Volgens programmamanager Vitale Vakantieparken Rob van den Hazel is het uniek dat zoveel overheden zo’n verregaande vorm van samenwerking aangaan.
De Veluwe telt in totaal 500 vakantieparken. Daarmee is de Veluwe volgens Van den Hazel het ‘dichtsbeparkte’ stukje Nederland. De provincie Gelderland stelt komende jaren 4 miljoen euro startkapitaal beschikbaar voor de ontwikkelingmaatschappij. Nog eens 4 miljoen euro moet van Veluwegemeenten zelf komen en uit de markt.
Meervoudige problematiek
Het gaat niet goed met een deel van de vakantieparken in Nederland. Het Financieel Dagblad kopte vorige week dat een derde van de vakantieparken in Noord-Brabant een ‘Fort Oranje’ in de dop is. Voor wie het is vergeten: vakantiepark Fort Oranje in het Brabantse dorp Rijsbergen haalde vorig jaar de nationale televisie als broeinest van criminaliteit en overlast.
Ook de Veluwse parken lopen risico. Een deel van de parken heeft de afgelopen decennia haar primaire functie verloren, is uitgepond en kreeg met bewoning te maken van mensen die nergens anders terecht kunnen, zoals gescheiden mannen, arbeidsmigranten, bewoners met sociale problemen en criminelen. Sinds 2014 werken gemeenten op de Veluwe en de provincie Gelderland al samen in het Programma Vitale Vakantieparken om de situatie in beeld te krijgen en maatregelen te nemen. Daaruit blijkt dat problemen vaak meervoudig van aard zijn (economisch, sociaal, openbare orde, ruimtelijk) en dat vraagt een integrale aanpak. Van den Hazel: ‘Nu is er behoefte aan een gereedschapskist om de parken te verbeteren en last but not least: uitvoeringskracht.’
Ontwikkelingsmaatschappij
‘Als je naar de ruimtelijke kant kijkt hebben we het over gebiedsopgave op regionale schaal. Het gaat niet alleen om revitaliseren van individuele vakantieparken, maar ook om een proces van herstructureren, samenvoegen, herverkavelen, saneren, transformeren, noem maar op. Daar heb je wel de juiste instrumenten voor nodig,' zegt Van den Hazel. Hij vervolgt: 'Een enkele gemeente is al heel concreet bezig met saneren of functieverandering, bijvoorbeeld naar wonen of tijdelijke migrantenhuisvesting. Maar wat je ook merkt is dat een ontwikkeling lokaal soms niet van de grond komt door een complexe eigendomssituatie het niet rondkrijgen van de benodigde financiering.’
Dat is dan ook de reden dat 10 van de 11 gemeenten en de provincie Gelderland de wens koesterden om Ontwikkelingsmaatschappij Vitale Vakantieparken op te richten. Van den Hazel: ‘Met de samenwerkingsovereenkomst die we vandaag hebben getekend, is het mogelijk om een private ontwikkel-BV op te richten.’
Het sluiten van de overeenkomst vergde een jagenlange voorbereiding. Het was vooral een opgave om de besluitvorming per gemeente en binnen provinciale staten goed georganiseerd te krijgen. ‘Ik vind het knap dat het Van den Hazel is gelukt om 11 overheden op één lijn te krijgen,’ zegt Gregor Heemskerk van adviesbureau Twynstra Gudde, dat nauw betrokken is bij de voorbereidingen voor de totstandkoming van de OMVV.
Complexe ontwikkelopgave
Op ruimtelijk niveau zijn er een aantal grote uitdagingen. Van den Hazel: ‘We willen de marktwerking herstellen. Op sommige plekken is er sprake van marktfalen, omdat locaties verrommeld zijn, een onduidelijke eigendomsstructuur hebben en daardoor een onduidelijk perspectief. Een andere belangrijke opgave ligt in het toestaan van nieuwe functies en bestemmingen om voormalige vakantieparken weer aan de praat te krijgen. Denk daarbij aan woningbouw of zorgparken. En ja, dat kan gepaard gaan met een waardesprong. De vraag is echter wie wat krijgt. Is er verevening mogelijk? Het gaat om de verdeling van zuur en zoet.’
'Met de totstandkoming van een ontwikkelingsmaatschappij ben je er daarom nog niet,' benadrukt Heemskerk. ‘Sommige parken zou je in principe kunnen transformeren naar een reguliere woonwijk. Dat levert natuurlijk veel geld op. De vraag is wie het geld krijgt wat hiermee wordt verdiend, net zoals het de vraag is wie de kosten voor het opruimen van rommel voor haar rekening neemt. Het is niet de bedoeling dat gemeenten hun rotte appels in de ontwikkelingsmaatschappij stoppen en de lekkere appels voor zichzelf houden. Winsten zouden moeten terugvloeien in de kas van de ontwikkelingsmaatschappij, volgens het principe van een revolverend fonds.’ Van den Hazel: ‘Het is geven en nemen, en zoeken naar win wins.’
8 miljoen is niet genoeg
De ontwikkelingsmaatschappij zal functioneren op basis van cofinanciering, waardoor in totaal 8 miljoen investeringsruimte vrij komt. Niet genoeg om alle parken aan te pakken, weet Van den Hazel.
Heemskerk: ‘Als je een park koopt ben je al snel een miljoen euro kwijt. Wil je investeren in dat park om weer toeristen te trekken? Dan moet daar bovenop nog flink bedrag worden geïnvesteerd. Transformeren naar een permanente woonbestemming of een andere functie is soms niet mogelijk, omdat je in een Natura 2000-gebied zit. Er moet hoe dan ook geld bij. Herstructurering is veelal verliesgevend, anders zou de markt het wel oppakken.’ Van den Hazel: ‘We hebben de vraag al neergelegd bij banken en het rijk. Beleggers die geïnteresseerd zijn mogen ook aankloppen. Bij ons staat het maatschappelijk rendement centraal.’
De eerste gesprekken over de Ontwikkelingsmaatschappij Vitale Vakantieparken (OMVV) vonden al in 2014 plaats. De start ligt enerzijds op de Veluwe, waar door de samenwerking in het programma Vitale Vakantieparken steeds duidelijker werd dat actieve interventies noodzakelijk zijn en anderzijds bij het collegeakkoord van de provincie Gelderland, waarin het erfpachtfonds wordt genoemd. De OMVV is te zien als een uitwerking hiervan. De uitwerking heeft plaatsgevonden onder de bestuurlijke verantwoordelijkheid van Bea Schouten, gedeputeerde van de provincie Gelderland en Pieter Teeninga, wethouder van Harderwijk en lid van de stuurgroep Vitale Vakantieparken. De commissie Van der Krabben is ingesteld, waarin (inter)nationale deskundigen kritisch hebben meegedacht en geadviseerd over de constructie. Deze commissie bestond uit:
-
Erwin van der Krabben - hoogleraar Vastgoed, Radboud Universiteit
-
Desiree Uitzetter - directeur ontwikkeling BPD
-
Roelof Bleker - dijkgraaf, voormalig wethouder Enschede
-
Tycho Lam - jurist gebiedsontwikkeling, Hekkelman advocaten
-
De Samenwerkingsovereenkomst (SOK), de afspraken die nodig zijn om tot oprichting van de OMVV te komen zijn hierin vastgelegd. Deze moet eerst worden ondertekend door de provincie en de elf gemeenten;
-
De Samenwerkingsagenda, dit is een specifiek onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst en gaat over vaak complexe onderwerpen die voor de toekomst van belang zijn en verdere uitwerking nodig hebben. De partners zullen dit binnen twee jaar na ondertekening gezamenlijk uitwerken;
-
Het Bedrijfsplan, een gedetailleerde beschrijving van hoe de onderneming opgezet en ingericht gaat worden;
-
De Statuten, met daarin de noodzakelijke bepalingen en grondregels die ten grondslag liggen aan de organisatie;
-
Het Investeringsreglement, een beschrijving van de taken, rol en bevoegdheden en daarmee de reikwijdte van handelen van de onderneming.
