Ook interessant: 'Geef lucht aan middenhuur, bouw hypotheekrenteaftref af naar nul' en 'Tweede corporatiesector voor hen die tussen wal en schip vallen'

Scheefwonen is een klassiek maar effectief frame dat de aandacht afleidt van het werkelijke probleem op de woningmarkt: de hypotheekrenteaftrek. Vorige week lekten kabinetsplannen uit om de scheefwoner fors aan te pakken. Het kabinet stelt voor om de huur van scheefwoners die meer verdienen dan €41.000 per jaar in één keer te verhogen naar €710, de maximale prijs voor een sociale huurwoning. Zolang de woning het waard is en de woonquote voor huishoudens gerespecteerd wordt, lijkt me dit redelijk.

Waar het kabinet de plank misslaat is de aanname dat een huurverhoging sociale huurders met een middeninkomen ertoe zou bewegen door te stromen. Een lening voor een koophuis krijg je niet zomaar en het bejubelde middenhuursegment is al helemaal geen structureel alternatief voor de sociale huursector. En dat heeft alles met de hypotheekrenteaftrek te maken, die huurders én verhuurders dupeert. Hieronder legt ik uit hoe dat zit.

(On)betaalbare middenhuur

Beleidsmatig wordt gesproken van middenhuur als de prijs tussen de €710 en €1.000 ligt. Na het belastingvoordeel door renteaftrek koop je met vergelijkbare maanbedrag aan netto hypotheeklasten (bij actuele rentestand) een huis tussen €225.000 en €315.000. Op basis hiervan zou huren nog een redelijk alternatief zijn, al mis je als huurder een belastingvoordeel en bouw je geen kapitaal op. Kopen blijft het devies.

Maar in de praktijk blijken particuliere verhuurders helemaal niet uit de voeten te kunnen een huursom tussen de €710 en €1.000. Om een rendement van 5% te behalen, moeten zij voor een huis dat in de boeken staat voor €225.000 tot €315.000 een huurprijs van €935 tot €1.315 rekenen. Uit cijfers van NVM blijkt dan ook dat mensen in de eerste helft van 2018 gemiddeld €1.031 betaalden voor een opnieuw verhuurde woningen boven de liberalisatiegrens, méér dan de beleidsmatige bovengrens van middenhuur.

De hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat een vrije sectorhuurwoning een slecht concurrerend product is en blijft, zowel voor de huurder als voor de verhuurder. Dat bleek ook uit een enquête die Stadszaken.nl dit voorjaar samen met de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling en USP Marketing Consultancy uitvoerde. Niet alleen bestempelde ruim tweederde van 1.061 geraadpleegde woonconsumenten alle huur boven de €710 als ‘duur’; de helft van de ondervraagde woningcorporaties en ontwikkelaars gaven aan dat zij de hypotheekrenteaftrek als belemmering zien voor de ontwikkeling van een gezonde huurmarkt.

De hypotheekrenteaftrek maakt middenhuurders niet alleen dieven van hun eigen portemonnee en daarmee huren onaantrekkelijk; het belastingvoordeel voor kopers werkt eveneens door in de grondprijzen die bouwers en exploitanten van middenhuurwoningen zullen doorbelasten aan de huurder, ook als de woning het zelf niet waard is. Dat komt niet alleen onrechtvaardig over, dat is het ook. Niet alleen voor middenhuurders; ook voor verhuurders die door de hypotheekrenteaftrek ongewild in de marge worden gedrukt.

Middenhuurtafels

In de vier grote steden schieten de prijzen in de vrije sector al jaren door het plafond, reden voor bestuurders om prijsafspraken te maken met aanbieders in het middensegment. Maar dat gaat niet zonder slag op stoot. In augustus waarschuwde directeur Gertjan van der Baan van woningbelegger Vesteda dat de hoge grondprijzen in combinatie met de eisen die de gemeente Amsterdam stelt aan huurprijzen, beleggen in de hoofdstad steeds minder aantrekkelijk maakt. Eerder dit jaar nam vereniging van grote projectontwikkelaars NEPROM publiekelijk afstand van de conclusies van de middenhuurtafels, waar marktpartijen en overheden onder leiding van de oud-burgemeester Rob van Gijzel tot productieafspraken hoopten te komen rond de bouw van middeldure huurwoningen. De ontwikkelaars vinden dat de voorstelde regulering van aanvangshuren niet in verhouding staat tot investeringen die zij moeten doen.

Ik kan mij zowel vinden in de redenering van de kant van de markt als van de kant van stadsbestuurders en de woonconsument. Wat voor de consument een absoluut maximum is, is voor de markt een minimum. De hypotheekrenteaftrek staat als niet te slechten horde in de weg, die zowel huurders als verhuurders benadeelt. Zolang de subsidie van de koopmarkt gehandhaafd blijft, staat de huurmarkt per definitie in de schaduw van de koopmarkt, waardoor aanbod niet adequaat reageert op vraag en het enige zichtbare effect van krapte een prijsexplosie is.

Meer ruimte voor corporaties

Om daadwerkelijk doorstroming op gang te krijgen, is een neutraal eigendomsbeleid met een vrije keuze tussen huren en kopen essentieel, zowel voor consumenten als voor de markt. Het goede nieuws is dat de aanhoudend lage rente een unieke kans biedt om de aftrek van hypotheekrente versneld af te bouwen. Niet tot de laagste belastingschrijf, maar gewoon naar nul. Zolang de politiek moed ontbreekt om de marktverstorende hypotheekrenteaftrek uit te faseren, krijgen corporaties wat mij betreft weer de ruimte om middenhuurwoningen aan te bieden.