‘We werken van harte mee aan de proeftuinen aardgasvrije wijken. Daar gaan we de echte versnelling echter niet mee krijgen’, aldus de voorzitter van corporatiekoepel Aedes.
Zowel vanaf de tafels bij het Klimaatakkoord als direct vanuit het kabinet wordt er steeds een beroep gedaan op de woningcorporaties om te fungeren als startmotor bij de energietransitie. Maar kunt u dat wel als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aangeeft dat 55 corporaties niet in de financiële positie zijn om die rol te spelen, en het nog maar de vraag is of 27 corporaties zelfs de geplande verduurzaming kunnen realiseren?
‘Een terechte vraag en de spijker op z’n kop. De afgelopen jaren waren het vooral kleinschalige projecten, waarin is geïnvesteerd; behapbare aantallen van tientallen tot enkele honderden woningen, in op zichzelf staande complexen. Vaak heel succesvol. De energietransitie vraagt om een totaal andere schaalgrootte van 100.000-200.000 woningen per jaar. Dan praat je over complete stadswijken. Het is het verschil tussen bijles geven aan één kind of dat je een school voor duizend leerlingen moet runnen.
We zijn enthousiast over de proeftuinen van het Programma Aardgasvrije Wijken in 27 gemeenten, die door de Rijksoverheid worden gestimuleerd. Als corporaties spelen we daarbij onze rol, en doen dat van harte. Maar dat is toch iets anders dan de schaalsprong die nodig is om echt tot versnelling van de energietransitie te komen en het ook betaalbaar te maken.’
Wat is er dan nodig om die schaalsprong te maken?
‘Als je als overheid wilt dat corporaties hun rol pakken, hoort daar een realistisch kader bij. Wij hebben dat tot nu toe niet in de kabinetsplannen aangetroffen. De 100 miljoen euro korting op de verhuurderheffing, die in de begroting wordt aangekondigd, zien wij als een sigaar uit eigen doos. Vanwege de gestegen WOZ-waarden van de huizen dragen we dit jaar sowieso 400-500 miljoen euro meer af dan het jaar ervoor. Een fors netto bedrag meer, ook als je daar die 100 miljoen euro afhaalt.’
U zegt dus dat de verhuurderheffing fors omlaag moet, wilt u de trekkersrol bij de transitie kunnen vervullen?
‘Ja, anders gaat het niet werken. We willen en kunnen de samenleving daarmee helpen, maar in de allereerste plaats zijn we er om te zorgen voor voldoende betaalbare en beschikbare woningen. Ook al is verduurzaming erg belangrijk, we kunnen daar niet al het geld naartoe sluizen dat er bij de corporaties binnenkomt. Dan staan in een mum van tijd nog meer woningzoekenden bij ons op de stoep.’
‘Vergeet niet, dat we onze rol bij de verduurzaming al spelen. Zonder dit kabinet groeien we door naar gemiddeld label B in 2021. Die afspraken hebben we anderhalf jaar geleden gemaakt en daar houden we ons aan. Daarmee zijn we duurzamer dan de eigenaar bewoners en ook duurzamer dan de commerciële verhuurders. We lopen dus echt op kop. Daar zijn we trots op. Maar dat is nog wat anders dan wanneer je versnelling aan gaat brengen om ook de laatste stap naar energieneutraal te zetten.’
U heeft berekend dat er 108 miljard euro nodig is om alle sociale huurwoningen volledig energieneutraal te maken. Een megabedrag, bijna 52.000 euro per huis. Is dat wel realistisch?
‘Zeker, maar ik weet ook zeker dat dit bedrag fors lager kan uitvallen als we de transitie slim organiseren, door bijvoorbeeld meer te standaardiseren en grotere slagen – dus meer huizen - in één keer te maken. De warmtepompen en –wisselaars van nu zijn – met alle respect – toch een schuur vol met apparaten. De nieuwe techniek is nog totaal niet uitontwikkeld en we hebben nog geen idee wat bijvoorbeeld geothermie en waterstof voor de stadsverwarming kunnen gaan betekenen. Neem de tijd, maak eerst een goede inventarisatie wat er nodig is voor elke wijk. Hoe dan ook, gaan we het niet redden als de particuliere woningeigenaren niet aanhaken.
Ik verwacht dat we in een fase van gezond realisme gaan komen, waarin we de schaalsprong gaan combineren met slim opdrachtgeverschap en met slimme uitvoering. Daar moeten en gaan we de samenleving mee helpen, omdat we dat ook kunnen. Het kabinet moet ons wel helpen om het te doen. In geen geval gaan we de rekening voor de innovatie en de versnelling bij onze huurders neerleggen, over het algemeen mensen met een krappe beurs.’
Gaat de streep door de afschaffing van de dividendbelasting nog wat betekenen?
‘Het helpt dat de vennootschapsbelasting naar beneden gaat, maar de ATAD is niet van de baan en ook de verhuurderheffing gaat niet omlaag. Hoewel ik begrijp dat het lijstje met nieuwe beslissingen over de bestemming van het geld in een paar dagen tijd moest worden gemaakt, vind ik het wel een gemiste kans.’
Een ander groot thema op de woningmarkt is de vraag wie gaat voorzien in de grote vraag naar huurwoningen in het middensegment van 710 tot 950 euro per maand. Kunnen corporaties niet meer doen in de categorie woningen net boven de sociale huurgrens? De wetgever staat dat namelijk toe.
‘Daar wordt over nagedacht, maar wel in de juiste volgorde. Eerst ligt de bal bij de commerciële partijen, ontwikkelaars en beleggers, om hierin te voorzien. Middenhuur is niet onze kerntaak. We willen pas een rol spelen in dat segment op het moment dat de gemeente het aan ons vraagt. Overigens zie je dat in een aantal gemeenten al gebeuren. Maar veel colleges moeten hun rol nog een beetje zoeken. Het is jammer dat het zo lang duurt, want er zijn duizenden mensen die op de woningmarkt geen kant op kunnen.’
Een uitgebreide versie van dit interview verschijnt aanstaande donderdag op ROmagazine.nl. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.
