Hoogbouw biedt in een immer verdichtende stad een antwoord op toenemende vraag naar woonruimte. Op een relatief klein oppervlak kun je met hoogbouw veel vierkante meters realiseren. De potentie van hoogbouw lijkt dan ook steeds meer door te dringen tot ons voorheen vooral laagbouwend lage landje. Rotterdam ging al eerder de hoogte in, andere steden volgen nu. Zo stemde het Haagse college van B&W in met vijf torens van 140 meter hoogte, te bouwen bij station Hollands Spoor. Verder komen naast Den Haag Centraal twee hoge woontorens. In Amsterdam, dat zich lange tijd verweerde tegen hoogbouw, verrijzen op het Zeeburgereiland nu woontorens van elk 125 meter hoog. Ook Rottterdam blijft niet stilstaan. De Zamlhaventoren, waarvan de bouw deze maand is gestart , moet met 215 meter de hoogste torenflat van Nederland worden. De flat zal onder meer 257 appartementen rijk zijn.
Volgens Erik Faber, bestuurslid Stichting Hoogbouw en partner bij Fakton Development, is er op dit moment binnen de G5 (de traditionele G4 en Eindhoven) een harde en zachte plancapaciteit van circa 80 torens van boven de 70 meter hoogte – de minimale hoogte om in Nederland van hoogbouw te mogen spreken. Faber: ‘Dat is een spectaculaire toename, met gevolgen voor onder andere ruimtelijke ordening, betaalbaarheid, mobiliteit en duurzaamheid van de stad.’
De gevolgen die Faber noemt manen tot zorgvuldigheid bij het realiseren van hoogbouw. Daan Roggeveen is architect en partner bij MORE Architecture. Het bureau opereert vanuit Amsterdam en Shanghai en ontwerpt hoogbouw in zowel China als Nederland. Roggeveen: ‘Hoogbouw is nu erg aantrekkelijk voor beleggers. Dat zorgt ervoor dat ontwikkelaars hen bijna alles kunnen verkopen, ook spreekwoordelijke schoenendozen. Het is in dit klimaat dus cruciaal dat gemeenten de kwaliteit waarborgen.’ Hoe zorg je als gemeente voor die kwaliteit? Hoe maak je hoogbouw die ook echt bijdraagt aan de leefbaarheid van de stad? Stadszaken.nl zet een viertal criteria op een rij.
Denk groots
Goede hoogbouw vergt ambitie. Dat gaat verder dan zo hoog mogelijk bouwen. Roggeveen: ‘Goede hoogbouw gaat niet om hoogte. Het gaat om leefbaarheid en kwaliteit voor bewoners.’ Deze focus op kwaliteit maakt dat goede hoogbouw om meer gaat dan enkel het pand zelf. ‘Bouw nooit slechts één toren, maar zorg juist voor een ensemble. Met gemengde functies, zodat je daadwerkelijk een aantrekkelijk gebied creëert,’ zegt Faber.
Ken je publiek
‘De stad trekt steeds meer verschillende doelgroepen. Zowel ouderen als jongeren als gezinnen lopen warm voor dynamische stedelijke omgevingen. Dat vergt een nieuwe vorm van wonen en hoogbouw voorziet daar in,’ zegt Faber. Het lijkt dus alsof de traditionele drang naar ‘huisje, boompje, beestje’ in transitie is, maar volgens Faber hebben bewoners nog altijd behoefte aan voldoende ruimte en groen. ‘We zien een tendens dat nu ook gezinnen hun intrek nemen in hoogbouw. Bouw dus niet alleen kleine ‘pied a terre’-appartementen, maar ook voldoende grote appartementen met goede buitenruimten. Ik zeg altijd: de stad is je balkon, maar toegang tot buitenruimte is wel een basisvereiste. Dwing mensen dus niet om op te kleine oppervlaktes zonder toegang tot frisse lucht.’
Volgens Roggeveen is het echter niet realistisch om bij hoogbouw volledig aan alle kwalitatieve eisen van bewoners te voldoen. ‘Natuurlijk wil je mensen niet dwingen om krap en afgesloten te wonen. Maar je moet je wel realiseren dat het in een stedelijke omgeving nou eenmaal moeilijker is om aan bijvoorbeeld de vraag naar groen te voorzien, want je werkt met veel hogere dichtheden dan in landelijk gebied. Mensen die in de stad wonen, moeten dus accepteren dat ze minder groen hebben dan op het platteland.’
Houd rekening met de straat
Hoogbouw staat wellicht soms op eenzame hoogte, maar de voet van een toren is van grote invloed op het straatbeeld. Roggeveen: ‘De eerste plint van een toren is essentieel voor de leefbaarheid van het omliggend gebied. In die plint worden namelijk functies gerealiseerd als leisure, retail en diensten, die sterk bijdragen aan een aantrekkelijk straatbeeld.’ Volgens de architect is het echter niet altijd vanzelfsprekend dat de eerste plint goed wordt gerealiseerd: ‘We zien dat de begane grond voor beleggers minder interessant is dan de hogere verdiepingen. Daar valt namelijk meer geld te verdienen. Dat zorgt er voor dat de begane grond soms een ondergeschoven kindje lijkt te worden.’ Ook Faber onderschrijft het belang van de begane grond: ‘Je moet oog hebben voor de eyeline.’ De levendige plintenproblematiek is volgens hem echter wel locatieafhankelijk en daarmee niet overal even prevalent. ‘In het centrum van een stad is erg veel aanloop, waarmee ook de start van een eerste plint een aantrekkelijke investering is. Dan hoef je niet bang te zijn dat er niets ontwikkeld wordt.’
Waar je ook rekening mee moet houden op straatniveau: valwinden. Faber: ‘Wind tordeert langs de gevel naar beneden en zorgt voor turbulentie in de plint. Dat is vervelend voor bijvoorbeeld fietsers en voetgangers.’ De oplossing is eenvoudig. ‘Met een uitstekend element als een luifel kun je valwinden stoppen. Daar zijn ook normen voor, die in de windtunnel worden getest op een aangenaam windklimaat op straat.' Toch gaat het niet altijd goed. 'De Zuid-as in Amsterdam en De Wilhelminapier in Rotterdam blijven toch winderige plekken. Je kunt niet alles voorkomen in regelland Nederland’, aldus Faber.
Denk aan mobiliteit
Hoogbouw maakt het mogelijk om op een klein oppervlak veel te realiseren. Dat is enerzijds de grote aantrekkingskracht, anderzijds heeft het ook een keerzijde. Faber: ‘In een toren wonen relatief veel mensen, die wel allemaal mobiel willen blijven. Dat legt druk op het mobiliteitsnetwerk. We hebben tegenwoordig zelfs fietsfiles. Wie dus hoogbouw ontwikkelt, moet ook rekening houden met de infrastructurele ontsluiting van het omliggend gebied.’ Roggeveen vult aan: ‘Je zult zien dat stations aantrekkelijke punten voor ontwikkeling worden. Goede hoogbouw heeft namelijk een flexibele ov-ontsluiting.’ Faber: ‘Met alleen deelauto’s en lagere parkeernormen kom je er niet. Steden moeten groots inzetten op hun ov-netwerk. Dat gaat overigens verder dan alleen het netwerk in de stad zelf. Ook tussen de steden moeten de verbindingen goed zijn. Hier ligt dus ook een verantwoordelijkheid voor het Rijk.’
Hoogbouw wint aan populariteit en dat heeft grote gevolgen voor de stad, maar eenduidig beleid is er niet. Roggeveen: ‘Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, Utrecht en Eindhoven hebben elk een eigen hoogbouwbeleid.’ Volgens de architect is dat niet meer dan logisch: ‘De steden hebben elke een eigen profiel, met een eigen economische en politieke situatie. Het is dan ook niet gek dat ze een eigen pad bewandelen.’ Volgens Faber is er ook geen behoefte aan een landelijke koers: ‘Steden moeten zelf bepalen hoe ze met hoogbouw omgaan, want woningbouwprogrammering is echt een gemeentelijke aangelegenheid. Ik ben echter wel voor landelijk beleid ten opzichte van mobiliteit, wat samenhangt met hoogbouw.’
