Waarom de maakindustrie opdroogt
- Bestaand aanbod is verouderd en sluit niet aan bij de markt.
- In steden is beschikbaar aanbod schaars
- Er worden te weinig plekken voor nieuwe maakindustrie aangewezen
De ingebruikname van bedrijfsruimte is in 2017 op een recordhoogte van 4,5 miljoen vierkante meter uitgekomen. De leegstand is met 17 procent afgenomen tot 2,8 procent van de voorraad, een niveau dat ver onder de norm ligt van een gezonde bedrijfsruimtemarkt. De recordopname van industrieel vastgoed van 2 miljoen vierkante meter in 2017 is een stijging van 13 procent ten opzichte van 2016. De leegstand in de industrial sector komt daardoor op ongeveer 6,6 miljoen vierkante meter uit. ‘In een gezonde markt zou je ongeveer het dubbele aanbod moeten hebben van de jaarlijkse opname van vastgoed, 4 miljoen vierkante meter is dan dus een wenselijk niveau’, zegt Jan Verhaegh, Head of Industrial bij Cushman & Wakefield.
‘Dit soort cijfers strooit echter zand in de ogen van beleidsmakers, omdat het bestaande aanbod in veel gevallen sterk verouderd is en niet meer voldoet aan de wensen van de markt. Een reële schatting is dat meer dan 2 miljoen vierkante meter van het aanbod niet meer past bij de huidige markt.’ En dan is er dus geen sprake van een ruime markt in Nederland. ‘Maar dat is het verhaal als Nederland als één gebied wordt bezien, terwijl de vraag naar bedrijfsruimte zich niet gelijk over Nederland verspreidt. Die is groter in steden en daardoor is hier het beschikbare aanbod schaarser dan daarbuiten. Daar is dan toch een probleem.’ Dit was voor Verhaegh reden om begin dit jaar de noodklok te luiden. ‘Niet alleen droogt het aanbod snel op, het wordt ook in rap tempo getransformeerd naar woningen. Iedereen kent wel voorbeelden van oude industriegebieden in de buurt van zijn gemeente waar nu woningen zijn gemaakt. Wonen met een industrieel karakter is trendy en de panden zijn vaak zo verouderd dat de huidige maakindustrie er niet veel meer mee kan. Maar als er geen nieuwe plekken voor de maakindustrie worden aangewezen, dan versterk je dit effect.’
Waarom dat zorgelijk is
- Steden dreigen monocultureel te worden. Zo verdwijnt de dynamiek uit steden.
- Sterke maakindustrie is goed voor Nederlands economische ontwikkeling.
‘Overal zien we een toenemende vraag naar bedrijfsruimte en om die bedrijven te laten groeien heb je leegstand nodig’, aldus Verhaegh. ‘Onze vastgoeddata bevestigen de economische hoogconjunctuur in Nederland. Zowel de maakindustrie als de transport- en logistieksector groeien sterk, net als de banen in de industrie. Vanwege de behoefte aan wonen in steden wordt de maakindustrie steeds meer de stad uitgeduwd waardoor de markt voor industrieel vastgoed daar op dit moment te krap is. Hoewel de woningbehoefte terecht is, moeten we waken voor een monocultuur.’
‘Al onze adviseurs in het veld zijn eenduidig, het aanbod in en om de steden droogt ontzettend snel op.’
Verhaegh: ‘Al onze adviseurs in het veld zijn eenduidig, het aanbod in en om de steden droogt ontzettend snel op. Op korte termijn zullen er minder transacties plaatsvinden, omdat bedrijven geen geschikte locaties meer kunnen vinden. Dat remt de economie en de ontwikkeling van de werkgelegenheid.’
‘Men vergeet in Nederland vaak dat de maakindustrie goed is voor meer dan drie miljoen banen. Geografisch zijn die banen heel mooi verspreid over het land en dat betekent dat een sterke maakindustrie ook goed is voor de ontwikkeling van het hele land. Wel geldt dat er negen industrieel economisch sterke gebieden te onderscheiden zijn. Naast de Randstad zien we uitschieters in de regio’s Twente, Zwolle, Arnhem-Nijmegen en Brabant. De maakindustrie is de drijvende kracht achter de economie en op veel plekken in deze regio’s wordt de opname geremd door schaarste aan kwalitatief hoogwaardig aanbod’, zegt Verhaegh.
Verhaegh: ‘Het is niet verkeerd dat vervuilende milieubelastende activiteiten verdwijnen aan de rand van de binnenstad, maar als je alleen maar wonen terug laat komen, dan worden die steden monotoon. Die maakindustrie in de steden moet je behouden, omdat de vraag ook nog groot is. Er is veel behoefte aan de urbanlogisticsfunctie. Grote vrachtwagens moeten dicht bij de stad hun lading overzetten op stadslogistiek, op kleinere busjes. Het DHL-punt in Utrecht is daar een mooi voorbeeld van. Dat soort plekken moet nog veel meer worden gefaciliteerd, maar dat kan niet als je overal woningen toelaat. Je haalt daarmee de dynamiek uit de steden. Dynamiek die nodig is om steden aantrekkelijk te houden.’
Wat de oplossingen zijn
- Wees kritisch bij herstructuring.
- Laat woningen de maakindustrie niet verdrijven
- Sloop-nieuwbouw is een reële optie
- Gemeenten moeten duidelijke ambities stellen
Toch zijn er ook zeker wel oplossingen. ‘Per stad moet je goed nadenken hoe je de maakindustrie ruimte blijft geven. Ten eerste moet je heel kritisch zijn waar je functies laat veranderen, want het is een onomkeerbaar proces en je kunt het maar een keer goed doen. Typerend voorbeeld vind ik de Merwedekanaalzone in Utrecht. In die hele strook komen zes- tot tienduizend woningen. Daar zat vroeger veel productie en het zou nog steeds logisch zijn om dat, deels, daar te behouden. Het ligt dicht bij uitvalswegen en ik denk dat bedrijven in de hightech en research daar heel goed gedijen.’ Verdichten en vermengen noemt Verhaegh als opties om toch functies naast elkaar te laten ontstaan. ‘De verdichtingsopgave gaat heel goed gepaard met wonen en werken in de kantoorsfeer, maar ook de creatieve maakindustrie kan daar goed gedijen. De maakindustrie is natuurlijk heel breed en gaat lang niet altijd gepaard met overlast.’
Functiemening is echter niet altijd de oplossing. Ook sloop-nieuwbouw is een reële optie. Verhaegh: ‘De bedrijventerreinen met een verouderd aanbod liggen vaak al op de juiste plekken, maar daar moet je een andere oplossing voor vinden. Het incourante aanbod zou je moeten slopen en vervangen door nieuwbouw. Daar zijn best interessante businesscases voor te maken. Een belegger die nu al de grond heeft, kan met een nieuwe huurder in de hand de keuze maken om te slopen. Hij kan dan voor de komende 30 jaar weer een goed product in de markt zetten, in plaats van dat hij wanhopig wacht op misschien die ene huurder voor zijn oude pand. Als de belegger weet dat de huurder er al is, dan is het een rekensom met vaak een positieve businesscase.’
Ook ziet Verhaegh een belangrijke rol voor de overheid. ‘Gemeenten moeten duidelijke ambities vaststellen voor het gebied. Een belegger en een ondernemer willen investeringszekerheid hebben en daar hoort duidelijk beleid bij. Durf woningbouw dus ook uit te sluiten in je plannen.’
.jpeg)
