Volgens het FD is sprake van een voortslepend conflict tussen verhuurders en huurders, onder andere over de invulling van het concept. ‘De Markthal glijdt steeds verder af,’ zei Mark Kolster vorige week tegen de krant. Kolster is secretaris van de ondernemersvereniging van de Markthal (MHOV) en bestiert er een bloemenkraam.
Volgens de ondernemer is er in de hal te weinig versaanbod en te veel horeca. De uitspraken van Kolster zijn de zoveelste in een continue stroom van negatieve berichtgeving over de Markthal. Zo werd eerder bericht over muizenplagen, te hoge huurprijzen, te hoge servicekosten en vallende plafondplaten.
De meest recente negatieve berichtgeving over de Markthal is gebaseerd op het rapport ‘De Markthal 2.0 – Gers Vers,’ dat Kolster en zijn MHOV hebben laten opstellen door adviesbureau Plan F. Uit het onderzoek komt naar voren dat ondernemers in de hal moeite hebben het hoofd boven water te houden. De uitvoer van het concept zou daar de grootste boosdoener in zijn; er zou te weinig versaanbod zijn en er zouden te weinig Rotterdammers komen.
Miljoenen bezoekers, miljoenen omzet
De resultaten van het onderzoek rijmen echter niet met recent onderzoek van Strabo. Hans van Tellingen, algemeen directeur en mede-eigenaar van Strabo: ‘Wij zien juist dat het erg goed gaat met de Markthal. Jaarlijks trekt de hal 8 miljoen bezoekers en dat zijn echt niet alleen maar toeristen. 53% van hen is Rotterdammer of afkomstig uit het Rijnmondgebied.’
Ook het beeld dat de Markthal vooral dagjesmensen die niets uitgeven trekt, is volgens het onderzoek van Strabo foutief. Van Tellingen: ‘Ongeveer 75% van de bezoekers doet een besteding.’ De bezoekersaantallen en bestedingsgraad zorgen voor een hoge algehele omzet. Van Tellingen: ‘We zien een weekomzet van 1,3 miljoen euro en een jaaromzet van 63 miljoen. Zo’n 53% van deze omzet komt bij de kramen terecht. Het gerucht dat de kramen weinig omzet behalen is daarmee verwezen naar het rijk der fabelen.’
Van Tellingen: 'Wat mij betreft is de Markthal juist een prachtig praktijkvoorbeeld van succesvolle blurring'
De verschillen in onderzoeksresultaten komen volgens Van Tellingen voort uit de gehanteerde onderzoeksmethoden. Voor het Markthal 2.0-rapport zijn circa 400 respondenten in de hal zelf bevraagd en 1250 online. Het online enquêteren valt bij Van Tellingen niet in goede smaak : ‘Het Markthal 2.0 adviesrapport is gebaseerd op een online enquête, die bij wijze van spreken door iedereen over de hele wereld meerdere malen kon worden ingevuld.’
De onderzoeksmethode die Strabo bezigt is volgens van Tellingen betrouwbaarder: ‘We zijn in de hal gaan staan en hebben elke vertrekkende voorbijganger benaderd. Zo is een representatief en betrouwbaar beeld ontstaan. De rest is ruis.’ Zelf spreekt het Markthal 2.0-rapport de aantijgingen van onbetrouwbaarheid tegen.
In het rapport valt te lezen dat de online respondenten over het algemeen iets negatiever waren over de hal, maar dat dit verschil verklaard kan worden door de vertekening van de plek en het moment waarop de vragen worden beantwoord; een afgelegd bezoek wordt anders beleefd in een gesprek met een onderzoeker direct na een bezoek bij de uitgang van de Markthal on site dan later thuis achter de computer.
Geforceerd vasthouden aan versconcept Markthal
Van Tellingen snapt niet dat er wordt vastgehouden aan het originele concept van vershal. Hij zegt: ‘Wat mij betreft is de Markthal juist een prachtig praktijkvoorbeeld van succesvolle blurring.’ Bij blurring komen verschillende functies samen op één aantrekkelijke plek, waardoor ze elkaar versterken.
Van Tellingen licht toe: ‘Bij de Markthal zien we een scala aan verschillende invullingen, met horeca, verskramen en supermarkten. De consument ziet het verschil niet tussen marktkraam, horeca en winkel. Hij of zij wil overal kunnen zitten en dingen kopen, maar deze, indien gewenst, ook te plekke kunnen consumeren. Over de gehele linie gaat het met de ondernemingen in de Markthal. Zo is de Albert Heijn die in de hal gevestigd is één van succesvolste in Nederland. Natuurlijk zullen er ondernemingen gevestigd zijn waar het minder goed gaat, maar dat hoeft niet aan het concept te liggen. Slecht presterende winkels heb je in elk winkelgebied.’
Ook retailexpert Nel de Jager, winkelstraatmanager en bekend van haar werk in onder andere de Amsterdamse Haarlemmerbuurt, snapt de drang naar vers niet: ‘Naar mijn idee is er nu een sterke combinatie met de omliggende buitenmarkt. Daar wordt veel vers voedsel verhandeld. Binnen in de Markthal zelf is dus ruimte voor andersoortig en aanvullend aanbod, dat kan dus bijvoorbeeld in de vorm van horeca. Versterk die binnen- en buitenconcepten, daar wordt iedereen beter van.'
Een mondige minderheid die je wel serieus moet nemen
De discrepantie tussen negatieve berichtgeving in de media en de door Strabo gevonden positieve economische resultaten, is volgens Van Tellingen het gevolg van een mondige minderheid onder de ondernemers: ‘Er is een kleine groep ondernemers die veel naar buiten treedt. Ik heb van een groot aantal andere ondernemers gehoord dat zij hier erg van balen. Met hen gaat het namelijk wel goed.’
De Jager: 'Mijn advies is dan ook: ga met elkaar aan tafel zitten en los dit intern op!'
Volgens Nel de Jager betekent dit niet dat deze ondernemers genegeerd moeten worden: ‘Ze moeten absoluut gehoord worden. Mijn advies is dan ook: ga met elkaar aan tafel zitten en los dit intern op! Intern overleg is de beste manier om problemen te verhelpen.’
René Hendriks, conceptontwikkelaar bij Bureau aan Zee en mede-initiator van de Centrum Management Academy, vindt ook dat naar de huurders moet worden geluisterd: ‘Huurders staan het dichtste bij de consument. Zij kennen de dagelijkste praktijk goed. Wie dus een sterke winkelformule wil ontwikkelen, zal niet enkel top-down moeten implementeren. Ook de huurders moeten voldoende gehoord worden. De beste manier om een conflict tussen huurders en verhuurder op te lossen is samen aan tafel gaan zitten en collectief zoeken naar gemeenschappelijke doelen.’ Idealiter leidt dit tot co-creatie. Hendriks: ‘De betrokken actoren moeten op zoek naar wat hen bindt en daarvanuit nieuwe speerpunten formuleren.’
Volgens De Jager voorkomt intern overleg bovendien verdere escalatie: ‘De Markthal is de afgelopen jaren veel negatief in het nieuws geweest. Dat schaadt de gehele onderneming. Er is dus behoefte aan een onafhankelijk aangestelde manager, die het overleg kan sturen en een persbeleid kan voeren. Voorkom te veel negatieve reclame en voer je strijd niet in de media! Want iedereen zal zo langzamerhand moeten weten, dat wat negatief in de media verschijnt lekker bekt en lang blijft hangen. Positief nieuws vindt ‘men’ gewoon!’
