‘Koppel het leegstandsvraagstuk aan de broodnodige verduurzaming van gebouwen.’ Die oproep doet BrabantAdvies in het advies ‘Blind Spots’. Met het onderzoek vraagt de adviesraad aandacht voor het toenemende aantal leegstaande gebouwen, in een dynamiek die weer gericht is op nieuwbouw. De auteurs pleiten voor een paradigmaverschuiving: van groei in vastgoed naar focus en verduurzaming. Bij die paradigmaverschuiving is volgens BrabantAdvies extra aandacht nodig voor de soms minder zichtbare, en daarmee onderbelichte vormen van leegstand, zogenaamde ‘blind spots.’
Blind spots
Cees-Jan Pen, mede-auteur van het advies en lector bij Fontys Hogescholen, zegt over blind spots: ‘Van dit vastgoed is geen eenduidig overzicht beschikbaar. De informatie is er wel, maar het is versnipperd beschikbaar over verschillende sectoren. Bovendien krijgt dit vastgoed weinig aandacht van gemeenten.’ Gebrek aan overzicht vinden we vooral in maatschappelijk vastgoed, in bijvoorbeeld zorgtehuizen, sportvelden, scholen, vakantieparken, kloosters en kerken. Leegstand in deze blind spots heeft bij elkaar opgeteld een flink oppervlak. Pen: ‘De precieze waarde van de ‘blind spots’ is moeilijk vast te stellen, maar we weten wel dat het totaaloppervlak van leegstaand maatschappelijk vastgoed groter is dan het totaaloppervlak van winkelleegstand.’
Omdat het om maatschappelijk vastgoed gaat, hebben bestedingen in dit vastgoed direct invloed op publieke middelen. Volgens de adviseurs kan tijdige aandacht voor blind spots vergaande gevolgen hebben. Pen: ‘Uiteindelijk snoept een onzinnige investering uit het totale potje voor bijvoorbeeld onderwijs. Zo is er dus een relatie tussen voldoende aandacht voor schoolpanden en het salaris van een leraar. Dat maakt de aandacht extra urgent.’
Win-win
Met de energietransitie staan overheden voor de opgave om op grote voet te verduurzamen en energie te besparen. Door de voorraad aan leegstaande gebouwen grondig langs te lopen, kan een afweging gemaakt worden welke panden zich lenen voor de verduurzaming Pen: ‘Met de energietransitie moeten heel veel gebouwen verduurzaamd worden. Met een koppeling van die verduurzaming en leegstand voorkom je verduurzamingsinvesteringen in gebieden waar eigenlijk gesloopt moet worden.’ De adviseurs pleiten voor een gebiedsgebonden benadering bij het maken van de afweging. Pen: ‘Voor die afweging kan je bijvoorbeeld demografische prognoses gebruiken. Dat biedt inzicht op hoe een gebied zich zal ontwikkelen.’
Breder toepasbaar
Het advies heeft betrekking tot Brabant uitgevoerd, maar is ook waardevol voor de rest van Nederland. Pen: ‘Brabant wordt weleens Nederland in het klein genoemd. De Brabantse situatie is vergelijkbaar met die in andere Nederlandse provincies.’ Bovendien kan aandacht voor blind spots bij meer opgaven dan de energietransitie van waarde zijn. Pen: ‘We staan nu ook voor een grote woningbouwopgave. Ook hier kunnen de blinde vlekken een rol spelen, want veel maatschappelijk vastgoed is geschikt voor transformatie tot woningbouw.’
