Bouwt u voor starters of voor doorstromers? Lees dit voor u begint

Die analyse en oproep van Hagen uit de ROm-special Versnellen kan. Opschalen naar 700 woningen per jaar in de provincie Utrecht (ROm 12, december 2018), waarmee Stadszaken vorige week donderdag opende (Data-analyse wijst uit: nu al te veel eengezinswoningen) kreeg veel instemming op sociale media. Maar volgens hoogleraar housing systems Peter Boelhouder (TU Delft) en directeur Berry Blijie van ABF Research baseert Hagen zich deels op onjuiste veronderstellingen, bijvoorbeeld rond verhuisgedrag. Zij zijn het dan ook niet eens met Hagens oproep om terughoudend te zijn met de bouw van 'standaard rijtjeswoningen' waar we volgens Hagen in de voorraad al voldoende van hebben. 

Twistpunt 1: Empty-nesters verhuizen niet

‘Het is zeker verstandig om appartementen te bouwen en die dan vervolgens aan te bieden aan huishoudens die een eengezinswoning achter laten’, zegt Peter Boelhouwer. ‘Wel heb ik er problemen mee dat Hagen er kennelijk van uit gaat dat empty-nesters het zoekgedrag overnemen van degenen die al verhuisd zijn (Hagen ging uit van het verhuispatroon van de vergelijkbare inwoners van de provincie die wel zijn verhuisd, red.). Dat is naar mijn mening niet juist. Veel empty-nesters willen helemaal niet verhuizen en zeker niet naar een appartement.’

Berry Blijie is het met Boelhouwer eens. ‘Uit het landelijke WoON blijkt dat er een behoorlijk verschil zit tussen wat senioren zeggen te gaan of willen gaan doen en wat ze uiteindelijk werkelijk doen. Vaak wordt dit uitgelegd als een gevolg van het ontbreken van geschikt aanbod. Maar dat verband is moeilijk hard te maken. Het lijkt er meer op dat senioren misschien wel denken aan een verhuizing, maar deze verhuizing uitstellen totdat het écht noodzakelijk wordt. Veel ouderen hebben een latente verhuisbehoefte. Ze willen wel, maar hoeven niet.’

Nieuwe feiten? 'Het zijn de doorstromers en dan met name de senioren die de woningmarkt draaiende houden, zo constateert Hypotheken Data Netwerk (HDN) in zijn vandaag uitgebrachte jaaroverzicht'. Bron: AD, 16-01-2019

Hagen bevestigt dat het een veronderstelling is dat toekomstige groepen empty-nesters het verhuisgedrag overnemen van de populatie die al is verhuisd. ‘De verhuisgeneigdheid van empty- nesters en ouderen is inderdaad laag. De groep is evenwel zo groot dat de verhuisgeneigde oudere huishoudens substantieel in aantal toenemen. Hun wens realiseren is moeilijker dan de wens van een starter, maar het rendement is veel groter. Het is de moeite waard daarop in te zetten.’

Blijie: ‘Ouderen verhuizen nu voor een belangrijk deel op basis van ‘push-factoren’. Men komt in beweging als het niet anders kan. Om de ouderenmarkt te veroveren moeten ‘pull-factoren’ de overhand krijgen. Je moet ze verleiden door de kwaliteit van de locatie en het woonconcept. Dit geldt vooral voor de categorie ‘jongere ouderen’ (55-65 jaar) die niet urgent hoeven te verhuizen.’

'Maar toch, de inzichten uit WoON stemmen niet erg hoopvol', benadrukt Blijie. 'Dat is toch dé referentie voor woonvoorkeuren in Nederland'. 

Twistpunt 2: We hebben genoeg eengezinshuizen

Wethouder Hans Adriani van de gemeente Nieuwegein ziet in de analyse van Hagen (Springco Urban Analytics) het bewijs dat sturen op doorstroming, waarmee zijn gemeente experimenteerde, werkt. Zo wees de verhuurder van appartementencomplex Van Reeshof (ASR Vastgoed) ruim 8 op de 10 nieuwe huurappartementen toe aan 65-plussers die al in Nieuwegein woonden, terwijl dat zonder voorrangsregeling maar 40 tot 50 procent zou zijn. Hagen berekende dat de verhuisketen als resultaat van deze voorrangsregeling 40 procent langer is dan wanneer er geen voorrangsregeling zou zijn toegepast, met als gevolg dat meer eengezinswoningen beschikbaar komen. Adriani: ‘Elke doorstromer leverde drie verhuisbewegingen op, in Nieuwegein. Dat was succesvoller dan ik verwacht had.’

‘In de praktijk is bouwen voor doorstromers of starters vaak een politieke keuze’, stelt Berry Blijie. ‘De urgente woningnood zit vaak bij starters, vandaar dat gemeenten en sommige Kamerleden ervoor kiezen om daar een deel van de bouw op in te richten’.

Doorstroming werkt, blijkt uit onderzoek dat Springco Urban Analytics uitvoerde in opdracht van de provincie Utrecht. De opbrengst: tot drie verhuisbewegingen per doorstromer en vele vrijkomende huizen voor jonge gezinnen. Afbeelding: Springco Urban Analitics.

In een reactie stelt Hagen: ‘Ik pleit voor een sterkere focus op het beter benutten van de bestaande voorraad in plaats van het opofferen van groen voor woningen die je al hebt staan. De vraag is er, veel ouderen willen het, maar het aanbod ontbreekt. Voeg daarom vooral woningen voor doorstromers toe. Dat zijn overigens niet alleen appartementen, maar ook eengezinshuizen, tweekappers en vrijstaande woningen'.

'Waar Hagen geen rekening mee houdt, is dat er een aanwas en instroom is van nieuwe huishoudens: starters en vestigers in een regio', zegt Blijie. 'Dat is echt cruciaal en een belangrijke reden dat er (dus) nog niet voldoende eengezinswoningen zijn. Adriani bevesigt dit: ‘Tot 2040 hebben we in de provincie Utrecht 170.000 nieuwe huizen nodig. Daar zit ook een stuk binnenlandse migratie bij. Mensen die in Utrecht gaan studeren en blijven hangen.’

Twistpunt 3: Toewijzen mag niet

Om het doorstroomproces te versnellen en een verhuisketen binnen de gemeentegrenzen op gang te brengen, zal nieuw woningaanbod in eerste instantie aan eigen woningzoekenden moeten worden toegewezen. ‘In de sociale sector kun je dat goed regelen, maar in de vrije sector huur is dat lastiger’, zegt wethouder Adriani.

‘Bij de Van Reeshof zijn we tot goede afspraken met de verhuurder gekomen. Maar dat betekent niet dat het bij een andere aanbieder weer lukt. Je kunt het vragen. Je kunt het dringender vragen als je als gemeente als grondeigenaar een onderhandelingspositie hebt.’

Boelhouwer en Blijie zijn sceptisch. ‘Woningen gericht toewijzen is in de marktsector lastig te organiseren. Je kunt daar dit soort regels moeilijk toepassen’, zegt Boelhouwer. Volgens Blijie kan een gemeente of bouwer niet afdwingen dat in een complex alleen ouderen komen wonen. ‘Dat ondermijnt een belangrijk uitgangspunt van Hagens theorie’, reageert de ABF-directeur.

Hagen: ‘Volgens mij gaat het er om dat er samen met marktpartijen gewerkt wordt aan de realisatie van de juiste producten. Behalve actieve toewijzing, kun je er als marktpartij moeite voor doen om woningen te realiseren samen met de doelgroep. Er zijn dus veel meer mogelijkheden.’

Blijie stelt dat hij de verhuisketentheorie ‘op papier’ niet onjuist vindt. ‘Ook in onze simulatiemodellen is het stimuleren van de doorstroming een van de mechanismen 

waarop we de kwalitatieve behoefte aan woningen doorrekenen. De praktijk is echter weerbarstig. Voordat een hele keten doorlopen is, ben je snel een aantal jaar verder. Nog afgezien van de realisatie en verkoop van meergezinswoningen voor ouderen. Daarmee is het geen directe oplossing voor de huidige urgente spanning op de markt.’

Maximale kostensprong

Blijie zet daar de relatief lage woonlasten van veel senioren tegenover. ‘In veel gevallen is de woning zelfs al afbetaald. Verhuizen is bovendien duur en een behoorlijke opgave, zeker voor ouderen. Een nieuwbouw meergezinswoning leidt doorgaans tot hogere maandlasten door servicekosten, de aankleding van de woning en een dure parkeerplek. Deze en andere verhuisbarrières weerhouden ouderen ervan te verhuizen’.

Op die ‘kostensprong’ heeft de gemeente Nieuwegein wat gevonden, maar dan alleen binnen de sociale sector. ‘Met corporaties is afgesproken dat mensen die al lang in een sociaal eengezinswoning wonen en willen doorschuiven naar een sociaal huurappartement, een maximale huursprong van 50 euro maken’, zegt wethouder Adriani.

De gemeente zet meer geschut in om de doorstroming op gang te brengen, zoals verhuiscoaches (‘verhuizen is razend ingewikkeld’) die in anderhalf jaar tijd tachtig mensen naar een ander huis hebben begeleid. ‘Een succes’.

Maar volgens Blijie moeten de verwachtingen worden getemperd: ‘Fysieke ongemakken spelen tegenwoordig pas op veel latere leeftijd en dan meestal voor de laatste levensfase. Men kan dus prima in de woning-met-tuin blijven wonen of desnoods met relatief eenvoudige aanpassingen in de woning nog een tijdje vooruit.’

Doorstromen, maar wel in de eigen omgeving

Adriani: ‘Ik zou elke gemeenten willen adviseren heel goed na te gaan wat je moet bijbouwen om de wensen van je eigen bewoners te kunnen accommoderen, maar vooral ook wáár. Zorg ervoor dat je de nieuwe woonvormen vooral toevoegt op de plek waar mensen hun sociale netwerk hebben. Dan zijn mensen eerder geneigd te verhuizen.’

Daarmee is Blijie het eens: ‘Niet alle ouderen willen bovenop stedelijke functies in het centrum wonen, maar liever in hun vertrouwde buurt.’ Boelhouwer geeft nog een andere motivatie: ‘Je moet de nieuwe woningen aanbieden in gebieden waar veel van deze huishoudens nu wonen. Anders krijg je problemen met mantelzorg’.

Dat laatste is volgens de hoogleraar geheel in overeenstemming met het landelijke huisvestingsbeleid: ‘Laat ouderen zolang mogelijk in hun woning wonen, bouw levensloopbestendig en biedt mantelzorg in de buurt. Volgens deze beleidslijn zou je dus hooguit in je eigen buurt moeten doorstromen naar een appartement.’

‘Ik heb de indruk dat het hier vooral over ouderen gaat die zorg behoeven’, zegt Hagen. ‘Mijn stelling zou zijn: probeer vooral aan te sluiten bij de behoefte van mensen. Huishoudens tussen 55 en 75-80 jaar zitten in een heel vitale levensfase. We zien onder hen een behoefte aan woningen in de wijk waar ze al wonen, een behoefte aan wonen in de stad en een behoefte om te wonen in dorp of platteland. De vraag is erg gedifferentieerd.’

Boelhouwer merkt ten slotte nog op dat de vraag van de empty-nesters ook maar tijdelijk is. ‘De babyboomers sterven geleidelijk uit en er ontstaat weer een meer evenwichtige bevolking. En we bouwen woningen nu eenmaal niet voor de komende dertig jaar.’

Bouwt u voor starters of voor doorstromers? Discussieer mee op onze LinkedIn pagina