Voor veel corporaties is verspreid particulier bezit in hun wijken lastig voor transformatie, grootschalig onderhoud en verduurzaming. Hoewel de corporaties in het verleden om demografische redenen veelvuldig (bijv. via koopgarantregelingen) hebben ingezet op de combinatie van sociale huur en particulier bezit in hun complexen, zorgt het verdeelde eigendom nu voor uitdagingen bij grootschalige onderhoudsplannen of renovatie. Bovendien is dit verspreide, particuliere bezit juist vaak in een mindere staat van onderhoud. In een artikel in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting (nr 6 december 2013), werd bijvoorbeeld gesteld dat ca. 20% van de woningen in de particuliere verhuur ernstige tot matige onderhoudsgebreken kent. Bij eigenaren/bewoners zou dit ca. 8% zijn en bij sociale verhuur slechts 2%.
Wat voor velen niet bekend is, is dat corporaties formeel over het instrument onteigening beschikken. De inzet (of dreiging hiermee) zou kunnen helpen in een voortvarender aanpak van stedelijke vernieuwing en verduurzaming bij situaties van verspreid bezit.
Onteigenen mag om verschillende redenen
Titel 4 van de Onteigeningswet maakt onteigening in het belang van de volkshuisvesting mogelijk. Artikel 78 lid 1 bepaalt dat onteigend kan worden uit hoofde van een Koninklijk Besluit dat wordt aangevraagd door (onder meer) het algemeen bestuur van een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet (de woningcorporatie of – vereniging). Artikel 77 lid 1 van de Onteigeningswet schrijft voor in welke gevallen het onteigeningsinstrument kan worden ingezet. De meest gebruikte grondslag is de wijziging van het bestemmingsplan. Daarnaast is ook de uitvoering van een omgevingsvergunning (waarmee van het bestemmingsplan is afgeweken) een optie.
Ook bestaat de mogelijkheid te onteigenen in geval van achterstallig onderhoud, maar daar dient eerst wel een aanschrijvingsprocedure op grond van de Woningwet voor te zijn gevolgd. Het in de toekomst achterwege laten van die aanschrijvingsprocedure zou wellicht nog in het kader van de Inwerkingtredingswet Omgevingswet aan de Minister van Binnenlandse Zaken kunnen worden voorgelegd om zo de woningcorporaties een middel te geven om de verduurzaming van hun bezit te versnellen.
Zorgvuldigheid geboden
Hoewel de bestaande grondslagen voor onteigening de benodigde ruimte bieden voor woningcorporaties om te kunnen onteigenen, moet er nu altijd een ruimtelijk aspect aan de onteigening verbonden zijn. Dat aspect zou bijvoorbeeld ook in de verbetering van de woonomgeving gevonden kunnen worden. Per plan zou nu bekeken moeten worden op welke wijze een ruimtelijk aspect in de plannen betrokken is, zodat onteigening ook tot de mogelijkheden gaat behoren. Dit maakt het mogelijk om – als uiterste redmiddel – renovatie, transformatie en/of verduurzaming te versnellen.
Met onteigening is dus wellicht versnelling mogelijk, maar het is een zorgvuldig (en daarmee tijdrovend) proces. Het is dan ook de kunst de benodigde processen parallel te laten lopen, zodat de versnelling ook daadwerkelijk bereikt wordt. Aan het proces van onteigenen gaat eerst een ruimtelijke procedure vooraf. Daarbij moet de corporatie zich tot het uiterste inspannen om tot een minnelijke regeling met de eigenaren te komen. In die fase behoren uiteraard opties als ruil, tijdelijk gebruik, terugkeergarantie en alle andere denkbare alternatieven tot de mogelijkheden. Met het ultimum remedium van onteigenen zouden deze discussies wellicht sneller kunnen verlopen. Maar dan moeten we wel weten dat het bestaat en ook durven in te zetten waar nodig. In ieder geval hebben corporaties hiermee meer mogelijkheden dan ze soms zelf beseffen.
