Herontwikkeling Kerkstraat, Soest: Schaken op twee borden

Dit is een aangepast artikel uit de ROm-special ‘Versnellen kan’. In deze special kijken we naar het versnellen van plancapaciteit, inbreiding en transformatie, het versterken van het huursegment en het bevorderen van doorstroming. Op Stadszaken presenteren we komende weken de highlights. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

Ferry Supusepa en Hans van Loon, respectievelijk projectmanager en stedenbouwkundige bij de Gemeente Soest, kijken met een zekere voldoening terug op de challenge (zie kader), ook al is de ambitie niet helemaal gehaald. ‘De grootste bottleneck was de zomervakantie. Eigenlijk hebben we pas na de zomer echt stappen gezet.’

Ambitie

Het plan omvat drie aan elkaar geschakelde locaties, waarvan één aan de Kerkstraat en twee aan de Ferdinand Huycklaan. De eerste locatie, met bedrijfsbebouwing, ligt aan de doorgaande weg van het dorp, de andere twee grenzen aan het buitengebied. Eén daarvan heeft ook bedrijfsbebouwing, de ander is een stuk braakliggend terrein tussen woonhuizen. ‘We willen ze tot ontwikkeling brengen als nieuw woongebied’, legt Hans van Loon uit. Eerdere plannen voor bebouwing van het open terrein kwamen niet van de grond, met name door verzet van omwonenden die het groen willen houden. Het huidige gemeentebestuur heeft juist de ambitie om te ontwikkelen binnen de contour. De woningbouwopgave in Soest is urgent, zowel voor starters als voor senioren.

Rijdende trein

Bij het nieuwe plan zijn twee ontwikkelaars betrokken. De gemeente had als voorwaarde gesteld dat ze met één samenhangend plan moesten komen. ‘De 100 Dagen Challenge kwam als geroepen om als een soort versnellingsmotor te werken’, aldus Ferry Supusepa, die op het idee kwam om deze casus aan te melden bij de provincie. Juist vanwege de historie van de planvorming – ‘in zekere zin zaten we in een rijdende trein’ aldus stedenbouwkundige Van Loon – is ervoor gekozen om de planvorming en het participatietraject parallel te laten lopen.

‘Hoofdpunten van kritiek vanuit de omgeving op eerdere plannen waren het stevige programma en de beoogde doelgroepen. Daar hebben we met de ontwikkelaars naar gekeken en vrij snel ook met de omwonenden,’ vertelt Supusepa. ‘We hebben een informatieavond georganiseerd voor alle belanghebbenden en gaven hun de ruimte om hun visie en wensen in te brengen.’

Achteraf hebben de ontwikkelaars op verzoek van de gemeente in een enquête onder de omwonenden gepolst of ze ook echt het idee hadden dat ze hun zegje konden doen. Naar aanleiding daarvan zijn keukentafelgesprekken gevoerd met mensen die moeite bleven hebben met de plannen. Supusepa: ‘Om te horen wat er nou werkelijk aan de hand was, niet zozeer om ze te overtuigen.’

Doorzettingsmacht

Als extern procesmanager werd Maurits Materman (Over Morgen) aangetrokken om met name het plan tussen de twee ontwikkelaars en de gemeente te smeden. Hij ziet het parallelle traject als een voorwaarde. ‘Je zet druk om het plan met elkaar verder te brengen, met de omgeving, met de stakeholders, maar zorgt er ook voor dat je privaatrechtelijk duidelijkheid schept.’

Het kostenverhaal helder krijgen, zorgen dat die anterieure overeenkomst er komt, Materman noemt het cruciale voorwaarden voor partijen om zich te verbinden aan een integrale ontwikkeling. ‘Vanuit het publieke belang moet je de zaken helder en goed regelen, zodat de ene partij niet een spelletje kan gaan spelen met de ander, waardoor er vertraging ontstaat. Dus adresseer met elkaar tijdig de juiste vragen, bijvoorbeeld hoe je de hoofdontsluiting gaat regelen. Dat roept toch altijd vraagtekens en onzekerheden op als je met meerdere partijen vanuit een samenhangend plan naar realisatie moet gaan.’

Tekst gaat door onder afbeelding

De drie locaties in hartje Soest waar gestapelde en grondgebonden woningen moeten komen. Beeld: Gemeente Soest

De druk van de challenge en het parallelle schakelen zorgden er volgens Materman voor dat er meteen zaken aan bod kwamen die anders nooit zo vroeg op tafel waren gekomen, zoals het kostenverhaal en de bestemmingsplanstrategie (de gemeente wilde één bestemmingsplan voor het hele gebied, terwijl de ontwikkelaars aanvankelijk een plan of wijziging alleen voor hun eigen gebied wilden, red.).

Uiteindelijk zijn er ook vragen doorgeschoven, bijvoorbeeld rond een aantal onderzoeken die nog lopen. ‘Je kon merken dat de druk dermate hoog was, dat bij alle partijen problemen ontstonden om alle afspraken na te kunnen komen’, constateert Materman. ‘Misschien waren we te ambitieus. Maar we hadden elkaar best nog meer achter de broek aan mogen zitten, om te zorgen dat de zaken in eigen huis op tijd waren uitgewerkt.’

Bewoners zijn positief

Afstemmen en mobiliseren blijft moeilijk in een sectoraal opgebouwde organisatie als de gemeentelijke overheid, benadrukt Van Loon. ‘We zijn gewend om de processen volgtijdelijk te doen. Nu deden we dat parallel. Dat gaat zeker sneller, maar het vraagt wel wat van de gemeente en ook van de ontwikkelaars. Je moet dan mensen echt vrij maken om het proces te trekken.’ Supusepa vult aan: ‘Collega’s nemen de tijd om te reageren en als projectmanager heb je onvoldoende doorzettingsmacht om al die sectorale hoeken te bewerken’. Toch zijn hij en zijn collega Van Loon tevreden met het bereikte resultaat. Supusepa: ‘In grote lijnen is het in mijn ogen gelukt om het wantrouwen bij de mensen weg te halen. Ik durf gerust te zeggen dat het merendeel van de bewoners positief is over de planvorming.’

Uiteindelijk komen aan de Kerkstraat 39 appartementen en aan de Ferdinand Huycklaan 24 grondgebonden woningen, vrijstaand en tweeonder- een-kap. ‘We hebben het programma op bepaalde onderdelen aangepast, zodat het beter aansluit bij de omgeving’, legt Van Loon uit. ‘Op een aantal punten konden de ontwikkelaars niet tegemoetkomen aan de wensen. Er blijven altijd tegenstanders als je kiest voor herontwikkeling van locaties binnen de bebouwde kom. Daar lopen we niet voor weg.’