Om hoge woonkosten te bestrijden, handhaaft de in eind mei aangetreden coalitie van GroenLinks, D66, SP en PvdA een maximale huurprijs voor middenhuur. Een woning in dit segment mag niet meer dan 971 euro per maand kosten. Daarnaast ambieert de gemeentraad in sommige wijken een minimumpercentage sociale woningbouw van 45%.
Wethouder Laurens Ivens (Bouwen en Wonen), legt per mail uit: ‘Dit college zet in op het bouwen van de woningen die de stad de komende jaren nodig heeft. We streven naar 7.500 nieuwe woningen per jaar, en richten ons - voor zover plannen niet al vastliggen - vooral op betaalbare woningen. Die zijn nodig om de stad toegankelijk te houden voor alle groepen Amsterdammers.’
'Beleid maakt beleggen moeilijk'
Volgens Vesteda, Nederlands grootste vastgoedbelegger, ontmoedigt het gemeentelijk beleid het bouwen van nieuwe woningen echter. Dat lezen we in het halfjaarrapport van het bedrijf. Gertjan van der Baan, CEO van Vesteda, ligt toe: ‘Institutionele beleggers helpen gemeenten bij de realisatie van de woningen in het middensegment. Zij hebben het kapitaal om in deze woningen te investeren, tegen een redelijk rendement. De hoge grondprijzen in combinatie met de eisen die de gemeente stelt ten aanzien van huurprijzen en huurprijsverhogingen maken dat het voor beleggers als Vesteda steeds minder aantrekkelijk wordt om in Amsterdamse huurwoningen te beleggen.’
Vesteda pleit er dan ook voor dat huizeneigenaren altijd een prijs conform de markt moeten kunnen vragen. Dit lijkt in strijd met het tegengaan van stijgende prijzen, maar volgens Van der Baan is het tegendeel waar: ‘Als stad moet je zorgen voor een aantrekkelijk investeringsklimaat. Juist dan komt er voldoende aanbod van goede kwaliteit.’
Laag rendement, laag risico
Wat een redelijk rendement is voor investeerders, hangt af van de sector waarin wordt geïnvesteerd. Gemiddeld gezien geldt de Nederlandse hoofdstad als Europa’s lucratiefste stad voor vastgoedinvesteerders.
Het grootste deel van de investeringen wordt gedaan in kantoren, maar ook voor woningbouw is een grote rol weggelegd. In 2017 lag het rendement er op gemiddeld 16,4%. Dit hoge percentage maakt Amsterdam aantrekkelijk voor zowel Nederlandse als internationale beleggers, die kansen zien in de sterke economische groei, de beperkte ontwikkeling van vastgoed en de snel dalende leegstand in de hoofdstad.
Rendementen in de woningbouw liggen echter een stuk lager dan 16,7%. Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft: ‘Het Bruto Aanvangs Rendement (BAR, waarbij de opbrengsten uit huur worden gedeeld door de investering, red.) ligt nu vaak rond de 5%.’
Investeren in woningen is echter nog steeds erg aantrekkelijk. Van der Baan: ‘Het directe rendement is, ondanks dat het relatief laag is, aantrekkelijk door het inflatiebestendige en het stabiele karakter van de huurinkomsten. Woningen kenden in de crisisjaren relatief weinig leegstand in vergelijking met winkels en kantoren.’
Volgens Boelhouwer moeten de rendementen niet veel lager zakken: ‘Als de BAR onder de 4% zakt, wordt het in het algemeen wel moeilijk voor beleggers.’ De hoogleraar durft echter niet precies te zeggen wanneer beleggers daadwerkelijk af zullen haken: ‘Het is lastig om hier algemene uitspraken over te doen. De investeringsbereidheid van beleggers hangt, naast het directe rendement, af van indirect rendement door verkoop, investeringsmogelijkheden is woningen elders, alternatieve investeringen met lage risico’s als obligaties en de gehele portfoliostrategie.’
Volgens Boelhouwer is het vooral belangrijk dat de gemeente en investeerders transparant zijn naar elkaar: ‘De gemeente heeft andere rendementsverwachtingen dan beleggers, maar ook beleggers zijn niet altijd bereid om openheid van zaken te geven.’
‘Genoeg partijen willen bouwen’
Vooralsnog lijkt de gemeente Amsterdam zich echter nog geen zorgen te maken. ‘Natuurlijk ken ik deze geluiden vanuit de kant van ontwikkelaars en investeerders. We houden de situatie in de gaten, maar vooralsnog zijn er genoeg partijen die willen bouwen in Amsterdam. Op alle tenders wordt nog altijd door meerdere partijen ingeschreven,’ schrijft Ivens. ‘Met deze woningen maken investeerders misschien een minder vette winst, maar dat belang is voor dit college ondergeschikt aan het belang van woningzoekende Amsterdammers met een beperkt inkomen.’
