Uitgekiend groen, slimme ondergrondse oplossingen en een aanbestedingsbeleid dat niet tot doel heeft de hoogste grondprijs te toucheren, maar de beste kwaliteit. Dat is het geheim van ruimtelijke adaptatie op de Zuidas. Het projectbureau van de Zuidas werkt op twee manieren, legt programmamanager Maarten van Casteren uit. De Gemeente Amsterdam werkt daarin samen met ontwikkelaar AM en bouwer J.P. Van Eesteren.
Enerzijds heeft ze met eigen ontwerpers honderd procent controle op de inrichting van het openbaar gebied met ouderwetse bestekaanbestedingen en een eigen materiaalbureau, waar aannemers mee moeten werken. Anderzijds geeft ze de controle op de ontwikkeling van de individuele plots voor honderd procent uit handen aan de markt, waarbij ze alleen zeer hoge eisen stelt ten aanzien van duurzaamheid.
Van Casteren: ‘Bij de individuele plots, die het projectbureau als verkooptenders in de markt zet, hanteren we een minimumeis als een soort lat waar je overheen moet springen en daarnaast dagen we de markt uit om verder te gaan dan de norm. Inschrijvers op een aanbesteding weten dat we waterberging belangrijk vinden, naast energiebesparing, binnen én buitenklimaat en andere duurzaamheidsdoelstellingen. Door het maken van slimme combinaties scoren ontwikkelaars meer punten en vergroten daarmee de kans om een aanbesteding te winnen.’
Vaste prijs
Om de markt te stimuleren inventief te zijn, kiest het projectbureau bij projectengunning niet voor de veel toegepaste EMVI-systematiek (economische meest voordelige inschrijving waarbij prijs wordt afgewogen tegen kwalitatieve criteria, red.), maar selecteert optimaal op kwaliteit. Van Casteren licht toe: ‘We selecteren dus niet op grondprijs. We gebruiken de belofte van een hogere vierkante meter-prijs voor het omzetten in méér kwaliteit.’
Van Casteren legt uit dat bij twee biedingen de keuze eerder zal vallen op een voorstel waar thema’s slim geïntegreerd zijn. Dat laatste kan gaan om het slim combineren van de waterberging met de koeling van gebouwen, de irrigatie van beplanting op daken en gevels en een grijswatersysteem voor het doorspoelen van toiletten. ‘We hanteren een vaste grondprijs, maar die prijs is zeker niet laag. Om een goede bid te kunnen doen, moeten ontwikkelaars wel op zoek naar functiecombinaties.’
‘Een vaste prijs is zeker een goede manier om maximale kwaliteit uit de markt te krijgen’, stelt projectontwikkelaar Raymond Stijkel van gebiedsontwikkelaar AM. ‘Maar ten aanzien van de hoogte van de prijs moet de gemeente wel realistisch blijven: je kunt geen onbeperkte kwaliteitseisen stellen, en daarnaast de hoogste prijs voor de grond vragen.’
AM won de aanbesteding van andere ontwikkelaars, mede op basis van kwaliteitscriteria. ‘Een van de belangrijkste eisen die de gemeente stelde, is dat de ontwikkeling minimaal voldoet aan het kwaliteitscriterium “BREEAM Excellent”. Dat gaat veel verder dan energetische duurzaamheid alleen, maar ook over bijvoorbeeld bouwlogistiek, circulariteit en waterafhandeling. Het is de kunst om naar crossovers te zoeken. De ene functie kan de ander namelijk ook in de weg zitten. Zo staat een groen dak energieopwekking via zonnepanelen in de weg. Daarvoor is een oplossing gevonden. Zo maken we voor de zonnepanelen gebruik van oppervlakte op een dak in de buurt en voldoen we ondanks beperkende omstandigheden toch aan de hoogste duurzaamheidseisen.’
Integraal watermodel
Waterberging onder de grond is een optie als er weinig ruimte is, maar niet de meest voor de hand liggende oplossing. Het is namelijk duur’, benadrukt Van Casteren. ‘Je prijst jezelf er snel mee uit de markt.’ In het openbaar gebied zijn een aantal parkeerkelders overigens wel uitgerust met een waterbergingsfunctie.
In het deelgebied Kop Zuidas (tussen de RAI, de A10 en de Amstel) wordt op het moment de strook langs de A10 ontwikkeld. Die krijgt een gemengde bestemming van kantoren, woningen en voorzieningen. ‘Je ziet daar al veel verschillende oplossingen van groentoepassingen op gebouwen tot opvang van water in krattensystemen op eigen terrein.
Ofschoon er een minimumeis geldt (gelijk aan de norm van Amsterdam Rainproof), hoeft niet elke plot dezelfde hoeveelheid water te kunnen bergen. De gemeente hanteert een integraal watermodel. Aan de hand van dat model kunnen we bij gebiedsopgaven zien wat op straatniveau en op kavelniveau de opgave is. Straten kun je dusdanig ontwerpen dat ze op één plek een afvoerfunctie hebben en op een andere plek waterbergend zijn. Dat kan betekenen dat je voor sommige kavels minder eisen stelt ten aanzien van water, omdat het via de openbare ruimte kan wegstromen.’
Openbaar groen
Bij de ontwikkeling van de Kop Zuidas hanteerde de gemeente het integrale watermodel om het gebied waterneutraal te krijgen. Daarbij wordt in eerste instantie vanuit het openbaar gebied geredeneerd. Zo liggen in het gebied waterinfiltrerende groenstroken en worden pleinen ingericht met het oog op waterberging. En net zoals de gemeenten de markt prikkelt om op uitgeefbare plots functies te combineren, doet de gemeente dat in het openbaar gebied zelf ook, al was het maar omdat ruime schaars is en ambities hoog liggen, bijvoorbeeld ten aanzien van groen.
Vorig jaar presenteerde de gemeente het ‘Plan voor een groene Zuidas’. Daarin staat dat de Zuidas niet ten prooi mag vallen aan beton alleen. Een stenig waterplein zal je op de Zuidas dan ook niet aantreffen, wel het groene Mahlerplein (zie afbeelding), met ruimte voor wateropslag in kratten onder het maaiveld en opstaande, betonnen randen die als bankjes fungeren en de groenvlakken omsluiten. ‘Het Mahlerplein accommodeert vele functies waarvan de verblijfsfunctie natuurlijk de belangrijkste is. In de zomer zijn de bankjes en het groen een trekpleister. Als het regent, is het plein een waterbuffer.’
Een waterbestendige inrichting kost wat, maar compenseert volgens Van Casteren ruimschoots de kosten die bespaard worden op een ondergrondse hemelwaterafvoer. Vooral de waterinfiltrerende groenstrook genereert een ‘enorme’ opbrengst. ‘Dat staat nog los van de maatschappelijke meerwaarde.’
