Dat blijkt uit de JLL Global Real Estate Transparancy Index, een tweejaarlijks onderzoek door vastgoeddienstverlener JLL. Sinds 2016 is in 85 van de 100 ondervraagde landen verbetering opgetreden. Overheden over de hele wereld bouwen aan een transparantere commerciële vastgoedmarkt, want beleggers vragen daar naar. In de 20 jaar dat JLL zijn tweejaarlijkse Global Real Estate Transparency Index publiceert, hebben zich als gevolg van steeds strengere regelgeving en betere beschikbaarheid van data stapsgewijze verbeteringen voorgedaan. ‘Transparantie wordt steeds belangrijker voor commercieel vastgoed, waarin steeds meer kapitaal wordt belegd,’ zegt Jeremy Kelly, Director Global Research bij JLL.
Kennis zorgt voor slimmere investeringen
Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland: ‘Beleggers willen rendement maken op hun investeringen. Dat kunnen ze alleen maar doen als ze verstandig investeren. Daar hebben ze veel kennis voor nodig en data helpt met het verstrekken van die kennis.’, een positieve trend die zich door de groeiende invloed van technologie ook in de toekomst zal voortzetten.
Technologie draagt in sterke bij aan transparantie in de vastgoedmarkt. In vastgoedjargon noemen we deze technologie proptech. Bertens: ‘Het is een vrij nieuw begrip, dat staat voor property technology. Bij proptech kun je denken aan open data, maar ook aan de block-chain en makelaardij-apps als Fundainbusiness.’ Deze technologieën kunnen ervoor zorgen dat semi-transparante markten sprongsgewijs transparante worden. Tot dusverre is proptech volgens JLL op brede schaal overheersend nuttig geweest, maar er zijn nog onbeantwoorde vragen. Kelly: ‘Als bijvoorbeeld gebouwen enorme hoeveelheden data verzamelen, hoe zorgen we er dan voor dat die specifieke data beschikbaar en daarmee transparant wordt?’
Wetgeving zorgt voor level playing field
Naast technologie speelt ook wetgeving een rol. Op het gebied van regelgeving is sprake van opmerkelijke verbeteringen, zoals het voorstel voor een register van economisch eigendom in het Verenigd Koninkrijk en de vijfde Antiwitwasrichtlijn van de Europese Unie. De Indiase regering heeft een reeks initiatieven geïntroduceerd om corruptie tegen te gaan. De VS, een van de meest transparante vastgoedmarkten ter wereld, hebben proptech sneller dan welk land dan ook omarmd.
Het is niet verbazingwekkend dat overheden inzetten op een transparantere vastgoedmarkt. Met een transparantere markt willen overheden hun concurrentiepositie verbeteren
‘Wat wij gewoon vinden is uniek’
Nederland excelleert op het gebied van data en wetgeving. Zo is een groot aantal proptech-bedrijven in Nederland gevestigd, zoals Vastgoeddata, Storageshare en Parkbee. Transparantie is volgens Bertens erg goed vastgelegd in de wet: ‘In Nederland is het bij wet geregeld dat alle vastgoedtransacties boven de tafel gebeuren, en worden vastgelegd in het kadaster, op welke wijze er ook gehandeld wordt. Dat vinden beleggers aantrekkelijk, want het biedt zekerheid. In landen als bijvoorbeeld Rusland zie je heel andere praktijken en dat schrikt sommige beleggers af.’
Daarnaast zijn er een aantal regelingen die Nederland een unieke positie geven ten opzicht van andere landen. ‘Neem iets als het Kadaster. Dat vinden we in heel Nederland heel gewoon, maar andere landen kennen geen vergelijkbaar systeem. Het zelfde geldt voor de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), waarin gegevens van alle gebouwen in Nederland centraal zijn verzameld. Dat is uniek in de wereld. We beseffen ons vaak niet hoe goed het hier geregeld is.’
Alle regio's profiteren
Met haar technologie en wetgeving kan Nederland veel internationale vastgoedinvesteerders aantrekken. Vooralsnog zien we wel dat deze vooral geïnteresseerd zijn in de Randstad, maar volgens Bertens hoeven steden in dit gebied niet te vrezen voor een overvloed aan internationale beleggers. ‘In Amsterdam was er ophef over internationale beleggers, maar daar ging het over de woningmarkt. We hebben het hier over commercieel vastgoed, dus over kantoren en niet over koopwoningen. In de commerciële vastgoedsector zijn internationale beleggers juist erg welkom, want met hun buitenlandse kapitaal zorgen ze voor hoge rendementen en gaan ze leegstand en verloedering tegen.’
Bovendien kunnen ook andere regio’s dan de Randstad internationale beleggers aantrekken. Bertens: ‘Elke regio heeft zijn eigen krachtpunten. Zo is Limburg erg sterk in logistiek vastgoed.’ Dus wat kan zo’n regio doen om zichzelf sterker te profileren tegenover internationale vastgoedinvesteerders? Bertens: ‘Zorg ervoor dat je de gegevens over je lokale markt op orde hebt. Dat geldt overigens niet alleen op nationaal en regionaal schaalniveau. Ook gemeenten moeten hun data kloppende en beschikbaar hebben. Gelukkig gaat dit door heel Nederland heen steeds beter.’
Op het gebied van wetgeving kunnen regio’s en gemeenten minder doen om hun eigen positie te versterken. Bertens: ‘De meeste wetgeving op dit gebied is op nationaal niveau georganiseerd. Dat is overigens helemaal niet erg. Door de landelijke organisatie ontstaat uniformiteit en dat biedt juist kracht.’
Rest van de wereld blijft niet achter
Niet alleen in Nederland gaat het goed. Wereldwijd gaat het met transparantie in vastgoed langzaam maar zeker de goede kant op. Veel landen die traditioneel gezien gesloten zijn, waaronder India, China en Turkije – staan op het punt van transparantie. In India is de afgelopen twee jaar vergaande regelgeving geïntroduceerd, variërend van regels waaronder makelaars verplicht zijn zich te registreren tot mechanismen om geschillen met ontwikkelaars op te lossen. De wetgeving betaalt zich nu uit: volgens gegevens van JLL zijn buitenlandse investeringen in de vastgoedsector in India in lijn met deze veranderingen gestegen van US$2,2 miljard in 2014 naar US$6,3 miljard in 2017. De verwachte groei in de REIT-sector is veelbelovend voor verdere verbetering.
Ook in Dubai is positieve regelgeving aangenomen. Overheidsinitiatieven betreffen onder meer classificatie van gebouwen, verbeterde regelgevingsprocedures, nieuwe en verbeterde online apps voor contractbeheer en informatie voor makelaars, en uniforme huurformulieren.
