinex door Den Haag werd opgelegd. Nu zijn gemeenten in de lead. En als zij dit niet alleen kunnen, moeten ze de handen ineenslaan.’