Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.
Om een verdere wildgroei van de kantorenmarkt een halt toe te roepen, zette de Utrechtse gedeputeerde Bart Krol vorig jaar een streep door álle nieuwe plancapaciteit. Zelfs Apple komt er niet in als daarvoor groen moet worden opgeofferd, claimde de inmiddels naar de advieswereld overgestapte gedeputeerde in een reactie op vragen van vakblad BT. Niet iedereen was blij met zoveel bestuurlijke daadkracht. Yvonne Kemmerling, tot voor kort wethouder te Amersfoort, had vanwege de strenge provinciale kaders moeite om bedrijven met een uitbreidingswens ruimtelijk te faciliteren. Maar door de bank genomen kon zij zich net als andere bestuurders vinden in de onderliggende diagnose dat er te veel plancapaciteit is, terwijl elders verouderde werkgebieden wegkwijnen. Utrecht, ooit verkozen tot meest competitieve regio van de wereld, wil haar aantrekkingskracht niet op het spel zetten. En die hangt voor een belangrijk deel samen met het aantrekkelijke leef- en woonklimaat in de kleinste provincie. Dat moet je niet volbouwen met kantoren. In bestaand stedelijk gebied lijkt nog altijd voldoende ruimte voor nieuwe kantoren en andere bedrijfshuisvesting, ook nu de vraag naar nieuwe meters aantrekt.
Maar een gezond vestigingsklimaat hangt niet alleen samen met de leefomgeving en ruimte voor ondernemen. Mensen moeten ook ergens kunnen wonen, en dan niet alleen voor de hoofdprijs. Die balans met wonen is volgens oud-wethouder Kemmerling verstoord geraakt. Ze laakt vooral de rol van de raad, die een gevoel van urgentie voor nieuwe woningbouw zou ontberen. Daags voor de gemeenteraadsverkiezingen staat het thema volgens haar amper op de politieke agenda. Kemmerling: ‘Wil je als regio het vestigingsklimaat sterk houden dan moet je daar als bestuurder in breder perspectief invulling aan geven. Nu al anticiperen op een toekomstige woningvraag is daarbij essentieel. Wonen is echter een ondergeschoven kindje geworden.’
Planvoorraad droogt op
Met name kleinere gemeenten zijn niet happig op het faciliteren van een regionale woningvraag, constateert de Woudenbergse burgemeester Titia Cnossen. Zij is voorzitter van het regionaal bestuurlijk overleg Ruimte en Wonen in de regio Amersfoort waar naast haar eigen gemeente ook Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en het Gelderse Nijkerk onder vallen. De behoefte aan woonruimte is groot. Op basis van de bestaande regionale woningbouwplannen zouden er van 2013 tot 2040 ongeveer 24.000 woningen aan de bestaande voorraad worden toegevoegd; ruim 55 procent op uitbreidingslocaties (wel binnen de rode contouren van de provinciale ruimtelijke strategie), 45 procent binnen bestaand bebouwd gebied (zowel in de steden als dorpen).
Na een aanvankelijke stroeve start komt de planuitvoering vanwege de omslag op de woningmarkt in vrijwel alle regiogemeenten inmiddels versneld op gang. Dat is mooi, maar het heeft tot gevolg dat de planvoorraad versneld opdroogt. In de onlangs vastgestelde Regionale Ruimte Visie (RRV) Regio Amersfoort wordt dan ook de noodklok geluid. Cnossen: ‘De schaarste op de woningmarkt is zo groot dat het merendeel van de plannen ruim vóór 2030 gerealiseerd zal zijn.’ Kortom: tijd om nieuwe reserveringen te doen. Maar waar?
12.000 huizen tekort
Bureau MUST, dat de RRV in opdracht van het bestuurlijk overleg opstelde, baseert zich op het midden groeiscenario dat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in 2013 opstelde voor de Amersfoortse regio. Dat scenario laat zien dat de aanwas vooral uit de stadsregio Utrecht komt en duidelijk georiënteerd is op het centrale deel van de regio: Amersfoort, Soest, Nijkerk en Leusden. In dit ‘hart’ van de regio Amersfoort wordt het grootste deel (14.000 woningen) van bovengenoemd volume (24.000 woningen) gerealiseerd. Maar in het in de RRV aangehaalde midden groeiscenario laat het EIB ook zien dat de werkelijke behoefte in de Regio Amersfoort 12.000 woningen hoger ligt.
En als de economie sneller groeit of de regio’s rondom Amsterdam en Utrecht er niet in slagen om voldoende woningen te realiseren, dan zal de druk op de regio nóg groter kunnen worden, waarschuwt de RRV. Een citaat: ‘Dit betekent dat nu al moet worden nagedacht over de opgave die na 2030 (en misschien wel eerder) moet worden geaccommodeerd.’ In het Uitvoeringsprogramma van de RRV is afgesproken dat vraag en aanbod op de woningmarkt worden gemonitord en zodra uit de cijfers blijkt dat er inderdaad een tekort gaat optreden wordt een proces gestart om nieuwe bouwlocaties te zoeken. Daarbij wordt er rekening mee gehouden dat dit een doorlooptijd van circa tien jaar vergt.
Meer bouwen bij stations
Niet toevallig wordt in de ruimtelijke visie dit ‘regionale hart’ aangewezen als de plek om het surplus aan nieuwe bewoners in de regio op te vangen. Dit is het gebied waar de woningvraag het grootst is. Ook de aanwezigheid van cruciale voorzieningen, met name in Stadshart van Amersfoort, en parken en groenstructuren gelden als belangrijk argument voor de concentratie. En misschien nog wel belangrijker: de aanwezigheid van cruciale infrastructuur. Burgemeester Cnossen: ‘Vooral de nabijheid van snelwegen en stations is doorslaggevend geweest om vooral te kijken naar het hart van de regio waar de ontsluiting optimaal is. Extra woningbouw aan de flanken zou de congestie die we nu al hebben alleen maar verergeren. De verkeersinfrastructuur in onze regio is goed, maar dat geldt vooral voor de hoofdinfrastructuur (snelwegen, red.) en de vele stations in ons gebied. Het is verstandig om daar op aan te haken.’
Voorbehoud voor Leusden
Cnossen en haar ambtelijk adviseur zijn veel op pad geweest om gezamenlijk tot een ruimtelijke visie te komen. Er was dan ook niet voor de weg van de minste weerstand gekozen: het bestuurlijk overleg wilde commitment van de lokale gemeenteraden, terwijl eerdere visies door colleges waren vastgesteld. ‘Wij vonden het belangrijk om het met de raden te doen, omdat die uiteindelijk bestemmingsplannen vaststellen’, verheldert Cnossen. ‘En zo moet het ook zijn. Lokaal draagvlak is essentieel.’ Maar om het benodigde draagvlak te krijgen, is heel wat overleg met raadsleden nodig geweest. Daarvoor werden interactieve sessies georganiseerd waar ook andere stakeholders aanschoven zoals corporaties en ondernemers. Cnossen: ‘Wat mij opviel is dat men het over de onderliggende analyse eens was, maar dat lokale belangen prevaleren zodra je de ruimtelijke visie die daaruit voorkomt wilt vaststellen. Dan gaat de discussie niet meer over de regio als geheel, maar over “wij”. “Wij gaan toch niet bouwen voor Amersfoort”, zeiden raadsleden in Leusden.’ Zo kon het gebeuren dat de Regionaal Ruimtelijke Visie wel is vastgesteld, maar met een voorbehoud van de Gemeente Leusden. Cnossen: ‘De Leusder raad heeft aangegeven dat zij niet instemt met de tekstdelen waarin Leusden wordt genoemd als onderdeel van het regionale hart waarin nieuwe bouwlocaties moeten worden gevonden.’
Gemeente houdt primaat
De weerstand kwam niet alleen uit Leusden. Ook in Soest en Nijkerk werd door sommige raadsleden afhoudend gereageerd. ‘Voor gemeenteraden is het lastig om voor te sorteren op een regionale woonvraag die na 2028 gaat spelen’, concludeert burgemeester Cnossen. Toch staan zij en oud-wethouder Kemmerling pal achter de bestuursautonomie van de gemeenteraden, ook als het om woningbouw gaat. De provincie moet zich daar niet te veel tegenaan bemoeien. ‘Maar op een of ander manier krijgen gemeenteraden het gevoel dat ze niet meer de baas zijn als ze regionaal afspraken gaan maken.’ Cnossen is blij met de regionale visie zoals die er nu ligt, ondanks het voorbehoud van Leusden. Ze gelooft dat inhoudelijke argumenten uiteindelijk de doorslag geven bij nieuwe woningbouw.
En dat zijn niet alleen de eerder aangehaalde economische argumenten van Kemmerling. Het is ook uit eigen lijfsbehoud, benadrukken zowel Cnossen als Kemmerling. Cnossen: ‘Een gemeente als Baarn heeft amper ruimte voor nieuwbouw met prijsopdrijving tot gevolg. Baarn is amper in staat de eigen jeugd te huisvesten die na een verblijf in de grote stad wil terugkeren naar het geboortedorp’. Misschien wel een belangrijk argument is het draagvlak voor voorzieningen. Cnosssen: ‘Nederland vergrijst, huishoudens worden kleiner. Als je geen ruimte schept voor instroom van jonge gezinnen, dan verlies je kritische massa om je voorzieningenniveau op peil te houden. In een tijd van huishoudensverdunning is huishoudensgroei de beste manier om je gemeente vitaal te houden.’
