Dit is een verkorte versie van een artikel in vakblad ROm. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.
Toen V&D in ter ziele ging, was Nederland in één klap 14 procent extra leegstand ‘rijker.’ Doordat de grote en veelal centraal gelegen V&D-panden geen invulling meer hadden, daalde hun waarde snel en nam de bezoekersstroom naar het centrum af. Daardoor kregen winkeliers in omliggend gebied ook minder klandizie. Er ontstond een domino-effect. Vooral in kleine en middelgrote centra werd het verdwijnen van de V&D’s gevoeld.
‘V&D-panden in grote centra vonden snel een nieuwe invulling, bijvoorbeeld met Hudson Bay,’ zegt Brigit Gerritse, directeur Nederlandse Raad Winkelcentra en Programmamanager Retailagenda. ‘Middelgrote en kleine centra zijn echter minder aantrekkelijk voor nieuwe grote huurders. Zij bleven dus achter met een groot gat.’
Hoewel de V&D-panden merendeels geen gemeentelijk bezit zijn, maant het domino-effect hen wel tot actie. ‘Het faillissement was onderdeel van de trend van retailers die in zwaar weer verkeerden, maar door de grote schaal heeft de val van de V&D overheden echt wakker geschud’, aldus Brigit Gerritse.
Schalkwijk, Haarlem: meters Schrappen
Het verschil tussen grote en kleinere centra zien we goed in Haarlem. De stad was twee V&D’s rijk. Eén in het goedlopende historische stadscentrum, één in het kleinere stadsdeel Schalkwijk. De centrum-V&D werd een Hudson Bay. Voor de V&D in Schalkwijk is een nieuwe bestemming nodig. Roger Kersten, partner bij Akro Consult en procesmanager van centrumplannen, is als adviseur betrokken bij de herontwikkeling van het tweede winkelcentrum van Haarlem. De gemeente werkt samen met de nieuwe eigenaar van het V&D-pand aan een nieuwe bestemming. Daarbij staat het pand niet los van het omliggende gebied. Kersten: ‘Het winkelcentrum stamt uit de jaren ’70. Jarenlang ging het goed, maar eind jaren ’90 was de rek er wel uit en plannen voor grootschalige herontwikkeling kwamen door de economische crisis niet verder dan de tekentafel.’
Die crisis is voorbij, maar de vraag naar winkels is nooit hersteld. De vraag naar woningen is daarentegen wel groot, zeker in de Metropoolregio Amsterdam. Winkelcentrum Schalkwijk moet dus transformeren. Kersten: ‘Van het totale retailoppervlak zal minstens een derde een nieuwe invulling moeten krijgen.’ Het winkeloppervlak in het V&D-pand wordt volgens Kersten zelfs gehalveerd.
Zeist: stedenbouwkundige opzet werkt niet mee
Zeist ligt in de schaduw van Utrecht en wordt omringd door andere middelgrote gemeenten als Amersfoort en Veenendaal. Er is dus veel concurrentie. Het verdwijnen van de V&D heeft niet positief bijgedragen aan de situatie. Na het faillissement steeg de leegstand in Zeist van 11 naar bijna 18 procent.
De stedenbouwkundige opzet en ontsluiting van het winkelgebied in Zeist zijn problematisch. Patrick Esveld, partner bij Akro- Consult, gespecialiseerd in vastgoed- en gebiedsontwikkeling en betrokken bij de realisatie van een nieuwe invulling van het V&D-pand, zegt: ‘De opzet van het centrum is zo dat bezoekers geen natuurlijk rondje door de hele binnenstad lopen. Een groot deel van de winkels wordt daarmee overgeslagen.’
Het V&D-pand speelt een grote rol bij dit ‘looprondje.’ Zeist heeft van origine twee prominente winkelstraten: de 1e Hogeweg en de Slotlaan. Achter de 1e Hogeweg ligt winkelgebied Emmaplein. Dit gebied is slecht bereikbaar, doordat de 1e Hogeweg vol staat met grote panden. Ten tijde van de V&D was er echter wel doorstroom tussen 1e de Hogeweg, de Slotlaan en het Emmaplein. Bezoekers bereikten het Emmaplein namelijk via de achteringang van de V&D. Toen het pand leeg kwam te staan, verdween deze verbinding. ‘De eigenaar van het pand zoekt met hulp van de gemeente nu een nieuwe invulling, maar ze beseffen dat ze daarbij ook naar andere functies moeten kijken,’ zegt Esveld. De insteek vertaalt zich, net als in Haarlem, in een multifunctionele invulling.
Oss: mede-eigenaarschap
In Oss is het verdwijnen van de V&D voor de gemeente een kans om het hele winkelgebied op de schop te nemen. Opvallend daarbij is dat de gemeente, in tegenstelling tot Haarlem en Zeist, mede-eigenaar is van het voormalige V&D-pand, samen met bouwbedrijf Van Wanrooij. Joop van Orsouw, wethouder Ontwikkeling stedelijk gebied en Stadscentrum: ‘We zetten in op het compact maken van het centrum en het schrappen van winkelmeters. Het wegvallen van de V&D geeft ons de mogelijkheid om grote veranderingen door te voeren.’ Volgens Van Orsouw maakt het mede-eigenaarschap dat de gemeente veel daadkracht heeft: ‘We hebben marktpartijen overboden. Dat betekent dat we het pand voor veel geld hebben gekocht, maar we hebben nu wel absolute zeggenschap.’
Mede-eigenaarschap van het pand zorgt voor veel daadkracht bij de gemeente
Als alles volgens plan verloopt, zullen het verouderde V&D-pand, een nabijgelegen parkeerterrein en een nabijgelegen strook retail worden vervangen door een multifunctionele invulling van retail, wonen en diensten. Van Orsouw: ‘Met woningen en diensten als een bibliotheek, een VVV, een theater en een volksuniversiteit willen we een levendiger centrum creëren. Dat is nodig. Een mono-invulling met enkel retail is niet meer van deze tijd.’
De plannen omtrent de V&D zijn onderdeel van een bredere aanpak. ‘Leegstand was in Oss al een probleem voordat de V&D vertrok. We zijn dus door de hele gemeente bezig, bijvoorbeeld met centrummanagers.’ Met de plannen richt Oss zich vooral op eigen inwoners. Van Orsouw: ‘We zijn realistisch. We weten dat we niet kunnen concurreren met een nabijgelegen grote gemeente als Den Bosch.’
Aantrekkingskracht
De drie voormalige V&D’s en hun nieuwe invulling vertonen grote overeenkomsten. Ze liggen in winkelgebieden die het al moeilijk hadden voordat het warenhuis de deuren sloot. Er speelt meer dan het uitvallen van één grote trekker. In Schalkwijk en Oss is het vastgoed verouderd, in Zeist speelt de stedenbouwkundig opzet van het gebied de plannenmakers parten. Bij alle drie de panden zoekt men de oplossing in transformatie, van winkelmeters naar woningen en diensten. Toch valt het niet mee om de levendigheid in het gebied terug te brengen. Woningen brengen immers niet dezelfde bezoekersstroom op gang als een groot warenhuis. Volgens Brigit Gerritse zijn er nog wel kansen met winkels in de plint en op de eerste verdieping, en daarboven woningen. Daarmee blijft het pand aantrekkelijk voor bezoekers en hou je de toestroom op gang.’
Nog een overeenkomst: drie jaar na dato liggen er vergevorderde plannen, maar van realisatie en oplevering is nog geen sprake. De reden daarvoor zit ‘m nou juist in de beoogde multifunctionele invulling. Gerritse: ‘Doordat het pand wordt gevuld met meerdere kleine retailers, woningen en diensten is er veel overleg nodig. De eigenaar van het pand spreekt ook mee. Je moet duidelijk weten wat elke partij wil. Dat kost tijd.’ Dat is ook Kerstens ervaring. ‘In Schalkwijk praat ik met de gemeente, de eigenaar van het pand en de lokale Vereniging van Eigenaren. De nieuwe invulling zal hen immers ook beïnvloeden. Dat betekent dat je met meer dan zestig partijen aan tafel zit. Het is zaak dat je continu blijft luisteren en je best doet om iedereens visie te begrijpen.’
In Zeist en Schalkwijk is het pand in particulier bezit, in Oss zien we co-eigenaarschap. Daarmee kan Oss tijd besparen, want er is meer daadkracht. Brigit Gerritse: ‘Je ziet vaak dat belangen van de gemeente en de eigenaar verschillen. Een eigenaar wil een zo hoog mogelijk rendement op de investering, een gemeente kijkt meer naar het functioneren van het winkelgebied als geheel. Het op één lijn krijgen van die belangen kost tijd. Als je als gemeente niet goed in overleg gaat, trek je toch aan het kortste eind.’
Lessen voor de toekomst
Het faillissement van de V&D schudde Nederlandse retailers, gemeenten én ontwikkelaars wakker. ‘We weten nu dat je niet meer blind kunt vertrouwen op zo’n grote mono-invulling’, meent Gerritse. ‘We bouwen vastgoed voor de komende dertig jaar, maar we hebben geen idee wat er in die tijd allemaal kan gebeuren. Daarom worden de panden nu zo ingericht dat ze ook geschikt zijn voor een multifunctionele invulling.’ In de praktijk betekent dit dat grote panden, indien nodig, snel op te delen zijn en dat er rekening is gehouden met nieuwe ingangen. Brigit Gerritse is dan ook hoopvol voor de toekomst: ‘We zijn nu een stuk beter voorbereid op het uitvallen van grote huurders. We hebben echt geleerd van de V&D.’
