Twee appartementencomplexen, een nieuw dorpsplein, voorzieningen en veel wensen en ideeën van de stakeholders uit het dorp aan de ene kant, en kaders en een marktrealiteit aan de andere kant: dat maakt het complex om tot een keuze voor de marktpartij te komen’, stelt Mustafa Hamurcu, projectmanager bij de gemeente Soest.
Maar dat leidde niet tot een complexe uitvraag waarin eisen gestapeld zijn. En misschien wel het belangrijkste: de gemeente gaf vooraf geen wegingsfactoren mee aan de marktpartijen die in de race waren om deze locatie ontwikkelen.
'Onorthodox’ noemt Erwin Uil van Twynstra Gudde dat, die in nauwe samenwerking met de gemeente Soest het bidbook op heeft gesteld en het proces van de marktselectie begeleidde. ‘Wegingsfactoren leiden alleen maar tot strategisch gedrag en zitten creativiteit en kwaliteit in de weg’. Aan de hand van zijn ervaring met de centrumvernieuwing in Soesterberg komt Uil tot 6 tips voor succesvolle dorpsvernieuwing mét de markt:
Tip 1: Bepaald ambitie, samen met burgers
Uil: ‘Een plan begint met een gedragen ambitie. Om die scherp te krijgen, liet de gemeente Soest drie ruimtelijke concepten maken van een mogelijke invulling van het gebied, om die vervolgens voor te leggen aan de inwoners van Soesterberg. De burgers spraken hun voorkeur uit voor het concept ‘Groene campus’.
Het doel van de marktselectie was om de locatie aan de marktpartij met de beste bieding te verkopen. Hierbij bestond de bieding uit het ontwerp dat paste binnen de gestelde kaders en het concept ‘Groene campus’, gecombineerd met de prijs voor de aankoop van de grond.
Ontwikkelaar IJsselland (zie onder) bouwt voort op de keuze die een meerderheid van het dorp in 2017 heeft gemaakt voor een 'Groene campus, robuuste bouwwerken rond een parkachtig plein'. Tip 2: Scherp ambitie aan de markt
Met een stedenbouwkundige uitwerking van dit ‘voorkeursalternatief’ ging de gemeente de boer op langs ontwikkelende partijen voor een ‘marktconsultatie’. Het doel: animo peilen om deel te nemen aan een marktselectie én input ophalen voor aanscherping en verbetering van de kader van het bidbook. Uil: ‘Deze methode van consulteren en aanscherpen is van grote waarde, het is niet het ei van Columbus, maar in dit geval bleek het grote toegevoegde waarde. Zo was er twijfel in hoeverre er horeca moest worden opgenomen. Uit de reacties aan tafel begrepen we dat de markt daar wel raad mee wist. Dan sluit het aan bij de vraag in de markt.’
Tip 3: Stel een open uitvraag op
Om het beste uit de markt te halen en een marktconforme prijs te bedingen, is een verkooptender uitgeschreven voor de grond met een verplichting om het ingediende plan te realiseren. Tijdens de marktconsultatie hadden vier partijen aangegeven graag mee te willen doen met een marktselectie. Maar om goed plan uit de markt te halen, is het opstellen van een goede ‘uitvraag’ essentieel. Een uitvraag moet volgens Uil een subtiel evenwicht zijn tussen rol en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de markt. ‘Stel kaders en randvoorwaarden om de ruimtelijke en publieke belangen te borgen, maar ga niet op stoel zitten van ontwikkelaar. Geef ruimte aan de markt om met creativiteit een kwalitatief hoogwaardig plan te maken.’
Ruimte laten voor verschillende doelgroepen kan volgens Uil ook een voordeel opleveren, namelijk een plan dat ruimte en flexibliteit laat om maximaal aan te sluiten bij de vraag in de markt. 'Natuurlijk gelden er beleidsdoelstellingen. Maar welke behoefte op welke locatie het beste kan worden ingevuld, kun je het beste overlaten aan de markt. Hetzelfde geldt voor architectuur. Definieer kaders, maar geef daarbinnen zoveel mogelijk vrijheid aan de markt. En definieer wensen in plaats van harde eisen: zo haal je het beste naar boven uit de markt.'
Tip 4: Laat wegingsfactoren achterwege
Iets wat je volgens Uil beter achterwege kunt laten in een uitvraag zijn ‘harde’ wegingsfactoren voor de uiteindelijke marktselectie, ofschoon dat niet heel gebruikelijk is. Aan de criteria in de uitvraag voor centrumontwikkeling in Soesterberg waren daarom geen punten gekoppeld. ‘Als je wegingsfactoren meegeeft bij je uitvraag, is de kans groot dat een ontwikkelaar daar - terecht overigens - gaat sturen om de selectie te winnen. Maar dat is iets wat je vooral niet wilt, omdat je juist een plan wilt hebben waar de ontwikkelaar op basis van zijn kennis en kunde in gelooft.’
De IJsselmuidense ontwikkelaar bouwt 39 duurzame appartementen die variëren van 80 tot 160 m2, 950 m2 commerciële ruimten waaronder horeca en een ondergrondse parkeerkelder (zie afbeelding boven). Het binnenterrein van het gebouw wordt een soort binnentuin. Oplevering volgt naar verwachting eind dit jaar. Tip 5: Selecteer op kwaliteit en laat de prijs meewegen
De selectiecommissie beoordeelde hoofdzakelijk op twee selectiecriteria: kwaliteit en prijs. Uil: ‘Natuurlijk hebben we aangegeven welke kwalitatieve aspecten wij belangrijk vinden, zoals ruimtelijke inpassing, esthetische kwaliteit en duurzaamheid. Maar we hebben de inschrijvers gevraagd de selectiecommissie te overtuigen met een plan waarmee we het verschil kunnen maken op deze plek. De selectiecommissie is niet gegaan voor winstmaximalisatie. De prijs is één van de factoren die is meegewogen in de uiteindelijke planselectie, maar nadrukkelijk afgewogen tegen de kwaliteit van de bieding.’
De tender heeft vier heel verschillende maar kwalitatief hoogwaardige plannen opgeleverd, waarbij elke partij heel goed heeft nagedacht vanuit expertise en ervaring wat in het dorpshart van Soesterberg zou passen. Het is volgens Uil het resultaat van een planproces dat aansluit bij een filosofie om de markt zoveel mogelijk ruimte te geven om zelf invulling te geven aan de locatie. Uil: ‘Benut zowel de kwaliteiten van de overheid als de markt. Dat doe je door publieke belangen vast te leggen in beleid en de markt te laten doen waar zij goed in is: concepten uitdenken én realiseren.’
Tip 6: Opdrachtgeverschap vereist een vooruitziende blik
Het organiseren van een marktselectie en bidbook vereist volgens Uil vooral goed opdrachtgeverschap. Dat wil zeggen: een vooruitziende blik met kennis en kunde van het planproces. 'Bewust vooruitkijken welke ontwerpruimte je de markt wel en welke je niet wilt geven is cruciaal'.
Het te realiseren bouwvolume was in het geval van de dorpsvernieuwing Soesterberg in zekere mate bewust aan ruimtelijke kaders gebonden en verankerd en het bestemmingsplan. 'Maar als je als gemeente bij wijze van spreken de plattegronden en woningtyoplogieen vooraf gaat vastleggen, ben je verkeerd bezig', aldus Uil. 'Dat is bij uitstek een keuze die een ontwikkelaar met zijn marktkennis kan maken.'
