Stec Groep deed onderzoek onder Nederlandse gemeenten, makelaars en ontwikkelaars/bouwers. Doel van het onderzoek: de tijdsduur van een ‘gemiddeld’ bouwtraject en de verschillende fasen daarin te achterhalen.
Gemeenten ervaren druk om nieuwbouw te ontwikkelen. 61% van hen geeft aan hoge tot zeer hoge druk te voelen, want sinds 2015 stijgt de vraag naar woningbouw weer sterk na een aantal crisisjaren. Daartegenover staat dat de doorlooptijd van nieuwbouwprojecten, van idee tot verkoop, lang is. Het blijkt dat de gemiddelde doorlooptijd van een nieuwbouwproject tien jaar bedraagt.
Slechts 5% van de projecten wordt binnen 2 jaar afgerond. Logischerwijs neemt de duur van een project toe naarmate de omvang van het project groter is; een grotere locatie vergt vaak meer tijd en uitgebreidere procedures, aldus de onderzoekers. Bij het grootste deel van de projecten vindt vertraging plaats. 80% van de respondenten geeft aan dat er knelpunten in het ontwikkelproces waren die tot vertraging hebben geleid.
De combinatie van hoge druk en knelpunten maant tot een aantal procesmatige stappen, zodat realisatie van nieuwbouwprojecten en daarmee de woonopgave gestaag verloopt. Op basis van de respons van aan het onderzoek deelnemende respondenten formuleert Stec Groep aanbeveling voor een spoedig verlopende nieuwbouw.
1. Breid capaciteit uit!
Marktpartijen en gemeenten kampen beiden met capaciteitsproblemen om de hoge druk op de woningmarkt te kunnen verwerken. In de crisis werd flink bezuinigd op de bouw, terwijl nu juist weer behoefte is aan bouwpersoneel. Bouwers geven bij Stec Groep aan dat zij door toegenomen vraag kampen met hoge materiaal- en loonkosten. De onderzoekers erkennen dat dit probleem niet eenvoudig oplosbaar is en stellen dat zowel de bouwers als de ontwikkelaars als de gemeenten tot actie.
Tot de bouw voldoende capaciteit heeft teruggewonnen, kunnen gemeenten kiezen voor plannen als 'voorgebakken broodjes'. Dit zijn plannen die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden met beperkte inspanning. Ook marktpartijen kunnen zich richten op snellere plannen. Hierbij kunnen zij gebruikmaken van de Crisis- en herstelwet, die meer flexibiliteit op korte termijn biedt.
2. Verkort procedures bij onteigening en bestemmingswijziging!
Meer dan 20% van de respondenten noemt knelpunten rond de bestemmingswijziging als primaire vertragende factor in het nieuwbouwproces. Het ontbreekt hierbij vaak aan medewerking van (aangrenzende) grondeigenaren. Hierdoor ontstaat een langere doorlooptijd, want onderhandelingen, bezwaar- en onteigeningsprocedures kosten veel tijd.
Kortere (planologische) procedures worden door marktpartijen als oplossing gezien. Zij willen verkorte onteigeningsprocedures of versimpeling van het wijzigen van bestemmingsplannen. Gemeenten zien heil in het inperken van de mogelijkheden van ‘beroepsbezwaarmakers,’ veelklagende individuen die voor onnodige vertraging zorgen. Daarnaast verwachten gemeenten veel van oplossingen die de Omgevingswet biedt in de vorm van het doorschuiven van onderzoeksplichten, en het exploitatieplan naar de vergunningenfase.
3. Betrek alle belanghebbenden!
Het verlenen van bouwvergunningen kost volgens de respondenten ook vaak meer tijd dan gewenst. 42% van hen gaf dit aan. Vooral de benaderde marktpartijen lopen tegen problemen aan. Bouwers en ontwikkelaars zien dus veel meerwaarde in duidelijke richtlijnen van gemeenten, rond vergunningverlening en bestemmingsplannen. Dit geeft zekerheid en maakt het ontwerpproces gerichter.
Ook ontbreek het vaak aan een aanspreekpunt bij gemeenten. In het rapport wordt geadviseerd om één nieuwbouwloket voor gemeenten te maken, zodat bouwers en ontwikkelaars weten waar ze moeten zijn. Ook belangrijk: neem alle belanghebbenden van begin af aan mee in de planvorming. Zo is er meteen een sterke communicatie. Respondenten die eerder op deze manier werkten geven aan daar goede ervaringen mee te hebben.
.jpg)
